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买房，公积金、商贷、组合贷该如何选择？

贷款,公积金,组合买房，公积金、商贷、组合贷该如何选择？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

买房，公积金、商贷、组合贷该如何选择？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

公积金贷款

目前对于公积金贷款国家是非常鼓励的，2016年5年以上公积金贷款利率仅为3.25%，甚至有部分城市有8-9折优惠，简直赚大发了，因为目前市场上随便的银行理财都高于这个比例，所以有公积金一定要用！剩下的钱拿去投资！

商业贷款

对购房者来说，在条件允许下，公积金贷款相对来说更划算。

但是如果在需要贷款额度超过120万，并且首付款比较少的情况下，可能还是不得不选用商业贷款。

组合贷款

组合贷款在公积金贷款上限范围内的部分用公积金贷款，超出部分走商业贷款。

但是因为这样办理，流程和手续会更长，绝大多数情况，卖房者不接受。

所以在购房过程中，销售人员一般会告诉你组合贷办不了，以为他们嫌麻烦，而对于购房者来说，你剩下的可是真金白银，儿子闺女的奶粉钱。所以能组合贷款的不要嫌麻烦只用商业贷款。

回答于 2019-09-11 08:43:50

公积金贷款利率会低，五年期以上利率首套3.25%，二套上浮10%；但是公积金贷款额上边是有限制的，根据缴存额算，最高120万元。

商贷利率高一些，五年期以上利率首套4.9%，二套上浮20%，但是商贷的可根据成交价算成数，金额能贷的多，只要您的月收入是负债和月供的2倍以上就可以了。

第一，目前市面大部分的贷款方式是商业贷款，主要是因为首套公积金贷款最多只能贷款120万元；公积金首套5年期以上是按照基准利率3.25%，二首最多贷款80万元，5年期以上利率上浮10%，利率是3.575%；目前商贷首套是上浮5%或10%；5年期以上的利率是5.145%或5.39%；商业贷款二套是上浮20%，5年期以上的利率是5.88%；组合贷款的利率是按照各自贷款方式的利率执行，公积金部分执行公积金利率，商贷部分执行商贷的利率；

第二，首先要确定您要购买的房子的价格，如果您的首付+公积金的贷款额可以满足房款，首先是公积金贷款，毕竟公积金贷款的利率比较低；如果您的的公积金贷款额+首付款不能满足房款的是时候，您可以选择组合贷款或者商业贷款；

第三，组合贷款选择的银行比较少，对楼龄要求的比较高；对于楼龄比较老的房子来说不适合组合贷款，主要是因贷款年限短，还款压力比较大；那么就只能选择商业贷款了，商业贷款选择的银行比较多，可选的评估的公司也比较多，对楼龄的要求没有那么严格，还款压力相对来说会小一些。

具体怎么选，还是看您选择的是什么价格的房子，如果价格低的，公积金贷120万元首付能够那就公积金合适。如果首付不够就选择商贷或者组合贷。组合贷是评估值乘以商贷和公积金哪个成熟最低，减去公积金贷款额，剩余是商贷金额，利率分开算的，组合贷比纯商贷月供更低，更合适一些。

公积金一般对房龄要求的更严，房龄老，贷款年限短，月供就高。所以还有一个标准就是看房子的建成年代。

回答于 2019-09-11 08:43:50

如何贷款

公积金贷款

目前对于公积金贷款国家是非常鼓励的，2016年5年以上公积金贷款利率仅为3.25%，甚至有部分城市有8-9折优惠，简直赚大发了，因为目前市场上随便的银行理财都高于这个比例，所以有公积金一定要用！剩下的钱拿去投资！

商业贷款

对购房者来说，在条件允许下，公积金贷款相对来说更划算。

但是如果在需要贷款额度超过120万，并且首付款比较少的情况下，可能还是不得不选用商业贷款。

组合贷款

组合贷款在公积金贷款上限范围内的部分用公积金贷款，超出部分走商业贷款。

但是因为这样办理，流程和手续会更长，绝大多数情况，卖房者不接受。

所以在购房过程中，销售人员一般会告诉你组合贷办不了，以为他们嫌麻烦，而对于购房者来说，你剩下的可是真金白银，儿子闺女的奶粉钱。所以能组合贷款的不要嫌麻烦只用商业贷款。

2

首付多点还是少点

其实道理很简单，如果银行的按揭贷款利率假设是6%，而你能通过投资理财，年化稳定赚到超过6%的收益，那就能少付就少付，最好能有那种0首付，按揭贷款期也是能多长就多长，最好贷满30年。

但是，如果你有足够多的现金或存款，却没有渠道能获得超过银行按揭利率的投资回报！那小陆的建议就是：尽你的能力，能付多少首付，就付多少首付。如果有可能，全款买房就最好。

3

还款方式

等额本息还款

每月还款数额固定，相对而言，这种还款方式金额更小，容易被买房者接受。所以，售楼经理算的都是这种。真实还款情况是怎样呢？

以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元为例：每个月还银行1300元，其中800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义。

在银行，基本也只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。

等额本金还款

这种就是银行很少会主动提出的还款方式。

还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月为例：每月还的钱比等额本金多300多元。其中900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高。第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。

最重要的是，当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力稍微大一点，但是长远来说是很有利的。

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