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青岛房价还会回到2016年吗？

房价,青岛,现在青岛房价还会回到2016年吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

青岛房价还会回到2016年吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

我的看法很一贯：




第一，青岛的房价不可能回到2016年，未来的走势不仅不会跌，反而必然打着滚继续向上翻。




目前青岛房价进入下行和稳定的周期，但不可否认的是，当下地产并非真正凉凉，而是众所周知靠政策强行抑制交易环节的购买力。这种情况下房价只能控制住一时不会控制住一世，最终的房价不仅不会被抑制住，反而会在某个节点继续爆发一次性把几年的压抑一次性涨完——2016-2017这一次上涨，房价一年翻倍，事实上就是如此。如果打破砂锅杠到底，非说房价一定会降，我的回答是，2040年以前，在中国指望房价降的话，必须有第三次世界大战、经济崩溃、外星人入侵事件之类作为前提，否则的话，基本上房价大规模、系统性下跌事件发生的概率跟穿越到古代当皇帝差不多，做梦想想就好。




第二，尽管青岛的房价基本上不可能回到2016年，但是青岛的房价收入比回到2016年，甚至更低的情况，属于大概率甚至必然会出现的事件。




这句话说起来有些晦涩，但是说俗点，就是：指望房价跌不现实，但是指望工资涨，则是很现实的。很多人怀疑，住房这种商品为什么会只涨不跌，但是考虑到M2和通货膨胀以后很好理解，那就是，围绕一个数值上下波动的不是房价，而是房价收入比。有心的读者可以去查一下青岛历年房价数据和历年工资数据，会发现从90年代末房改政策到现在，青岛的房价收入比一直是在2-4之间上下波动，差不多3个月的全社会平均工资=1平方米房价，严格说的话，甚至在慢慢走低，2010年以前趋近于3.5，而现在则是明显不到3.5，甚至略低于3，在2015-2016年初，甚至低于2.5。也就是说现在买房子的难度，甚至比2000年还要低。限于篇幅，类似数据大家自己百度。




尽管20年里青岛的房价翻了十倍不止，但就是因为这个青岛的房价收入比在20年里都不存在暴涨的情况，所以我始终拒绝承认青岛的房地产存在天量泡沫，更可以直接得出结论：未来随着青岛市民的社平工资继续上涨，房价一定会在某个节点出现翻倍暴涨的情况，“把之前几年的调控都吐出来”。目前青岛市的社平工资在5500-7000元/月之间，个人认为，在青岛社平工资达到9000-1万元/月的时候（不要觉得这个数字遥不可及，可能就是三五年后的事情），如果政策还不放开限购，依然不让房价涨上去，那整个社会都会出问题。毕竟家电、家具、水泥、钢材、建材、玻璃、装修……这些行业的生存都跟房地产正相关，把房地产往死里打压，对社会发展百害而无一利。




那为什么政府还要限购限贷，遏制房价呢？如果真的像某些穷人、喷子所言，限购是为了让穷人买得起房，那就应该大力兴建安置房、经济适用房、廉租房、公寓房，让穷人居有所屋，然后其它地段修建的商品房就应该完全放开才对。但事实上，限购限贷的范畴包括了所有的房屋，甚至别墅豪宅也在限购对象当中。这是为什么呢?尽管把房地产往死里打压对社会发展百害而无一利，但同样的，房价上涨太快，对社会发展危害更大。其实上面是大抵不care穷人能不能买得起房的（安置房、经济适用房、廉租房之类了解一下，实在要面子，那还有六个钱包……），但是，如果富人、企业家看到投资买房的获利超过了经商、办厂的收益，从经商、办厂、科研的经费里抠出钱来投资买房，这种现象叫做房地产吸血实体经济，那政府马上就坐不住了。





换言之，我们能看到的现状应该是这样的：某年房价大涨——地产商盆满钵满——富人拿出经商办厂的钱投资房产——穷人怨声载道——政府出手打压房价——房价停止上涨——地产商收益降低——钢铁、水泥、建材、家电等行业受到影响——就业率降低——经济发展减速——政府刺激经济发展——房价大涨。这是一个循环，在之前的20年里，这个循环出现了很多次，不光是2016年底-2017年这一轮大涨，之前的暴涨在2012年、2009年都出现过。未来应该也不会例外。




至于我文章中所说，下一轮房价上涨出现在什么时候，我只能估算到差不多青岛市社平工资达到9000-10000元/月的时候。至于估得准不准，从现在到社平工资达到这个数还需要几年，我们拭目以待。

回答于 2019-09-11 08:43:50

16年大部分市区的房子1万左右，18年高峰的时候将近3万，现在多少呢？平均2万左右，老房1万4.5也没人要，新房2万2.3吧，机构的调查数据下跌20%，实际已经超30%了。自从金融机构给房地产断奶以来，靠炒作弄出来的价格当然撑不住，和限购没有关系。关键老百姓在不安好心的媒体引导下已经透支了消费能力。即使跌倒16年水平，也不一定会有强大的购买力，特此说明一下，土建成本占房地产成本很低，建材、人工的涨幅在动辄2.3万的房价面前可以忽略不计！

房价如果想回归正常的话，应该依据房价与家庭收入的指数，发达国家5以下，我们是10可以吧，按青岛社平工资计算家庭年收入12万，那么差不多的房子应该在120万，也基本是16年的房价。

回答于 2019-09-11 08:43:50

青岛房价不可能回到2016年。

2016年，青岛均价1.4万，暴涨之后经历了一波下跌，目前也还1.9万。如果都认为之前这波暴涨是翻倍行情，那么回到2016就意味着暴跌50%，这已经是一个足以对实体经济形成摧毁性作用的跌幅。

原因有三。

1、房地产涉及数十个行业，比如钢铁、水泥、玻璃、装修、重型物流等等，涉及人口数千万，这些行业和从业者影响着上亿人口的生活与经济发展。因此实情不允许任何大城市出现这等规划的暴跌，这于国于民有百害而无一利，所以不会发生；

2、青岛是经济强市，承载着很多重要使命，是楼市调控城市当中执行力最坚决的城市之一，此举是为了防患于未然。调控是一把双刃剑，防范大涨，更要杜绝大跌。首先经济大市要稳定楼市局面，其他城市才能心里有底，整个行地产行业才能稳定，从而对经济形成正面推动作用；

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