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台州房价合理吗？
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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
台州房价合理吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
浙江.台州
参考结论：对于多数普通家庭而言，台州房价偏高。影响房价变化因素较多，各地区经济水平和购买力不一样，大家须理性看待当前房价。对此，和尚谈谈个人意见：
本题主要内容有三个部分：
影响台州楼市购买力的内在因素
台州房价走势
对台州房价的评估
影响台州楼市购买力的内在因素
一个地区房地产价格的市场变化，一般由当地供需关系决定，这主要体现在当地“经济社会发展状况和增量人口规模”两个方面。
增量人口规模状况
2012年户籍人口590.95万，2018年户籍人口605.40万。七年时间增加14.45万人，增幅2.45%，年化增长0.35%。
2012年常住人口600.5万，2018年常住人口613.90万。七年时间增加13.4万人，增幅2.23%，年化增长0.32%。
从披露的数据信息来看，台州人口基数比较大，属于增量人口流入地区，但是增量规模较小，这对于当地楼市去化有一定瓶颈作用。
2018年经济发展状况
——经济基本面
2018年GDP值4874.67亿元，人均8.06万元，全国水平6.46万元。
三产结构为5.4∶44.8∶49.8。城镇登记失业率为1.87%，全国水平3.8%，就业率较好。
财政总收入745.19亿元，人均创收1.21万元，全国水平1.31万元。
金融机构本外币存款余额8518.92亿元，金融机构本外币贷款余额7354.34亿元，存贷款比率为86.3%，对实体经济支持力度是较大的。
——居民生活水平
社会消费品零售总额2366.88亿元，人均3.86万元，全国水平1.98万元。
住户存款余额4603.46亿元，人均存款7.50万元，全国平均5.19万元。
全市居民人均可支配收入43973元，其中：城镇常住居民人均可支配收入55705元，农村常住居民人均可支配收入27631元。全国水平28228元。
全体居民人均生活消费支出29421元，收支比例67%；城镇常住居民和农村常住居民人均生活消费支出分别为35100和21510元，收支比例分别为63%和78%。
2018年台州市在岗职工（全社会）年平均工资为62656元。其中，非私营单位在岗职工年平均工资为77675元，私营单位在岗职工年平均工资为50607元。
从经济数据反映，台州经济基本面较好，居民生活水平较好，属于经济比较发达的地区。这对于当地楼市的支撑力度比较有弹性。
综合增量人口规模和经济社会发展水平，台州属于经济生活比较好的城市，就是增量人口规模偏小，这对楼市去化有不利影响。
台州房价走势
台州是全国二线城市，辖有9个行政管理枢，各城区房价有差异。一起来了解一下台州楼市的大体情况：
近一年来，台州房价呈高位震荡走高态势。2019年10月，新盘参考价格13095元，较年初价格12579元，上涨4.10%。
二手房价格——近一年来，呈现持续上涨走势。2019年10月参考价格14889元，较年初价格13446元，上涨10.73%；环比上涨0.55%，同比上涨10.04%。
台州地区新盘价格段分布情况。新盘均价主要集中在1.0万~1.5万元之间，价格破1.5万元以上的楼盘也挺多，均价破3万以上楼盘也有。
台州市中心城区，部分新盘参考均价分布。从台州地区整体均价判断，各城区价格差异较大。
对台州房价的评估
台州有9个行政管理区，各城区房价有差异，对台州房价的评估，立足于台州地区整体状况，而不是指单一市中心城区。因此，采用台州地区新盘均价13095元为基准数，来考量台州房价水平的高低。
1、房价收入比
若购买100平米的套房，总价款130.95万元，城镇家庭两人工资（收入）。
平均可支配收入
房价收入比=130.95/8.8=14.9年。这是一家人不吃不喝，所需支付年限。
台州市2018年城镇居民收支比为67%，也就是说收入结余额为33%：
则：房价收入比=130.95/2.9=45.2年。相当于一个城镇家庭用余款供房。
在岗职工年平均工资
房价收入比=10.5年。城镇家庭在未完税费情况，不吃不喝的供房年限。
同样将其相应支出水平换算结余额，房价收入比=31.7年，相当于城镇家庭用余钱供房。
房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。也就是说台州虽为经济发达二线城市，其房价水平偏高，居民购房压力较大。
2、住房租售比
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1：300的话，通常被看作是房价已泡沫化。
据诸葛找房分析报告：“从全国大中城市租售比统计的66个城市中，排列前10名里，三四线城市有2个，二线城市占到了70%。整体分城市等级来看，一线城市平均租售比为1:659，售租比达55年；二线城市平均租售比为1:551，租售比达46年”。
台州是全国二线城市，也就是说台州的租售比在1：551左右，需要约46年才能回本，明显高于国际衡量标准，台州房价偏高是一个现实。
3、近几年台州房价涨高的主要原因
近三年来，台州房价呈持续上涨走势。2016年新盘均价9326元，2019年10月参考价格达13095元。三年上涨40.41%，年化涨幅13.47%。直到今年6月开始有回落。
这几年来，台州有进行棚改计划，是棚改助推了台州房价持续性上涨，这是最主要原因。比方说：2016年改造城中村2100万平方米，2017年完成城中村改造拆迁5万多户等。
2019年全国棚改转向旧改，棚改的货币化效应停止后，对台州房价会带来较大冲击。
综上，台州是一个经济比较发达的二线城市，虽然居民生活水平质量较好，但是从房价视角看，台州房价仍然是偏高的。随着“房住不炒”和三稳预期调控目标的落实，台州房价大概率会呈现稳中波动走势。
上述楼盘数据，仅供参考。
谢谢阅读！
回答于 2019-09-11 08:43:50
本人已在台州快十年了，一点一点看台州的变化，就在不久椒江区刚评为二线城市，瞬间走起来高大上，消费不起了，非常不合理，高的离谱 普通老百姓根本买不起，平均每平方13000万左右，有的甚至更高，没有很大的能力或资金根本买不起，如果是分期付款购买的话，那你这辈子就完了，什么也做不了，只能每月还房贷及利息。
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