您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识

我该如何选择？

业主,也是,税费我该如何选择？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 买了一套网签备案等证的二手房，卖家不唯一，现在面临两个选择:
一:等满两年后过户。优点:省了增值税。风险:要承担因为房价涨，房管局评估价涨，带来增值税和个税的涨幅。
二:现在找关系提前下本，现在过户。优点:省去以后很多风险。缺点:不能省增值税，找关系也得花钱。
请问我该怎么选择啊，好纠结啊。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

我的理解：你买了一套房子，这套房子的业主是一手业主，业主已经网签了，但是业主的房产证尚未出来。所以你其实也无法从业主名下过户到你的名下了。




第一：交易其实是无效的

严格的说，你们的交易是无效的！这个可能让你有点吃惊。

无法交易的房产有很多种，其中2、未依法取得房屋所有权证的房屋;

名列其中，因为业主尚未取得房屋所有权证，可以说暂时无法证明该物业属于这个业主，业主又有什么权利出售呢？产权不清晰啊！记得核实确实是暂时未出证的房产哦。

不过今天的主题不是讨论购买无证房产交易是否有效，以及风险如何防范等，这个话题就不展开讲述了。

第二：税率分析

通常来说业主不是唯一，那就需要交个税了，这个难以免掉了

而通常来说，房产证满2年可以免增值税，增值税高达5.3%，所以如果等满2年，显然可以节省不少税费，通常都会有好几万了。

契税看买家情况，所以房产证是否满2年无关。




第三：如何节省税费

税费=核税价格*税率，你在提问中用的是房管局评估价。

核税价格就是房产交易的时候，税局核准通过允许报税的价格。通常来说，如果是真实报税，核准通过问题不大的，如果你想报低价，则酌情会有可能失败的。

而且核准价格也在逐渐提高，所以拖延太久，真的有可能核准价格会高一些的。




税率就是不满2年7.3%（1%个税+5.3%增值税+1%契税），满2年2%（1%个税+1%契税）。




从中可以分析出，如果核准价格低一些，税率低一些，自然交的税费就少一些了。




第四：如何降低核税价格

合理程度适当报低价，税局允许通过的话，也是可以的，当然原则上我们必须依法交税，而且足额交税，所以报低价是有风险的，是偷税漏税的违法行为不足取，我们要坚决反对任何少交税的行为。




第五：如何降低税率

你提到的满2年自然是降低税率的好方法了。

不过从房产证满2年的角度分析，你可以考虑早日交契税，交了契税后，还有一段时间才能出房产证，所以早日交契税也可以节省不少时间的。

不过需要注意，部分城市提供了契税发票，那就需要差额交20%的个税了，有可能会导致个税较高，故而适合个税依然可以选择1%或者契税价格与本次交易价格一致的情况。




第六：拖延办理有哪些风险？

由于当前的市场行情，通常是买家交税费的，虽然个税增值税按理是业主交的。所以站在买家角度，肯定是100%希望节省税费的，在一定程度上也是愿意冒风险去拖时间，等待满2年。




不过迟迟不去办理交易，风险还是有的：

1.尽管你已经支付了房款，房产依然算是原业主的。

尤其部分交易已经支付了高额的房款，风险就更大，如果由于业主的原因导致房子被查封，或者由于业主的原因导致有关人员上门骚扰也是有可能的。

业主的职业风险，业主的为人品德，也是需要考虑的，所以是否等待，也要酌情考虑业主的情况。





2房价波动的风险

如果接下来房价涨了，业主会想办法要求取消交易，反过来，房价跌了，买家也会非常的失落，遗憾。

交易纠纷就会因此而大幅度增加，尤其交易中存在一些瑕疵，比如原本业主同意配合报低价，配合高评，业主都可能会拒绝，你还无法投诉。

这也是夜长梦多的意思了，近期房价倒是比较稳定，不知道再过两年多的情况了




3业主是否愿意等？

业主卖房有的人只是为了钱，只要你支付了足够的房款业主就无所谓是否过户，但是有的业主其实卖房也是为了买房，卖的房子迟迟未过户，会影响买房的交易（税费），故而会要求你早日过户。




4比较罕见的还有，由于等待时间过长，尤其业主如果是老人家，有可能发生意外。

导致必须办理继承方可再次过户，这个手续就麻烦了，一旦遇到，你真的想死的心都有了。所以是否等待，也要酌情考虑业主的情况




5也要考虑这套房子的税费到底节省多少钱。

不同地区的房价不同，税费自然也是不同的，不过话虽如此，可能房价高的地方，税费高，但是承受能力也强一些。房价低的地方，收入也低，其实税费也是一个负担。




6买房资格，银行信贷政策变化

之前也有人本来有买房资格的，一不小心由于政策调整，导致反而没有了买房资格

比如广州最早一年社保，后来5年有3年社保，当前执行的是需要连续5年社保，还不允许补缴。故而部分临界的人，本来可以交易过户的，最后反而没有了买房资格。

银行的信贷政策，也是存在一些风险，首付比例也会有变化。




你问我到底现在过户好，还是等证满2年过户好，我想找关系先交契税，这样子也可以早点出房产证，早点满2年。




一旦房产证出来，如果当地有网签合同，记得务必立即网签，如果没有网签合同，请务必买家本人的账户转钱给业主本人的银行卡，切记，不要通过支付宝微信转钱，也不要通过兄弟姐妹父母，尤其离婚的配偶账户转钱。

如果支付了较高的首付款（房款），尽量收楼入住，这个可以降低很多风险，潜在的一房多卖就会少很多。




房产交易以登记为准，总体上还是建议早日过户以求心安，如果你认为风险可控，业主也配合，则也可以酌情考虑等等看。