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从人口与货币两个角度出发,未来房价的走势将会如何?应该如何进行房地产投资?
城市,货币,人口从人口与货币两个角度出发,未来房价的走势将会如何?应该如何进行房地产投资?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
从人口与货币两个角度出发,未来房价的走势将会如何?应该如何进行房地产投资?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
短期看货币,中期看土地,长期看人口。这是对房地产市场预测的规律。
短期看货币
在国际角度分析,美国的货币紧缩政策是货币供应量减少的开始。2018年的四次加息,使与美元挂钩的香港被迫加息,从而引发了香港楼市下跌。这种趋势在2019年还会继续延续,加息还会继续。香港楼市起伏不定,也势必会影响到深圳楼市,进而对粤港澳大湾区城市产生影响,最后也会影响整个内陆地区。
在2017年12月我国的M2货币供应量增长率到了8.2%的低位以来,一年多时间里一直在8%+的位置徘徊。比之前几年的M2超过11%的增长率可谓是收敛不少。虽然同西方发达国家的3%左右的货币增长率比较还是偏高,但这种控制在8%的M2增长率也是一种良好姿态。
我们目前整个货币供应紧张,总债务180万亿。其债务率占GDP的220%的高位。其中地方债务50万亿,个人债务40多万亿,国有企业债务近百万亿。假如控制货币安置的超发,相信货币供应量相比前几年会减少不少。
那么短期看货币,既然货币紧张,也就不可能会出现房价大涨的可能。
中期看土地
我国不同的区域的土地资源是完全不一样的。三四五线城市有着大量可开发的土地,可以源源不断地供应;
省会城市及部分二线城市,由于城市达到了一定的规模,需要往周边地区或地铁城际等放射性发展,城市中心土地不多,但周边土地充裕。其实也是根本不缺少土地资源;
只有一线城市的土地稀缺,根本没有多少剩余的可开发土地,只有打造都市圈及旧城改造来达到持续发展。
长期看人口
我们人口总数在13.9亿,到2035年前后达到人口峰值,而后人口开始下降。而且每年大约有1000多万的人口流入城市,城镇化建设还将持续发展。
因此,只有我国经济还需保持持续发展状态,并从发展中国家向发达国家过渡。那么我们在这轮房价上涨后,经过若干年调整后还会出现房价增值。但如果出现经济止步,或者房产税的全面推出。那么也会让房地产升值停滞。
未来最吸引人口流入的城市应该是省会城市,省会城市将会在这轮城市扩张中受益,房价从长远看也还是看多。但一线城市城市及周边都市圈范围的地区也不可能袖手旁观,一定会与省会城市展开争夺战。一线城市中心区及周边地区可能还会更胜一筹。
无论从土地稀缺性,又或是城市人口引进。显然一线城市都市圈是最具发展潜力的。其次是省会城市。但从短期的货币情况看,2019年都将会是一个跌宕起伏的一年,我们将拭目以待!
回答于 2019-09-11 08:43:50
水往低处流,人往高处走。人口越来越向世界七大富裕都市圈迁徙集中。长三角和粤港澳是其中的2个。有钱买房不会跌。好好把握机会。
回答于 2019-09-11 08:43:50
货币会贬值,人口会增加,户口会增加,生活必用品涨价幅度不会大,房价一直涨(永远不可能,长期是必然,人为的阻档有问题)。
回答于 2019-09-11 08:43:50
从人口的角度,好房子永远稀缺,价格坚挺。从货币的角度,好房子升值更快!哪类房子可以定义好房子?1.一二线城市范围;2.优质学区商业休闲配套;3.小区管理良好,户型合理,邻居文明;4.潜力股,距离市中心一线1小时,二线30分钟的临湖风景优美的低密度住宅(自动驾驶普及后时间缩短40%)符合123或4的。换句话,买房只买贵的不买对的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
未来的房价跟建筑成本成正比,未来还看一个周期是多少年,保值增值应该没错?正常经济社会情况下,人工成本决定涨跌。
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