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房价与收入不成比例，刚需购房者该怎么解决住房问题？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：3

房价与收入不成比例，刚需购房者该怎么解决住房问题？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

类似这样的问题还有很多，说明房价收入比的概念是深入人心的， 毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。

这个概念确实非常重要，但是在房价收入比的计算问题上，很多人犯了一点错误，错在哪里呢？错在“收入”的计算上。现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。 这里我敲一下黑板，提醒大家注意，“收入”前面，加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，你不会等到未来再买，而是现在就买，你不买别人就会买，大家一起抢着买，股价就被买上去，你晚一步就买高了。这样一来，股票的价值就会涨上去。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子啊，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。这个逻辑，很多人都看到了，早看到的，早就买了；晚一点看到的，也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。

第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人是要租房住的，总体看起来就是，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢？我们来举个例子，简单框算一下。 比如说北京，现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千，好一点的更高，有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入通常在2万以上，一年就是24万。每年增速按照8%计算，10年后就是52万，夫妻两个就是104万，这还是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10年后中高收入比只有7倍，一点都不贵。

所以，加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下，加深一下理解和感受。

说到这里，你可能还是有疑问：老师，为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

这个其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。

所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市，房价收入比也不高，只有十几倍，甚至更低，其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

我们国家的大城市，特别是一线城市和一些核心的二线城市，它的房价收入比特别高，就是因为这些城市的增长潜力好，未来收入增速快。

简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。