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刚需首套房的房贷利率多少比较合适?
利率,贷款利率,贷款刚需首套房的房贷利率多少比较合适?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
我们原先买房的贷款利率,是在央行的基准利率的基础上,进行上浮或打折。以后的政策,将会在贷款市场报价利率上面加基点,而且在新政之后,就算你是首套房,也享受不到利率折扣这个福利了(1个基点就是万分之一,100个基点就是百分之一)。那贷款市场报价利率是什么呢?它是由18家银行,统一报价之后求出的平均值,是银行给到最优质用户的贷款利率。贷款市场报价利率是比较专业的说法,也可以为简称LPR。小投的一个同事,最近在上海买了间房,由于是首套,所以贷款利率是4.65%,也就是基准利率的9.5折。如果她在新规之后买房的话,她的贷款利率将会提升到4.85%+地方政府上浮基点+银行信用评级基点,贷款的成本一下子就高了不少。熟悉房贷市场的小伙伴都知道,地方政府和银行,对于房贷利率的调整空间,还是蛮大的。 根据融360大数据研究院监测到的数据显示,7月份上海首套房贷款平均利率为4.84%,低于央行的基准利率4.9%,上海地区监测的30家银行分支机构中,7家银行在7月下调了首套房贷款利率,3家银行有所上调。调整后,执行基准利率95折(即4.655%)的银行数量增加至17家,有的银行甚至可以做9折(4.41%)。 当然,并不是所有地区的银行,都愿意给住房贷款打折,比如苏州7月份首套房贷款平均利率是6.03%,要比基准利率高了1.13%。 也就是说同样是一套房子,贷款100万,30年还完的话,在苏州每个月需要还6014元贷款,在上海则只需要5276元,每个月相差700多块,这么来看,各地贷款利率的浮动差距还是挺大的。
在央行发布的公告中显示,在10月8日之后,新办房贷的利率参照,就变成了LPR。 LPR每个月报价一次,相较于基准利率来说,浮动的范围更大。 毕竟上一次调节基准利率的时候是2015年,而LPR则是一个月报价一次。 在8月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新的LPR,一年期的LPR是4.25%,下降了6个基点,5年期LPR的则是4.85%。总之,就是当你买房的时候,银行给你贷款利率,不再参照央行的基准利率4.9%,而是参照5年期LPR的4.85%,这么来看,贷款利率的参照点还下降了一点。
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这个LPR比基准利率低,是不是更适合买房? 5年期LPR,比原先的贷款基准利率低了0.05%,这是不是说明新政之后,买房会便宜一点?并不是。这次的新规,其实算是那种明降暗升的状态。我们先来看条款:
首套房的贷款利率,必须大于LPR;
二套房的贷款利率,必须高于LPR+60个基点;
商住两用产权的房子贷款利率,必须高于LPR+60个基点;
住房公积金贷款利率不变。
按照8月20日的报价来看,首套房子的贷款利率不得低于4.85%,二套房、商住两用产权的贷款利率,不得低于5.45%,新规把银行给房贷利率的打折空间,给锁死了。 而且,这里公告里面还有一个很重要的点“因城施策”。
假如你所在的城市房价调控的很严,地方政府会对LPR的报价基础上,增长一定的基点,银行也会根据贷款人的信用评级增加基点,在合同签订之后,无论LPR怎样变动,所增加的贷款利率基点,是一直追随的。 这次的新规对于个人贷款而言,释放的最重要的信号就是:央行将下放一些权利,但是权限在于“利率下限的加点权利”,基本上就是央妈建立的一条利率底线,各银行们只能提高底线,线上面需要调整的地方,你们各地政府银行自己制定,但是别想着突破底线。
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房贷利率的变动,对我们有啥影响? ①如果你在新规之前办理房贷,LPR的利率新规不会对你产生影响,你的贷款仍然是:基准利率+折扣或上浮,不过基准利率的变动不会太频繁,贷款利率也比较稳定。 ②如果在新规之后办理房贷,就要遵循LPR+基点的规则(地方政策调控,银行信用评级等)波动会比较大。 如果你所在的城市、银行之前有给利率打折的政策的话,在新规之后,你个人住房贷款的实际利率,将会有所上升。 如果你追求稳定的利率的话,可以考虑政策落地前贷款,如果你想尝试新政策,是否会带来新红利的话,也可以考虑政策落地之后再看看。这个政策颁布时,央行副行长刘国强明确表示:有一点是可以肯定的,房贷的利率不下降。 基于这个判断来说,5年期以上的LPR,短期不会有太大的变动,别看新规则这么复杂,其实就是想在给实体经济输血的过程中,防止大水漫灌到楼市,总得来说房价调控的基调没有变。所以,小伙伴们,其实不用太担心利率参照物变动,会对房价产生太大的影响,毕竟当前的政策风向是调控。而且到底买不买房,最核心的一点,就是买房这件事,对你来说是不是刚需。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
房贷利率当然是越低越好,但现实是,你可能没得选。
目前公积金贷款利率是最低的,首套5年以上贷款3.25%,而且贷款最长期限也是25-30年。而商贷呢,国家基准利率4.9%,目前全国各城市的首套贷款利率基本上都是上浮5%-15%左右,所以不管你愿不愿意,想买房,想贷款,只能二选 一。
当然了,在选择贷款的优先级上公积金>商贷。
公积金虽然利率低,但贷款额也是最少的。以北京为例,首套最高贷款120万,对于动辄几百万的房产,120万真是有点不够看了,有句话说的好,我差的是那120万吗?我差的是首付,首付,首付。贷款额太低,也必然导致了首付款的大额增加。
那么有没有什么办法让即能享受到公积金的利率优惠又能贷到足够的钱呢?
贷款可以选择组合贷,优惠一个也跑不了。
其实这也是一种比较常见的贷款方式,在公积金金额不够时用商贷补齐,即享受了公积金利率的优惠,也能贷到足额的钱,而且是先用公积金的,剩下的才用商贷。
举个例子:
小李购买一套300万的房子,按北京市场贷款政策,首套可以贷款65%,即300万*0.65=195万,北京公积金最高额度可贷款120万,那么剩余75万采用商贷。此时,120万的公积金贷款的利率执行3.25%的标准,剩余75万商贷的利率执行基准利率上浮10%即4.9%*110%=5.39%的利率。通过这种方式可以省下很多钱。
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