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日本地产泡沫破裂，买房的人怎样了？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

事后的统计表明，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达6万亿美元。山一证券、北海道拓殖银行、三洋证券等破产者开始大量涌现，经济的萧条直接漫延到了政治和社会领域，并且直抵民族文化的根基。

日本的电视节目曾流行对90年代的首相进行排序的游戏，几十多年的政治动荡、内阁走马灯似的变换，连日本人都说不清当时日本到底换了多少个首相。

“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。

据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。

2008年，日本国土交通省调查数据显示，日本的房屋空置率达到了13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。

在长达数十年的萧条之后，日本经济终于进入“景气恢复”之中。诸多研究日本经济的学者在反思泡沫经济崩溃的历史时，认为政府同时采用扩张性的货币政策与扩张性的财政政策是导致泡沫的根源。“这两个方向一致的政策工具，不仅导致货币供应过量，还将私人投资也引向了金融、地产领域，这是引发泡沫的根源，但当时人们并没有意识到这些。”

首先，导致日元升值的“广场协议”被视为日本泡沫经济的起点。在美国和其他发达国家大力施压下，日元兑美元汇价1985至1988年升值一倍，日本出口竞争力大受损害。

为避免“日元升值萧条”，日本央行实施过于宽松的货币政策，于1986年初至1987年初把贴现率从5%减半至2.5%，廉价信贷充斥加上财金当局对物价炒风宽容，间接鼓励企业以大幅升值的资产作抵押品举债，日本企业从银行筹集得来的资金，不断投入新的地产项目。

其次，“流动性过剩”为股市“火上浇油”。随着利率自由化以及金融业务管制的放松，金融市场规模急剧膨胀，日元资金过剩，经济过热，形成了所谓的“流动性过剩”的格局，这为日本股市泡沫埋下了重大隐患。

人民币面临升值压力、楼价的疯涨，这一系列似曾相识的现象，让经济学家们更加热切地将今天的中国经济与当年的日本经济进行分析。尽管对于日本经济界“中国已步入泡沫经济”的论断并不为大多数中国经济学家认同，但经济学家们一致的观点是，日本泡沫经济的教训值得警惕，中国应避免步日本的后尘。

巴曙松给《拯救日本——泡沫崩溃后的银行危机与华尔街行动》写了书评，他感慨地说： 对于中国读者来说，阅读这本书，并不是一个可以轻松下来的休闲活动。让我们不能轻松下来的，是这本书的主题——银行重组，让读者不能不产生切肤之痛，许多段落，如果把文章中的主人公更换成一位中国银行家的名字，原来关于日本银行界的叙述几乎可以不用作大的调整就可基本适用于中国。

对于日本泡沫经济最大的土壤——金融体系和银行运行机制的反思，也许是对中国最可宝贵的经验。过度宽松的财政货币政策加剧资金过剩，助长泡沫膨胀。

大批房地产项目上马增加了对土地需求，进一步刺激地价上涨，各种因素叠加共振，使地价房价飞涨。宽松的房贷条件和政府失察，最终成为压垮经济的最后一根稻草。

在泡沫膨胀过程中，银行扮演了重要角色。大银行绕过制度限制将大量资金投入房地产，涨了若干倍的房地产居然被视为最可靠的“硬担保”，甚至按房地产预期升值的价值提供贷款，留下巨大风险敞口。而持续上涨的房地产市场骤然失速，依靠信贷支撑的房贷体系就会出现大笔坏账，从而把银行和整个经济拖入深渊。

每一段历史都值得铭记和借鉴。对于中国这个世界第二大经济体而言，更弥足珍贵的教训在于，在大国的金融博弈中，要从国家利益与金融安全的高度，审慎处理好货币升值、经济增长和体制改革的关系，坚持完整的金融主权，不在外力压迫下被迫升值和盲目推进所谓的金融自由化。在经济转型期，要摆脱对经济高速增长依赖的思维，下大力气解决结构性失衡的问题，应避免步日本的后尘。

现在，中国房地产市场已处在敏感的十字路口，无论是内在的泡沫膨化和市场规律的作用，还是外部“做空”中国信号的集结，都值得警惕。

在房地产泡沫危机中，尽管在泡沫膨胀时是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁荣，泡沫总有崩溃的那一天，而痛苦更是加诸百倍。面对前所未有的楼市泡沫，正确的办法是一点点挤，好比一个热气球，你要一点点放气，让它慢慢软着陆。如果粗鲁地用针去戳，那就容易立马凌空爆炸。如果像当年日本那样听之任之，平常放纵不管，闹得沸反盈天之时，再用过激手段捅破，一声巨响之后，那将是一场山呼海啸的巨大冲击！

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