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日本地产泡沫破裂，买房的人怎样了？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

日本地产泡沫破裂，买房的人怎样了？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

日本房产泡沫刺破是政府有意为之也是没有办法的办法。房产贬值以后买房的人经历了一段困难的日子。日本人比较隐忍没有大的群体事件。

回答于 2019-09-11 08:43:50

前车之鉴：日本失去的二十年，房地产泡沫兴衰史

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“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”美国前联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘曾说，当泡沫膨胀的时候，所有的人都沉浸其中，盲目缺乏理智。只有在泡沫破灭时，重重摔在地上的人们才会清醒地认识到，曾经的自己是多么疯狂。

当前，从经济学家到平民百姓，许多人都在议论汇率压力、房价大涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。因此，探究日本“失去的20年”对今天的中国有着重大的意义。

上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还在为这个泡沫埋单。

对于楼市泡沫引发金融市场海啸，日本经济评论家莫邦富在回顾这场危机时感慨：“日本人用了22年的时间，终于使人均GDP从世界第18位，达到了世界第一；但到现在，又经过了14年时间，日本的人均GDP从第一回到了第18。”

1989年，泡沫经济达到巅峰，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

随着地价暴涨，城市住宅价格也开始水涨船高。一般来说，劳动者仅靠工资收入所能购入住宅的价格限度应是年收入的5倍左右。在1990年，东京都市圈的住宅价格与年收入之比已经超过10倍，在核心地区更是达到了近20倍的水平。

除了地价，股市正创造着另一个“不败”的神话。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，接近历史最高。但人们并没有预感到危机，“当时，日本曾经有40个经济学家对前景预测，没有一个人认为会出现经济危机，都对将来表示乐观。”山一证券前副社长北川文章回忆起当年的市场，那时的银行和贷款人都像喝醉了酒，只要听说你买地买房，银行就给你一个授信额度，随你怎么花都行。

那是一个迷乱的年代，一半以上的日本人都持有股票，一向以高储蓄率和节俭出名的日本人在东京银座排着队买LV包。“泡沫经济瓦解了一代日本人的精神世界，勤勉敬业不复存在，人人期待一夜暴富。”在日本经济学家小林英夫看来，“钱就是一切，生活变得毫无情趣和内涵，重视亲情友情、勤劳和社会责任这些道德层面的规范荡然无存，要买下全世界的日本人给人以一种‘金钱动物’的观感”。

在“繁荣”背后，富有的日本人不仅买光了国内的房子，还疯狂地投资海外房地产市场，要买下“全世界最高最好的楼”。

1989年，在夏威夷，可以建高尔夫球场的山谷只有一个还在美国人手中，其它全部被日本人买了。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。

哈佛大学教授傅高义在惊呼“日本第一”，日本人接着高呼“日本可以说不”，在这个狭小的岛国上，一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。

资产价格是预期的反映，泡沫泛滥的时候，任何一个外部微小的“黑天鹅事件”，或是内在的预期改变都会让泡沫破灭。1990年市场交易的第一天为转折点，日经股价跌入了地狱。自那时起，日本股票市场陷入长达十多年的熊市之中，大量账面资产化为乌有。

股市暴跌，地价也随之急剧回落。许多日本人还清楚地记得，1990年9月，日本NHK广播电视台连续5晚在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目，指出地价是可以下跌的，并提出应让日本的地价下降一半，同时主张进行土地税制的改革，限制房地产融资。这一节目像颗重磅炸弹，其巨大的舆论冲击力揭开了日本泡沫经济破灭的序幕。以这一节目的播出为转折点，日本的地价自二战结束以来第一次开始急速下跌。

1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。

据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势，为1974年以来的最低点。著名经济学家林毅夫曾回忆，他在东京的表哥在泡沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中期，只值1亿日元。

由于地价、股市的暴跌，以土地和股票作为融资担保令银行出现大面积坏账。泡沫经济时期，全国各地资金都集中投向房地产价格上涨最快的大城市，差不多所有的投资机构、生产企业以及很多个人都踊跃向银行借款投入到房地产中。

房地产泡沫崩溃后，大量借款不能偿还，给银行金融机构造成大量不良资产。银行冲销不良债权，使可贷资产规模及流动性下降，造成宏观融资量急速收缩。中小企业因资金周转不开大量倒闭，殃及中小银行金融机构跟着破产。随着“僵尸经济”的延长，中小企业和中小金融机构破产蔓延到大企业和大银行金融机构。

当日本政府发现问题严重、泡沫大得不可收拾的时候，他们才采取强硬的挤泡沫手法。首先提高银行利率，进行宏观调控。1990年8月，日本银行将贴现率从4.25％一次性上调到6.0％。在短短的一年零三个月里加息3.5个百分点，可见其力度之大。

其次是从财政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府税制调查会中设置了土地税制小委员会，探讨对土地税制的强化问题。10月，确定了以设立地价税为支柱的土地税制的改革方向，并制定了《土地基本法》，次年4月开始征收地价税。1990年12月，土地政策审议会决定要拉低地价，正式开始挤压泡沫。

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