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公寓房能不能买？它是什么性质？
公寓,住宅,性质公寓房能不能买？它是什么性质？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
公寓房能不能买？它是什么性质？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
很多人都会问，公寓到底值不值得买？
公寓分为酒店式公寓、SOHO公寓、LOFT公寓等业态，商业用地性质，用水电情况为商水商电。
至于公寓是否值得购买，这得要看是怎么样的公寓了！
买公寓，首先要看的是地段！！！
价格再怎么便宜，地段不好，买了也砸在自己手上。
特别是公寓产品，公寓投资主要是为了出租，如若地段不好，别说出租了，就算转手想卖，也难以找到接盘侠。
要买公寓，首先要挑交通便利，最好是有地铁的，处在商务区附近，周边商业配套成熟，人群聚集的地段。
其二，买公寓要看价格！
地段再好，价格高昂，租不抵贷，同样不划算！
同样的公寓，买入价高于周边楼盘，本身持有成本就增加，投资回报比降低，就没有投资的必要。
其三，买公寓要看租价！
大多数客户买公寓是为了投资，只有少数自住客户。
既然是投资，那么租金回报比就显得至关重要了。
入手了一套公寓，如果月供高出月租过多，首先还贷压力大，再就是投资不划算了。
我们常说月租抵月供，这在大部分住宅项目没法做到，一般住宅月供租金占比在30%左右，那么在公寓项目的话，则很有可能达到了。
至于该不该入手，我觉得还有以下两点是你需要考虑的。
刚需的话，并不建议买来自住。
毕竟公寓项目，容积率高，一梯多户的楼道格局降低了居住体验。
同时公寓大多是用来出租，租客鱼龙混杂，居住环境欠佳。
投资客应结合自身情况酌情购买
在如今大经济环境萧条的情况下，银行降准降息，货币无形中已经贬值。
投资客为了让自己的财产保值增值，必要性的需要投资一些硬通货，而这些硬通货中，公寓项目会是一个很好的选择。
最后，请对比文章前面的“三看要点”，再结合自身情况做决定。
围绕着公寓这个问题，校长也做过诸多解答，此前文章《公寓值得买吗》，也阐述了这个问题。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
看自身的情况，如果目前不够钱买住宅，可以买公寓过渡一下，还可以出租，每个月拿租金，到有能力了再置换住宅，要是长住的不建议买公寓，公寓适合过渡和投资
回答于 2019-09-11 08:43:50
非常荣幸为题主作答。我从公寓性质及与住宅差异、公寓的优缺点、如何投资公寓合理、公寓的购买注意事项等方面分别针对能不能买以及性质进行回答。
一、公寓的性质与住宅差异
1、公寓范畴
公寓是集合式住宅的一种，一般分为住宅类公寓和服务式公寓。而服务式公寓，一般就是国内讲的公寓，它包含酒店式公寓、SOHO公寓、LOFT公寓等业态，套型建筑面积和套型阳台面积之和在50平方米左右。
2、公寓性质
（1）住宅类公寓，用地性质为居住，产权70年，户型面积较小，精装修交付。
（2）服务式公寓，用地性质为商业，产权40或50年，一般聘请知名物业管理公司服务，位置处于城市中心位置、交通便利。
3、与住宅差异
（1）产权年限不同。土地性质决定公寓产权年限，居住用地建公寓70年产权，商业用地建公寓40或50年产权。
（2）水电收费标准不同。住宅民水民电标准，服务式公寓一般按商水商电标准收取，成本高于住宅。
（3）居住舒适度不同。当前，住宅一般1个单元一层不超6户，但是公寓可能在一层20户左右，住宅可南北通透、板楼模式，公寓一般非南北通透、围合式层结构。公寓居住舒适度明显不如住宅。
（4）落户规定不同。服务式公寓，一般不能落户。
（5）交易税费不同。住宅，一般满5年就免交个税，但是服务式公寓交易涉及税费明显于住宅。
二、公寓优缺点
1、优点
从购房压力和投入来看，购买公寓的总价比较低，首付款和贷款额度也较低，可解决很多购房者的难题。
同时，公寓有完整产权，并且通常位于市中心繁华地段，也是公寓房的一大优势。
2、缺点：已在上述与住宅的比较中说明缺点，可对比参考。
三、如何投资公寓合理
依据简易国际评估法，即如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。
举个例子，拟投资一套服务式精装修公寓，月租金在4500元/月，租金每年上涨5%，总价是100万，首付50万，十年贷款50万，利息是基准利率上浮5%。
那么这套房子的总成本=总价+契税+利息，即100万+3万+15万左右=118万
而前15年的租金，按照每年投入54000元（4500X12），复利计算15年，总和达到122万左右，说明这套公寓可以在前15年收回成本，还是比较适宜投资的。
四、公寓购买注意事项
1、注意房屋产权
只需查看楼盘《国土使用证》中土地用途一栏，公寓性质是住宅还是商业便一目了然。
2、明确购买目的
如果是想买公寓投资的话，那么可选择商业性质公寓。购房者在购买时要注意保安系统是否完善、房屋的配套、周围交通网络是否完好。
如果是自己住的话，建议选择住宅性质公寓，因为大部分商业性质公寓是不通天然气的，无法满足基本的生活需求。
3、注意小区周边环境与配套
买房时需要看小区内部配套设施是否能满足居住生活的需要，还需要看附近是否具备生活所需要基本配套，如超市、菜市场、医疗诊所等。
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