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为什么三四线城市楼价居高不下？
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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
为什么三四线城市楼价居高不下？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
从2018年12月份的数据来看，三四线城市房价过万不稀奇，同时也有很多偏远的三四线城市房价也已突破8000至9000元/平方米。不过，三四线城市房价涨幅开始收窄，并且呈现下跌态势。预计今年部分三四线城市房价出现大起后的大落将在所难免。
现在很多人反映，他们家住的三四线城市房价在短短的一年多的时间里，从四千元/平方米，涨到8000元/平方米，中小城市房价咋会在短期内涨这么多？对此，我们却认为，三四线城市房价居高不下也并不奇怪。
首先，本轮房价上涨行情始于2015年下半年，之前是一二线城市大涨，后来一二线城市受到房地产调控的影响，房价上涨势头被遏制住了。大量的游资便跑到三四线城市炒房，因为当地房价还处于价值的洼地。所以，自2017年下半年至2018年底，三四线城市房价上涨主要是“补涨行情”。
再者，近年来，房地产开发商在三四线拼命建房，而三四线城市又消化不掉。这就导致了很多三四线城市商品房库存要消化掉起码三五年时间。当时，政府为了达到去库存的目标。通过减少土地供应、降低首付比例、买房就给补贴等手段，鼓励当地刚需购房置业。而三四线城市成交量一旦上去了，房价也被随即推高了。
此外，中央政府也推出了棚改货币化安置，要求国开行通过PSL的方式，把贷款投给地方政府，再由地方政府把资金直接送到棚改拆迁户的手上，拆迁户们在收到棚改安置款后，就直接到周边购置新楼盘，于是很快当地库存已久的商品房被抢购一空，房价肯定会出现快速上升。
最后，三四线城市有很多人外出打工，亲历一二线城市房价上涨过程，现在三四线城市房价也在涨，这些人肯定在大城市买不起房了，于是都想到了无论如何在老家的三四线城市也要购置一套房产，圆上住房梦，于是这批外出打工的人在赚到一些钱后，就开始返乡购房，这部分需求也在同步上升。
不过，三四线城市房价的过快上涨并不是好事，而且这样脱离了当地居民收入的上涨方式也很难持续长久，现在大家在三四线城市购房应该更加谨慎，不要充当高房价的接盘侠：
一方面，三四线城市现在去库存已经结束，为了遏制投机性购房，前期的购房补贴、棚改货币化安置、降低首付比例等利好政策，都将改变。尤其是对前期棚改货币化安置导致房价上涨过快的城市，更要由货币化安置改为实物安置。
另一方面，三四线城市房价只是被各种购房需求给炒了一把，高房价很难长期保持，因为多数三四线城市经济结构单一，人口流出量大，房地产盘子较小，当地居民收入支撑不起高房价。所以，很容易导致三四线城市房价在大涨之后出现大幅回落。
回答于 2019-09-11 08:43:50
小县城也分好多种，
大部分小县城稳定横盘，小部分大概率要跌。
首先从三个角度考虑：
一是之前涨过没？二是有产业不？三是库存多不多？三个问题结合就是：
有些之前涨过，没产业没库存
有些之前涨过，有产业没库存
有些之前没涨过，没产业没库存
等等………………
小县城之前有没有涨过？
换句话说之前有没有因为某种“利好”外部客源流入推高过楼市？
例如和隔壁城市搞个“某某一体化”口号，规划个高铁/城轨，高调宣布引入个产业新城/汽车龙头/超大游乐园等等…………
这种情况很常见，也是小县城楼市的最大危机。
大量带投资属性的购房者进来后，如果没有后续的利好维持，
也没有大量的外来人口支撑二手房及租赁市场，即存在泡沫破裂的危险。
后续新房市场低迷、二手房卖不出也租不出，
楼价不降才怪。
小县城有无产业
同样是“环一线城市”序列，
为啥环京的燕郊香河膝斩，环沪昆山太仓只是微调；
深圳的东莞涨幅惊人，广州的清远乏人问津呢？
关键在于“产业”
环京的大工业都因各种原因搬迁了，环沪的工业非常发达；
东莞号称世界工厂，清远只有绿水青山。
以上只是类比，不是说他们是小县城。
小县城也一样，就算因为偶发利好楼市暴涨，
只要有产业，有外地人口涌入，
就成产生新的购房/租房需求，
从而帮助楼市软着陆，或者减少楼价降幅。
小县城在售&待开发新房库存大不大
主要看小县城“得势”的时候做了什么。
如果其风头正盛的时候把资源投到招商引资上面，
城市短期内见不到成绩，但长期发展可观。
如果把资源放在卖地上，财政宽裕了再做招商引资也不是不行，
但如果财政宽裕之后做不好或者没有做招商引资，那接下来问题就大了。
在鼎盛时期买的地价格肯定不低，不低的土地开发的楼盘卖得也不低。
没了外地客源本地人买不起，就造成了全城“大库存”
库存越大越难卖，越难卖价格越低，价格越低市场越没信心，
最终很可能会演化成部分开发商大降价离场，
留下一个没希望的楼市。
没涨过，没产业，库存低的小县城会怎样？
这就是广大县城的现状，留不住人口推不高楼价。
年轻人毕业了到大城市工作，少部分人存够钱就地买房落户。
大部分人存不够钱选择回流小县城。
回流的人口中一部分选择翻新/重建祖宅，
另一部分选择买房“上楼”
所以决定楼价的不是本地人口的收入水平，
是回流人口中，决定上楼人口的收入水平。
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