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先在买房子投资，是晚了吗。还是有发展空间？

房产,房子,城市先在买房子投资，是晚了吗。还是有发展空间？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

先在买房子投资，是晚了吗。还是有发展空间？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

现在买房子投资，是完了吗？还是有房展空间？

| 房子是长效投资品，以世界认知度较高的美国席勒指数来看，从1890年至今的130年期间，有三次房价下跌，分别是两次世界大战和一次经济大衰退。其余时间均为上涨，上涨占比68%左右。

这可以看出房子是长效投资品，只要人类的肉身不变，所有的工作和生活离不开建筑。但这就涉及到房子投资的几个问题：现在所处的大周期、现在所处的地域、购房投资的期望值、所选产品。

| 简单而言，什么时候买和怎么买，主要综合投资国度、个人收支，目前个人资产、收益偏好、投资区域、选房策略、投资时机七个维度来看

| 投资国度来看，如果45岁以下在中国投资房产，不晚。如果是投资国外房产，分欧美、东南亚、东亚几个市场来看，美国的对外政策尤其是对华人的政策，无论是在大选前还是在大选后都不稳定，从去年到现在华人在美国已经抛售了上百亿房产。东南亚房产已经过了高峰期，目前在割韭菜阶段，显然不是好时机。东亚的日本韩国在这次疫情中的协作较好，如果投资期在6-10年，可考虑。

| 收益偏好方面，房产投资是重资产投资，除了资金占用，还包括税费、前后端交易费用、持有期间的物业费等，此外投资周期长、中国的租金房价比地又很低。举例，投资套房产在2年之内上涨30%，在目前情形下已经不算少了，实际收益要减前后端税费个5.5%，减中介费1.5（如果买二手房中介费至少要减2.5%，在减去持有期间的物业、买卖花费的时间精力等等合计0.5%，实际收益是16%，即年化8%，这个收益完全有固定收益的理财产品可以保障，而且只需要100万起。根本没有必要投资房产这种重资产耗费很多精力的产品。

| 个人收支方面，如果收支只能平衡、或者希望2年内退出，不建议投资房产。如果收支平衡之外有足够月供，建议精挑细选投资标的，如果完全不需要考虑收支问题，而且有5000万以上做资产配置，并且以中国为主，那当然投资房产，

建议自住房之外，还可以配置5成以上做房产投资。

| 投资区域和投资标的。之所以这两个因素放在一起，是因为李嘉诚老先生有一句话，很多人只看上半句，不知道下半句才是箴言。上半句是：地段、地段、还是地段，下半句是“没有不好的地段，只有不好的价格”。上半句话指的保值的房产，下半句话指的是投资增值的房产。举个例子：成都杭州等新一线城市单价2万大房子，在3年之内涨到3万的概率是7成，和上海深圳背景内环10万单价的房子，三年内涨到16万的概率是1成，投资的本质是资金的利润，作为投资该选哪个？

| 选房策略和投资时机。我经常告诉客户一个观点，买房与其说是选房子，不如说在选购房时间。合适的时间买入，比选具体房子重要的多。这包括某个区域的合适时间，比如地铁规划时间、名校入驻时间、年底年初时间等等，在不同的区域有不同的时间窗口，先研究投资买房的合适时间，跑赢其他人胜算要高更多。其次是选房策略，举几个栗子：大开发商开发的新盘通常已经透支了5年的上涨空间；学区房/刚需房/景观房在不同城市有不同的上涨排序；疫情加剧了已经默默开始5年的改善房需求；交付五年以后二手房价格的高低有五成取决于物业管理水平….等等

所以，概括而言，作为长效投资品，买房没有早晚，只有适合。

回答于 2019-09-11 08:43:50

下面谈几点对国内买房投资的看法:

1.在房价和人口流入严控的超大城市(北京、上海)及人口流入减少的三线以下收缩型城市，由于房价再大幅上涨可能极小，建议不要再投资性买房。

2.深圳及新一线城市如杭州及部分省会城市，由于本省乡村及外地人口还在流入，房价还会上涨一段时间。但由于房产投资周期一般五年以上，后续房产税出台会存在许多不确认因素。

3.为保证地方土地出让金的收取，目前国家在政策上倾向于多售新房，打压二手房交易。以后二手房交易会越来越难。

4.由于租售价格比很低，而租金上涨受到当地工资水平影响的制约不能大幅上涨。如果贷款投资房产再转租，很可能入不敷出。

5.目前国内生育水平持续下降，少子化、不婚率、离婚率持续上升，老龄化速度较国际水平更快。未来随着老龄化加深，房子空置会更高。

6.有人说目前货币超发，房子保值，所以买房子投资划算。这有一定的道理。但先不说房子会折旧减值，既然是投资就要变现，否则空守着一堆房子要交物业费，维修费及以后出台的房产税，现在买会有什么投资意义呢？

7.当然，因为政策和需求也会有例外，象大城市内学区房，地铁房。稀缺的旅游养老胜地，这些地点有一定的投资价值，但因为已名声在外，目前价格已在高位，升值潜力有限。

综合以上情况:除非是刚需自住，目前投资房产不是个好的时点，如果有多套房产还是卖吧。

回答于 2019-09-11 08:43:50

现在买房要分城市 比如虽然一线城市房价非常高了 但鉴于一线城市的教育 医疗 资源不是普通城市能比的 大家还是喜欢去一线城市 一线城市房价可能不会那么疯长 但还是会慢慢上涨的 有能力买肯定好

还有就是有一些特殊功能的城市可以考虑 比如现在旅居养老需求增加 现在海南 除了国家建设自贸岛 很多在那里买房的就是为了养老度假 现在海南限购了 广东珠三角区域价格高 工业发达 生活节奏快 不是很适合旅居养老 大家开始把目前放到广西这边

广西北海 处于北纬21℃线上 常年温度25℃左右 空气富含负氧离子 水质好 生活节奏慢 物价低 再加上交通方便 四位一体交通网络 特别适合投资养老度假 吸引了全国人的目光 如果选择投资还是很不错的

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