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基准利率4.9,执行是5.39,换不换浮动好呢?才开始还?
利率,你的,贷款利率基准利率4.9,执行是5.39,换不换浮动好呢?才开始还?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
问题补充: 才开始还了1年,还有29年,固定还是浮动呢?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
你好,感谢邀请!
2020年的3月1号,也是去年12月28号,央行发布的2019第30号公告,要求金融机构对存量浮动利率贷款换锚的起始日,通俗点说,就是咱们手里有贷款的朋友们,尤其是大部分有商业房贷的朋友们,从这天开始,就可以通过银行的线上系统,进行贷款利率计价方式转换的申请了!
央行2019第30号公告(图片来源于网络)
那么这个利率换锚,对大部分有商业房贷的朋友究竟会有什么影响?转换利率计价方式以后,我们每个月还的贷款月供是多了还是少了呢?那咱们下面就结合着央行的这份公告举例说明一下!
利率换锚前后对比
央行2019年第30号公告,总结一下就是:从2020年3月1日起,开始对存量浮动利率贷款的计价方式进行转换,定价基准转换为LPR+加点或固定利率,这里面呢对于商业性个人住房贷款加点的计算方式进行了说明,就是原合同最近执行利率与2019年12月20日的LPR的差值,这个是不可协商的,并且在合同期内是固定的;而对于商业性个人住房贷款的固定利率也做了相应说明,这个利率就是原合同最近的执行利率,这个也不在协商的范围内!其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
那么说到这里,可能很多朋友还是搞不懂自己的房贷究竟会受什么影响,那么接下来,咱们就举个例子直观的说明一下!
上浮利率转换后情况(制图:老陈)
假设说你在2019年1月1日向商业银行按揭了一笔20年期的个人住房贷款,利率为贷款基准利率上浮10%,那么实际利率为基准利率4.9%*1.1=5.39%。如果转换为LPR+加点,那么这个加点是怎么算的呢?就是原合同当前的执行利率,也就是5.39%减去2019年12月20日发布的5年期以上LPR,当时是4.8%,等于0.59%,那么这个0.59%,就是你在合同期内的固定加点了,就不会再变了!以后你的房贷利率就等于当期的LPR+0.59%,这里面的LPR的重定价周期最短是一年,也就是说每年的12月20日,银行会根据当期最新的LPR值来对你的贷款利率进行调整,你的月供会根据LPR的调整进行浮动,LPR提高,你的月供就会增加,LPR下降,你的月供就会减少!那么如果选择转换为固定利率的话,那么在合同期内,你的利率将始终维持在当前利率的5.39%,就不会变了,你的月供也将在合同期内保持不变!
优惠利率转换后情况(制图:老陈)
那么有些朋友又会说了,我的贷款是几年前申请的,但是走的是首套房的优惠利率,本身就低于现行的LPR值,现在利率调整为LPR+加点了,岂不是比之前的贷款利率高得多了吗!这个当然不是!因为在央行的公告里强调了一点,这个加点是可以为负值的!再比如说,你的20年期商业性个人住房贷款原合同中的优惠利率是基准利率下浮10%,那就是基准利率4.9%*0.9=4.41%,那你转换以后的加点同样是原合同当前的执行利率,也就是4.41%减去2019年12月20日发布的5年期以上LPR 4.8%,等于负的0.39%,那么你在合同期内的执行利率就是当期的LPR+(-0.39%),就相当于LPR-0.39%,依然是优惠利率!因此说,房贷利率换锚以后,是不会影响之前优惠利率继续享受优惠政策的!
那么LPR+加点和固定利率,这两种利率计价方式该如何选择更加合适呢?
这个目前还不好说,毕竟选择浮动利率的计价方式,利率是根据LPR的调整进行升降的,至于说以后LPR值究竟是升是降,这个没有人可以打保票!不过从去年8月份利率换锚以来,短短半年的时间,5年期以上LPR已经下降了10个基点,而从长远来看,大家的房贷大多在20-30年,参考发达国家20年房贷,比如日本是1.41%、法国是1.69%、德国是1.89%,基本是2%以内,目前中国的利率则是是世界中上水平,随着经济发展,LPR的长期趋势大概率是下降!因此说,个人认为,选择LPR+加点的方式,从长远来看,可能会更加划算一些!
利率换锚以来的LPR调整情况
最后再提醒大家注意几个问题:
第一,公积金贷款是不做利率计价方式转换的,之前所有的东西都不受影响!
第二,贷款还剩一年就还清的可以不做利率转换。
第三,利率转换原则上于2020年8月31日前完成,当然受疫情影响,可能会延期!
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先你要知道没改lpr前,你的贷款利率也是浮动的。
你的执行利率是在基准利率的基础上上浮10%。每年1月1日按照去年年底的基准利率,更新贷款利率。所以不管自己的利益怎么浮动,你始终是在基准利率的基础上上浮10%。
只是近几年利率没有变化,所以我们通常感觉不出来。
而现在要转换为lpr的浮动利率,只是把原来基准利率的乘法,改为现在基础利率Lpr的加法。
所以换来换去,只是计算规则变了,贷款利率一直是变动的。
我觉得你纠结的是现在央行给了多一个选择,你可以选择固定利率。
一旦选择后,你的贷款利率将会永远不变。
你现在选lpr浮动或者固定。其实要考虑的是未来几十年里贷款利率的走势。
但是未来几十年的时间里,利率行情会如何走,没有人能够准确预测。
最好的就是以不变应万变,还是保持原来的浮动。把利率交给市场吧,市场总是公平的,这也是未来的一大趋势。
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好,我是粲都,具有一定的专业知识、经验和技能,很荣幸回答您的问题。
一、肯定是改成可变房贷利率更好,中国的GDP增幅一直在降,LPR会不停地降,向美国看齐,先看到3%左右吧。
二、您的房贷利率5.39%=5年期以上LPR4.8%+基数0.59%(59bp)。此房贷利率公式永远不变,基数0.59%(59bp)永远不变。5年期以上LPR可变。此处的LPR利率是2019年底的LPR利率,为什么不是最新的LPR利率见下一条。
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