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现在买二手房让炒房客赚钱了的人心里会难受吗？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

现在买二手房让炒房客赚钱了的人心里会难受吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

想买又觉得买的值了就不在乎叫中间人赚点了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

我能想象的到，我写这些文字，很可能会被很多人喷。但是今天还是要写出来，说话是要负责的。头条里有太多的房地产伪专家、真无知的人，把自己搞的知识多渊博、阅历多丰富，经验多老道一样，其实就是在大发阙词，狗屁不通，误导别人。发个帖还什么立帖为证，梁静茹给的勇气，我的天！

本人从事房地产行业15年了，先后负责过营销、产品、前期、投资、运营等工作。长三角各个城市基本都待过。即使如此自己也不敢认为自己是行家，充其量比行业外部的人知道本行业的发展规律多一点罢了，仅此而已。就算我在投资部门工作的时候，我们整个团队，有时候还会请外部专业市场研究公司，都没绝对的把握来判断未来2-3年市场的绝对方向。我真不知道，头条里的那些专家信誓旦旦的预测、判断、结论是如何得出的。就算拍脑袋拍出来的，最起码也要会拍啊！

我们都关心房价，涨了，跌了，那么房价是怎么来的呢？

首先，我们来谈谈开发商的房价是如何制定的。一个项目的整体销售价格制定是根据：土地成本+建安成本+财务成本+管理成本+营销成本+利润+各类税费等综合得出的（每次开盘销售时候制定的开盘价格也要考虑蓄客基数和当时市场等因素）。这中间起决定因素的是哪些呢？建安成本是死的，有的开发商成本控制的好，建安成本就略低，有的开发商稍有良心，建安成本就略高，但是一般都比较固定。财务成本基本也是固定的，有的开发商融资成本会略高，但是也不会太离谱。同样，管理成本、营销成本以及利润这三个因素基本也都是固定的。这里所说的基本固定或者大体相同，是和其它城市比较的。说到这里，应该很清晰了。决定房价的一些因素每个城市都大致差不多。那么决定房价的核心因素是什么？很明显了。是地价以及各类税费。

先别急着喷把各类税费也算进去了！苏州房价、南京房价、为什么好几万？地价贵啊！ 地价贵，跟各类税费有什么关系？关系很大！如果这块地开发商买的时候比较便宜，后期如果市场比较，价格涨的比较多，你认为开发商赚了很多了吧？有个税种叫土地增值税的呀。土地增值税的税率分了好几档，最高税率在60%。还有各类税、费。这个费的内容非常广泛，它们占房价很大比例。

有一个简单的计算公式，可以预测一个新楼房的整体销售价格：（楼面价+建安成本）x1.5=预计整体销售均价。首次开盘价格在预测的整体销售均价上一般打9折，就是首次开盘的价格。这个1.5里面涵盖了利润、税费、各类成本等（别拿极端和特例说事情，我说的一般情况下）。

头条里的那些砖家们你们告诉我，什么房价会暴跌、崩盘的根据是什么？你们能解释一下什么是崩盘吗？很多人经常来一句吃不到葡萄的狐狸的话：随便涨，反正我不买！这话没错，你不买，是因为你买不起！你现在买不起，将来还是买不起！因为地球没因为少了谁而停止转动。这么多年，这么多城市，没有因为你不买而房子卖不出去！话很难听，实话一般都难听。

其次，我们再看城市的整体市场。上面的首先，讲的是开发商项目整体销售价格定价的逻辑。在实际过程中，也要看市场因素的。这里面的市场因素重点是供需关系。供值得是库存及后期要上市的量，需是有多少客户需求。很多人喷子会说城市外来人口基数少的事情，别着急，那些所谓的砖家，你们所在城市的现有库存还能维持几个月，你们知道吗？未来可供应的库存是多少，你们了解吗？就目前现有的库存具备什么特点你们清楚吗？拍脑袋说话，也要负责啊。

夏虫不可语冰，井蛙不可语海。你自己在租房子住，你根本不了解住两室两厅的小夫妻有了小孩后，家人加入过来的局促之感；你住两室的，你很难体会到住四房两厅的人想换别墅的急迫心情；不是所有的开发商都造一样的房子。正是因为你不了解，不知道，不清楚，所以你才会臆断没有人会买房。然后说是外地的投资客户来把房价炒起来的。哎！真正的炒房客已经很少了。外地人跑来买房，很多情况下是他所在的那个城市的房价已经拒绝了他们。这一层你们分析到了吗？别又拿你的某个外地朋友外地亲戚在哪里投资一套准备炒房的事情说事。

房地产市场，已经进入了一个微利的时代。这个不是我说的。因为这个行业是靠天吃饭的。这个天指的是政策。

开发商其实很可怜，像狗狗一样。需要它的时候就来一发，暂时不想用它的时候就调控打压。那么咱们能不能深入的了解一下原因呢？

我们都知道拉动经济的三驾驴车：出口、投资、消费。出口是受汇率影响的，人民币这些年一直在增值，货币增值影响进出口贸易（不用多解释了，经济学基本原理）；投资，投资就是个笑话。中国的股市，就是个故事，这个也不用解释了。那就只剩下消费了。影响消费的是什么？收入和价格啊！工资的涨幅永远跟不上物价的涨幅吧？为什么？我们都听说过两个名词“通货膨胀”和“通货紧缩”，不了解的百度一下你就知道。那么现在钱还值钱吗？一个茶叶蛋从五毛钱涨到了两块了，你手里的钱已经不值钱了，那么你凭什么告诉我房价会暴跌？依据是什么？

刚刚说了开发商其实就是的棋子，保持经济增长和稳定的棋子。经济增长率必保的增长率，各位应该都知道的吧。那么想想，2008年整个世界经济都不景气的时候，为何会出台一系列政策救市呢？基准利率协调7折，首付20%，土增税下调，契税减免等等优惠政策。（那一波等崩盘，等降价，再等等的人们，伤疤愈合好了吗？）

可以想看出来为什么要救市的原因吗？房地产景气，各类建材及相关行业是不是行情要好？土地卖的贵，财政收入增加吧？其他各项税收收入要增加吧？需要交通运输吧？那么交通行业收入要增加了吧？汽车要保养吧？公路收费站，油料增加吧？需要用农名工哇？房子卖出去了，要装修哇？要家具家电哇？等等等等。。。。。经济是不是搞活了？

那好，既然经济搞活了，为什么要阶段性进行调控呢？这就是透过现象看本质了。经济发展过快、过热，容易造成经济通货紧缩，所以需要适时控制；另外重要的是房子关系民生大计，社会稳定。阶段性调控，矛盾进行转移。

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