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做房技巧(我在日本生活19年，分享些关于买房置产的经验与技巧)

日本,的话,报酬率做房技巧(我在日本生活19年，分享些关于买房置产的经验与技巧)

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

古人说有土斯有财，在华人的价值观里，就算你是在异地打拼，也都会想要有属于自己的一块天地。所以，很多在日本留学时就打算长期在日本工作的外国朋友们，常都会用买房来代替租房。

当然每个人情况不同，是否买房还是要看你未来的规划，但如果真的想要在日本长期生活，买房绝对是你的首选。

△来源 / oyuki3.com

本次我将介绍在日本买房的经验，还有教授大家一些小技巧，帮助大家能够买到理想中的房子。

买房，就是买地点

国人认为“养老要到乡下”，但在日本恰恰相反，不但不会长寿反而会致命，原因是日本的医疗资源在乡下极度短缺。

2025年之后，日本将迎来史无前例的老龄化社会，届时都市以外的郊区或偏远地区房价，将会渐渐腰斩。所以在日本买房子，一定要找都市房子来买，虽然贵了点，但是以长远来看绝对不吃亏。

附带一提，日本的卖房记载坪数跟国内不一样，坪数面积都不记入公共设施的部分，所以标多少就代表你会完全拥有多少。

△来源 / Unsplash

该怎么找房

如果你完全不懂日文，就只能够靠会说中文的中介来介绍。如果你是已经长期在日本生活、有一定日文基础，建议你除了在网上找，最好去当地实际走一圈，才能够真正了解到那里独有的”生活味”。

首先是平交道。日本假日电车比较少，但是在平日，栅栏一放下来就是15分钟以上，如果是要去车站的必经之路就无法绕道，所以运气不好，早高峰要在那边等15分钟以上才会放行。

还要考虑人流问题。比如笔者相中的公寓附近的商店街，假日几乎没人，但平日大家都是经由这里去车站通勤。加上这条商店街本来就比较窄，很多人赶时间都骑脚踏车通过。这对于将来想要在日本生育小孩的笔者来说，在安全性上有很大的隐患，于是只能忍痛放弃。

该买什么户型

这点笔者建议看你目前或者想要的生活形态来做选择。

如果你是已婚未来想要小孩的话，因为小孩比较吵闹，笔者惠建议购入独栋，毕竟日本人不开心很少会直接讲；而且独栋都几乎会附带一个停车位(都心土地价格高需另租)，不买车也方便放置脚踏车以及小孩的大型玩具。

如果单身或暂时不想要有小孩的话，可以选择容易脱手的公寓(日本中介都说公寓比较好卖)，但是要注意公寓每个月除了贷款之外，还要另外负担大楼管理费用以及修缮费，也是笔不少的支出。

在东京买房的建议

如果你打算在东京定居，不管是自住或者投资，都建议买环绕日本东京都最繁华的电车线路、都心部最大的铁路运输动脉——山手线附近的地点。

△来源 / JR東日本旅遊網

近20年来，山手线内外的房子相较来说不会跌价（附带一提日本土地平均每年跌2%，连跌了20年），但却也有价格高低之分。

为何山手线上房价会相差很多？我的中介回答说：山手线东南边高楼多，所以感觉起来比较高级。大家所熟悉的银座、品川就是坐落于此。

相对于东南边，西南边比较偏向高级住宅区。日本等知名艺人或者企业家，都会选择在世田谷区如惠比寿目黑等居住。

山手线的西北边，本来空气、品质、地势高低都跟西南边差不多，但是这几十年来外国人都往西北边(池袋，大久保，北新宿)大量涌入，治安也比较难管理，进而影响到附近的房价。

△池袋 / Unsplash

养 房

除了要准备一笔钱来维护保养房子之外，也需要每年缴纳不动产持有税金给政府。

日本的不动产持有税金主要分成两种，土地跟房屋分开课税，自住用的话会另外有税率优惠。

举个例子，如果要养一间购入价格为5000万、用来租给别人的房子的话，一年需要缴交固定资产税49万、都市计划税11万，总共约60万日币的税金给政府。

当然，租给别人时所取得的房租税金(依照你整体收入来决定你的所得税额)，也要另外缴纳。

△来源 / 日本经济新闻

如果是自用的话，就只需缴交固定资产税8万加上都市计划税4万，总共约12万日币的税金给政府即可。

转 卖

日本这边法律规定，如果由于你在购入房屋5年内卖的话，将会从利润中扣除高达39%的所得税加住民税，5年以上降为20%。

所以，你如果没有抱持长期投资的心态，仍沿用国内赚取买卖差价的方式来日本投资房产的话，将得不偿失，就算是税率降为20%时卖掉也是如此。

笔者建议，如果只想做5年买卖的人，还是别进入日本房地产会比较好。

房屋相关保险

对于自住者，除了最基本的火灾保险，也建议多保个地震保险。毕竟日本是个地震大国，加上现在保险公司竞争激烈，除了保地震损坏之外，小地震引起的家具家电损坏也会赔偿。

△来源 / 三井住友海上

如果是比较老旧的公寓来经营不动产租赁的话，强烈建议加入“施设所有（管理）者赔偿责任保险”。这个保险主要是专门保被建筑物所伤到的人以及物品，出现意外才能把经营者风险降到最小。

房产投资报酬率5%~15%？

通常写在广告上的投资报酬率，只是还未扣除各种经费、税金的”表面投资报酬率”(表面利回り)，房子越新表面投资报酬率通常都在5%以下，越老表面投资报酬率就会越高。但都需要花很大的心力去维护管理。

△来源 / マンション経営大学

表面投资报酬率5%的物件如果扣除各种税、管理费、修缮费的话，基本都会低于3%以下，还是建立在有人租的情况下。

如果房子几个月没有租出去的话，报酬率就很有可能会变成负数，这也是你在买房前不得不考虑的风险。

总 结

随着日元大贬，华人今年又开始“爆买”东京房产。笔者除了自住用物件之外，也投资了几笔不动产，幻想未来可以“当包租公收租”生活。

但是由于日本少子化，所以就算是都市空屋率也是极高，导致正资产的不动产变成了负资产，拖垮了笔者的养老计划。

不过未来的事情谁都说不准，现在能够确定的是：如果各位读者们打算在日本长期打拼，与其付房租帮房东还房贷，不如自己买房然后日后脱手，也可以回收一些自住时产生的租金。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。