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广州富力地产(富力地产“丢卒保车”，城市更新能否续命？)
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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
与此同时，在2021年1-6月，富力集团多个城市更新项目已实现累计销售金额124.25亿元，占同期总销售额的19％。财报更是直言：“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。
地产巨擘们的一举一动，向来是紧随国家宏观调控政策，富力深耕城市更新赛道的核心战略，亦是如此。
2020年11月17日，住建部根据十四五年规划和二零三五年远景目标的建议，明确提出实施城市更新行动。随后，各省、市对针对城市更新的政策如雨后春笋般接踵而至。
2021年8月31日，住建部官网公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，进一步明确了城市更新行动在未来城市发展规划中的重要性与相关细则。
在政策宏观调控下，城市更新已经成为了房企簇拥和追逐的新赛道。不过，对于富力而言，这更像是一次对老业务的回归。
03 城市更新能救富力于水火？
自创立初始，富力便起步于旧城改造，从接手广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，到之后广州的钢铁厂、硫酸厂等10余座旧厂改造，旧改项目可以说是富力地产的标签。至2001年末，在广州完成旧改项目达10个总开发建筑面积超250万平方米。
借此威势，市场赋给富力地产一个别称——“旧改之王”。彼时，坊间盛传着关于富力的一句名言：“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。
旧城改造，旨在消除危旧住房和道路，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套；而城市更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。
两种模式应对不同的城市规划情况，相辅相成，过程虽有一定不同，但结果殊途同归。对于富力来说，深耕二十多年所积累的旧改土储规模，是继续立足城更项目的秉要执本。
今天的土储就是明天的规模，当“旧改之王”遇上城市更新，自是如鱼得水。富力地产显然希望借助城市更新行动的东风，复苏往日的荣耀。
尽管富力账面坐拥不错的土储规模，但风雨飘摇的财务基本面，令其城更之路，荆棘丛生。
众所周知，城市更新属于典型的慢周转工程，这与以往招拍挂拿地、建房、卖房的模式截然不同。房企借助城市更新虽然可以拿到更具价格优势的土地，但不同于旧改的拆了再建，城市更新需要考虑旧有的建筑风貌，针对性改造解决空间问题，同时引入产业盘活区域经济。
正因此，一个项目需要历经5年甚至更长的转化周期，而与之相伴的，是诸多的不确定性。这对房企来说，考验的不仅是资金实力及土地获取能力，更是一种全面、综合的能力，想要在该领域有所建树，就要求房企具有远超存量市场的资金运作。
富力显然不具备持续深耕城改项目的财务基本面，数据显示，2020年富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7％（红线要求低于70％）；净负债率为130.2％（红线要求低于100％）；现金短债比为0.40（红线要求大于1），三线全踩。
而在2021年上半年，资金情况并没有好转，富力地产剔除预收款后的资产负债率为74.9％；净负债率为123.5％；现金短债比为0.55，依旧维持红档房企行列。
更令人担忧的是，此时的富力地产负债总额高达3318亿元，一年内到期的有息负债接近520亿元，但公司账面上的现金及等价物，却只有127亿多元，差额判若云泥。
与之相伴的是，2021年8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B ”下调至“B”；9月13日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的长期外币发行人违约评级展望由“稳定”调整为“负面”，偿债能力渐成恶化趋势。
政策使然，城市更新显然是房企下半场的取胜之匙，但周转慢、不确定性高的城更项目，对于债台高筑的富力地产来说，虽然站上了对的风口，走向却是一条未知的路。
04 尾声
高杠杆、高负债、高周转，曾经是富力地产迅速扩张的法宝，如今，成为了捅破气球的凶器。
当富力把物业、写字楼等多处资产摆在货架上待价而沽时，李思廉或许会想起四年半前，富力收购万达酒店由于他在交易前一刻临时压价，惹得王健林怒摔杯子的场景。
当年志得意满的李思廉，如今却不得不品尝那时王健林卖身还债的苦涩。但即便是断臂求生、股东先后注资104亿元、净负债率降至103％，却依然不能改变富力债台高筑，三线全踩的尴尬局面。
在稻盛和夫的理论中，竹子的成长好比企业的发展，克服了萧条，就像造出了竹节。经济繁荣时，企业一味地成长，没有竹节，只是单调脆弱的竹子。而有了许多这样的竹节，才能支撑企业再次成长，竹子才能强固而坚韧。
本文源自阿尔法工场研究院