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广州富力地产(富力地产“丢卒保车”，城市更新能否续命？)

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

周转慢、不确定性高的城市更新项目，对于债台高筑的富力地产来说，虽然站上了对的风口，走向却是一条未知的路。

2021年9月20日，港股地产板块遭遇了巨幅暴跌，富力地产（02777.HK）跌幅达到7.34％。

危急时刻下，富力地产发了一则公告：公司两大股东李思廉、张力，将在未来两月内，向上市公司提供80亿元港币的资金支持。

80亿港元的股东资金，为富力提供了及时的流动性支持，称它为“救命钱”，不为过分。

这笔救命钱，其实源自一笔大交易——李思廉和张力出售富力物业后，100亿元人民币的现金所得。而富力物业的买主，同为地产圈巨头：碧桂园。

同日，碧桂园服务发布公告称，计划以100亿元收购富良环球，借此收购富力物业100％的股权。这笔交易创造了一个纪录：中国房地产行业史上规模最大的物业并购案。

这距离富力物业递交上市申请，尚不足五个月时间。而距离它的前身——天力物业的交易，也仅仅过去一年有余。

不过，李思廉与张力买下它的时候，只花了一个“白菜价”：人民币3亿元。

01 丢卒保车

2020年4月，富力地产将旗下从事物业管理服务的主要平台天力物业，以约3亿元人民币的“白菜价”卖给了李思廉和张力持有的广州富星。

为了推动这一平台上市，李思廉和张力成立了一家名为富良环球的境外控股公司，间接持有天力物业100％股权。

这一系列交易，在彼时曾受到了外界的广泛质疑。在出售天力物业的公告发出后，银河联昌证券即发布报告称：富力地产出售物业公司令人失望。

银河联昌同时指出，若按富力物业2019年业绩进行统计，上述交易的市盈率大概约为6倍，与当时市场上23倍的平均市盈率，相距甚远。

多家券商的质疑指向，其实都明确地指向一处，卖给关联方后再寻求上市——意味着富力地产在向大股东输送利益。

如今的事实从一个侧面证实了这一点——十七个月过后，大股东转手卖出，交易额接近100亿元人民币，溢价接近97亿元。

富力地产之所以会贱卖物业公司，内部给出的理由是“截止2018年末的两个年度录得亏损，且纯利率较低。”

不过，这个说法，却并不能让市场信服，尤其是在大股东接手后。预备上市的富力物业摇身一变，俨然一副现金奶牛的模样。

根据富力物业的招股书显示，2018-2020年间，富力物业的收入分别实现18.23亿、21.7亿、25.97亿元，期间同比增幅分别为19％、19.7％。

在2019年，富力物业的利润由亏转盈至6380万；2020年，公司的利润再度爆发，同比大幅增长275.6％至2.4亿。整体毛利也从2018年的2.71亿，增长至2020年的6.44亿。

富力物业的优秀业绩表现，与房地产下半场时代背景下，物业行业景气度上扬关系密切。这使得富力物业成为了一个优秀的现金流来源。

同时，富力物业不只有传统的住宅物业管理服务，还拥有商业物业管理服务。

截至2020年末，富力物业在管项目552个，总在管建筑面积为6940万平米；其中住宅物业在管建筑面积为5810万平米，商业物业在管建筑面积为1120万平米。

优秀的业务表现，以及不错的业务构成，使得富力物业变成了一块对内对外都相当优质的资产。

对内而言，富力集团来自物业投资及酒店营运部分的经常性营业额增长63％至人民币30.3亿元，来自物业投资的盈利能力继续做出重大的贡献，纯利为人民币5.40亿元。

对外而言，在2020年的物业上市潮中，富力物业显然也具备可比性。比如华润万象生活上市之初，其市盈率高达120倍，规模较小的中骏商管，其市盈率也达近40倍。

与碧桂园服务的交易中，富力物业还给出了未来的业绩承诺：富良环球2021年的经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，较2020年的业绩表现基本翻倍。

因此，尽管碧桂园服务花了97亿的溢价来进行收购，却显然对纳入囊中的这块资产非常满意——它高占比的商业物管服务业务，正好可以弥补碧桂园服务的业务短板。

从这个角度来看，富力卖掉物业板块，看起来拿进来一大笔溢价资金，却并不算是一笔划算的交易。

地产公司失去了物业板块，等于失去了左膀右臂，卖掉富力物业这只现金奶牛，对富力集团黯淡的未来，无疑是雪上加霜。

但对于债务缠身的富力而言，这又是一笔非拿不可的救命钱。

作为曾经粤派房企老大，富力如今却不得不面临丢车保帅的尴尬境地。其落寞之路，早在4年前，就已初现端倪

02 埋雷

1993年，张力和李思廉合伙创办了富力地产，从旧改项目起家。十二年后，富力地产于港股成功上市，在资本助力下，富力开启了快速发展道路；2007年，富力排名国内房地产行业第4，成功跻身一线房企队伍，来到了公司的高光时刻。

2018年，富力地产如愿以偿进入千亿房企俱乐部，全年实现权益协议销售金额1311亿元。

随着市场风云突变，政策对于房地产行业的愈发收紧，富力地产的发展开始慢慢走向下坡路。但公司一直都在寻求机遇的转变，企图找到下一个万亿市场。

为了告别单一的地产开发模式，拥有持续稳定的现金流，富力进行了多元化业务的探索。2017年，一场世纪交易拉开了富力转型的序幕。

2017年7月19日，为了挽救现金流、去负债、降杆杠，王健林将万达商业地产的77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产。

酒店产业，显然是富力拥有稳定现金流最好的切入点，它与地产开发业务联系密切，是布局文旅、商业地产业务时不可或缺的标准配套。

彼时，接手万达酒店的富力，成为了全球最大高端酒店的持有者，五星级酒店占比96％，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。背后不乏万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团、雅高酒店集团的身影。

但是对于这笔收购，业内存在不同的看法，万达集团董事长王健林在2018年1月的万达年会上透露，“这些酒店整体年平均回报率低于4％，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做（出售）。”

伴随着疫情等黑天鹅事件，富力酒店的营收并不理想，出现了连年亏损的局面。资料显示，2018年亏损1.83亿，2019年亏损10.08亿，2020年亏损14.27亿，逐年增加。

同时，富力收购的酒店的资金皆是融资而来，融资带来了颇高的成本，酒店业务赚的钱，尚不足以偿还利息。

显然，酒店运营往往只能保本微利，这对富力地产来说，显然有点杯水车薪的味道。想要打破这个局面，富力显然需要找到一个空间更大、现金流更丰厚的市场。

这个市场，从2020年的富力年报中，可以看到答案：深耕城市更新项目。

数据显示，富力集团拥有的权益土地储备总可售面积达到5190万平方米，其中城市更新地区土储超过4000万平方米，占比超过77％。城更业务已经遍布一百四十个城市和地区，在全国已签约合作项目规划总建筑面积，超过8000万平方米。

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