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碧桂园 杨国强(碧桂园“高周转”的3个真相)

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

实现高周转要具备多个条件，一方面是保证充分的资金支撑，另一方面才是操盘速度。碧桂园在行业中的融资能力毋庸置疑，况且其打造的全产业链条极大地解放了其对杠杆的依赖。在操盘速度方面，关键在于如何实现工作前置。

例如，在开发建设过程中要实施协同作战，整个团队要提前介入，压缩接棒时间。在产品设计环节，设计人员从项目有意向开始就提前介入，搜集资料并做规划设计方案，通过工作前置大幅提升工作效率。在营销环节，不仅要保证产品适销对路，提高回款速度，还要在此环节树立良好的品牌形象，为下一个周期打好基础。这些动作的核心就是干掉一切冗余。

碧桂园的周转能力正是建立在一套科学高效的管理体系上。在这次调研中，碧桂园发展研究部投资副总经理张蔚告诉《中国建设报•中国房地产》，碧桂园内部已经形成了一个高效和科学的决策体系，从最开始每个投资小分队去跟进某个地块开始，区域内部的评审就已经随之开始。一旦确定跟进某个地块，信息就会录入其内部系统，区域的横向部门包括设计、工程、运营、营销等，都会从各自的侧重点同步对此地块进行横向研判，包括选址、市场等各个方面，比如地质条件如何，是否存在安全隐患和风险等。

在横向部门进行研判形成意见后，区域内部会召开预审会，讨论项目的可行性、存在的风险和后续应该注意的问题，经过区域管理层和各个横向部门的专业评审之后，这个项目才会上报到集团。

随后，集团里专门负责对接该区域的人员会到现场考察地块，然后集团层面的各个部门再做一次评审。

也就是说，每个项目报到集团的时候，已经经过了严格审查，在集团再次考量之后，如果觉得可行，才会再上报到集团投资决策委员会，由高层作出最终的决策。整个过程虽然时间很短，但每个项目都会经过多轮评审。

“根据我们之前的经验，每个类型的项目都有一套非常严格的评审体系，确保我们在比较短的时间内作出全面的把控。”碧桂园负责投资决策的人士介绍。

碧桂园之所以能在拿地之后快速推进，是因为在上面提到的评审体系的基础上，还对相关工作进行了极致的前置铺排，各个部门根据前期评审中发现的问题来铺排工作，大大缩短了周期。

工程管理部是质量把控的重要部门。碧桂园运营中心副总经理、工程管理部总经理刘建军说，为了配合工作前置，提高解决问题的效率，碧桂园还采取了一些特殊机制。比如，集团层面与区域公司围绕“28原则”展开高效协作，即80%的问题由项目和区域解决，20%的问题要及时反馈给集团，并且确保24小时之内解决问题。为此，碧桂园开展了“带帽行动”、“拉群行动”，棘手问题可直接上报主席和总裁。

质量一直以来是碧桂园坚守的生命线，碧桂园全面推行着一系列措施方法，例如：

1.从源头上提升质量

（1）选择优秀的施工队；（2）大力推行新工艺，使用SSGF高质量建造体系；（3）在安全的前提下开放工地，倒逼管理，过程精品。

2.质量标准化

样板房与货量要对板，对齐图纸标准和集团标准。

3.根据质量风险的严重程度，建立质量管控三级预警机制

如已列入一级预警，一个月后整改未通过，动议撤换区域总裁。

4.工程质量“十条红线”

“十条红线”是针对开发过程中可能出现的重大质量问题、已交付项目维修记录所反映的高频问题，如结构安全、渗漏开裂、观感、成品破坏、一些安全漏洞等，根据行业共识所制定的有针对性的质量警戒标准，具体分为结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制四大类。

“十条红线”从2014年以来不断演变升级，涵盖了技术、原材料、工艺和管理方面的要求，例如交付前要提前一个月模拟验收，形成现场问题清单，责任分解到人，限期整改到位，用客户视角去检查，通过后才能交给客户;又如针对防水，必须做模拟试验等。

5.“精装八条”

分别是图纸深化、土建移交工作面、集中 定尺加工、交楼样板层、重点工艺控制、防范假冒伪劣材料、模拟验收、成品保护。

6.强制推行“四新”

即“新技术、新材料、新设备、新工艺”，必须把应用“四新”作为提升质量的根本途径。25 层以上（含25层）楼栋必须使用铝模 全混凝土外墙，实现免抹灰，不采用铝模体系的必须使用成套钢支撑体系。

真相三：产业闭环，打造全链条的“生态雨林”系统

如果说房地产是一片单一的经济林，那么杨国强早在多年前就认识到，碧桂园想要走得更远就必须培育出广阔的生态雨林。

在行业中，碧桂园或许是唯一一家能够做到全产业链发展的公司，其以社区为切入点，从地产延伸到酒店、建筑、规划设计、物业、家装、绿化公司、长租城市，此外还拓展了教育、职业培训、文化创意、社区金融、产城融合、现代农业、机器人产业等一系列可以打造成产业闭环的业态。

产业闭环的好处在于，集团内部资源调配效率高，沟通成本低，大大提高了房地产项目的开发效率。难能可贵的是，碧桂园把整个“生态雨林”系统扎根在社会公益事业上，把精准扶贫作为其主业之一，形成了企业发展与社会责任之间的良性循环。

在住房城乡建设领域有这么一句行话：“规划设计是龙头”。早在上世纪90年代公司创立伊始，碧桂园就成立了自己的设计机构，如今已经发展成为同行难以企及的拥有超过6000人的“设计巨头”。由于设计量巨大，数十台高精度打印机一年365天都在不停地工作，面积达1200多平方米的晒图室每天摆满了各种设计图纸。“

直到今天，杨国强主席仍亲自管理着设计院，并设立了设计师向主席汇报的制度，从画图、预算到买材料，很多时候他都亲力亲为，把关每张设计图纸。”黎加纯表示，杨国强对产品设计总是一针见血、直指要害。

“黄金十年”看开发，“房住不炒”看物业服务。“质量和物管是碧桂园的生命线，这句话并非空话。

从2017年开始，我们连续开展了品质管理年，更加注重产品及服务品质，琢磨工匠精神，碧桂园追求有品质的增长，而不是片面的规模增长。”碧桂园服务总经理李长江表示，碧桂园正在探索智慧社区建设，未来还将提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，衍生出健康饮食、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约物业服务，让物业服务更加精细化、专业化。

“大时代的小叙事”传递出的是一种生命的智慧。今年6月19日，碧桂园服务（6098.HK）正式在港交所主板挂牌上市，成为物业第一股。很多人好奇站在杨国强身边一起敲锣的那位中年男子是谁？实际上他既不是什么大咖，更不是什么要员，而是在碧桂园勤勤恳恳做了二十多年的物业保安周炽荣。

善待员工，让他们与公司一起成长，是碧桂园物业的基本理念。公开披露数据显示，截至2018年4月30日，物业公司的合同管理总面积已经扩大约3.654亿平方米，覆盖超过中国28个省、市及自治区的260多个城市。除了通过内生式增长扩充业务，碧桂园物业还对外拓展业务，其向独立第三方物业开发商提供物业管理服务的合同管理总面积，已从2015年底的770万平方米增加到2017年底的4680万平方米，复合年增长率高达147.4%。

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