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宝山二手房(同样外环外，为什么这里卖不上价)

宝山,它的,也是宝山二手房(同样外环外，为什么这里卖不上价)

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

上海外环附近的房价，各个板块差距很大，北面的宝山顾村单价4.75万就够了，东面的唐镇，一片荒凉却要6.8万；南面的康桥也要6.2万，闵行颛桥也要6.4万，虹桥主城区要6.15万，即便放在郊区的嘉定南翔，也要5.9万。

那么为何被列入上海主城的宝山房价最低，卖不上价呢，我们要挨个来分析下。

01 宝山顾村宝山顾村被划入了上海主城，定位明显高过五大新城，这是官方钦定的优质地段。对于宝山来说，他的发展等级就明显偏低，这与它的“邻居”有一定关系，比如新静安大宁也是在这几年才发展起来的，虹口、杨浦至今也才刚有所起色，他的“邻居们”都很一般，那么辐射到宝山也就微乎其微了。当然，顾村在宝山各个板块里，还是给宝山挣足了面子。在整个宝山区，一共就3家三甲医院，其中一家医院华山医院北院就在顾村；区内还有7、15号线两条地铁；北上海标杆商业龙湖天街也在此，还有宝山更稀缺的环境顾村公园。按照这样的地段和能级，房价超过5万太正常不过了。

怎奈，顾村依旧绕不过去它的大型动迁基地，而且这也是上面钦定的动迁基地，就拿一个好日子大家园来说，整个社区就有1万多户居民，3万多人，且大部分都是当地动迁。叫顾村，也确实是这个“村”，逃不过“村”的命运。

动迁基地大，那么商品房用地显然就要被压缩，那么想要进一步导入一些高素质人口，就变得异常困难。当然，顾村也不希望沦为纯粹的动迁大居，新顾城的规划就是要解决这个问题，总体量要规划600万方，计划导入15万人，但除了一些商品房用地外，还是避免不了又规划了大片动迁房。至于想要引入的高端企业，真正的办公面积加起来，也只有20万方，不足总规划的一个零头。

不光是顾村如此，宝山其他板块的规划也是如此，像南大智慧城，这是宝山突破上限的关键，给了宝山极大的想象空间，但至今，也只有寥寥几栋楼还在施工，产业导入还需要更多时间，根本无法快速导入高素质人才。从这里我们能够看出，宝山的规划很多，但能够快速落地的却寥寥，人们对宝山的规划预期并不是很看好。所以无论是宝山区，还是顾村，房价起不来，归根到底，就是“人”出了问题。我们要知道，人口结构与人口密度是两个概念。顾村有了人口密度，但人口结构出现了问题，首先板块内高端企业偏少，本就无法引入高素质人才，其次板块自身又以动迁居民为主，这两方面因素这就决定了顾村的人口只能以量取胜，而不能以质取胜。当人口结构普遍较为低端后，即便再引入优质学校，那么它的生源质量或也不会很高。当然不是说动迁居民不聪明，只是说白领或中产客群是最重视教育的群体，因为他们自己曾经因为教育受益，又不能像有钱人一样躲过高考，就只能内卷，卷着卷着也就成了学区。

顾村的学校确实还不错，但必须承认，生源质量堪忧。在失去了“人”这一优势下，那么它的硬件再好，恐怕也只能起到锦上添花的作用。就如房价，新房4.75万/平，二手房又都是以动迁房为主，无法形成很好的倒挂趋势，那么它的价格就很难有起色了。所以买到顾村的客户，认准一点，刚需自住非常优质，别的暂时不用过多考虑。第二批项目里，中企光华雅境有望取证入市，项目加推约91-127㎡3-4房，共计144套房源，上期均价就是4.75万元/㎡。项目距离7号线有1公里距离，周边商业也是以地铁站旁的龙湖天街为主，因为价格确实实惠，而且还有地铁加持，所以该盘有热度，但相对来说不会太热，介于触发积分或不触发积分之间。

顾村的另一个全新盘建发·熙和府或将在第三季度入市，将推出约89-119㎡3-4房，房地联动价同样是约4.75万元/㎡。

项目同样位于顾村动迁大居附近，距离7号线潘广路站直线距离约1公里。地铁7号线一站路可至龙湖宝山天街，2站可至顾村公园换乘地铁15号线。

全套户型图如下：

项目由12栋18层高层（包括1栋保障房）总户数大约860户。项目的开发商是擅于新中式的建发房产，其在上海打造的新中式产品，市场认可度颇高。

此次的建发·熙和府，延续经典，将为上海再献上一座风雅至境。

最新效果图可作参考：

02 唐镇

唐镇虽然在外环外，但这里的规划定位就是国际住区，虽然与上海其他几个国际住区相比，还有一段距离，但不得不说，唐镇的区位太过理想了，它的西面就是张江科学城，地铁2号线又贯穿唐镇，张江以及市区大量客户都在源源不断的进入这里，而且都是高素质人才，能够支撑起6.8万/平的房价。

另外唐镇的学区资源也非常丰富，从前的唐镇“三兄弟”外加华侨城纯水岸，即便不靠近地铁，但凭借着学区的资源，二手价格都能又涨回9万/平以上。

而今年要入市的唐镇王港片区的浦发虹湾，更加远离地铁，但在它的西侧和南侧各规划了小学和中学，如果来了好学校，那么浦发虹湾也将成为妥妥的学区房，这样来看，它也没有那么差。

如果价格再稍微放松一些，比如6.2万的价格，那么触发积分成为热盘也是大概率事件。

而浦发虹湾和融创未来金融城更是在地铁2号线创新中路旁，地段更占有优势，仅凭借地段，预定热盘就已板上钉钉，而且这两项目周边还规划了5所学校，包括2所幼儿园、2所小学和1所中学。

关键是，这里并不像顾村一样是个大型动迁基地，相反，这里打造的更纯粹，还有源源不断导入高端人群，那么它的房价也有了支持，6.8万/平也照样好卖。

03 康桥康桥与唐镇如出一辙，都是张江科学城的范围，而且它还是张江南扩的重要承载区，随着张江南扩，康桥已经开始承接南扩外溢的人口导入及置业需求。

也就是说，康桥不仅自身有一定基础，而且还有“新鲜血液”不断进入，那么6.2万的价格，甚至更高，也都不会难卖。

第二批中，仁恒华发·海上溪云或将入市，此次项目推出少量洋房以及别墅产品，上期均价约6.77万/㎡，这一次由于别墅产品增多，整盘价格或有一定涨幅，但相应的积分可能不会太高，是改善型置业者上车的选择。

04 颛桥闵行颛桥也与宝山顾村一样，都被纳入上海主城范围，闵行的等级本来就要比宝山高一截，所以房价比宝山高也是显而易见的。另外颛桥也是上海南部科创中心发展中轴，周边五大科创园区、三大国家级工业园区环伺，为区域发展注入无穷活力，也就是说产业能级也要比顾村高出不少。

第二批预入市的名单里，颛桥或有2盘，位于

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