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花果园(疫情之下，宇宙第一大社区花果园为何如此脆弱)

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

一、“前不见古人，后不见来者”的花果园

在2009年，为了彻底整改棚户区的环境，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区与五里冲片区进行改造。

作为人均GDP常年处于中国倒数第一的省份（近几年变成了甘肃），哪怕是省会政府，显然一口气也拿不出这么多钱用于拆迁安置。于是贵阳政府采用了生地熟挂模式，即先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地。

此种模式的问题在于，拆迁工作一旦出现变故，后续将带来无尽的纠纷，所以目前已经明令禁止。

比如重庆著名的阳光100国际社区项目就是生地出让，最终的结果就是高尚社区中庭看破房子。

面对天量的拆迁带来的巨大的不确定性，外地房企通常敬而远之。最终，再迫不得已的情况下，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区，五里冲片区改造项目，交由本地开发商宏立城集团改造，最终形成了日后的花果园项目。

因山水黔城项目一炮而红的宏立城集团成立于1998年，花果园项目是它承接的第二个房地产项目。在竞标成功时，宏立城的总资产仅为35亿。按理来说，开发商的实力，是不足以捣鼓这么大的摊子的。

但在这特殊的时代背景，特殊的城市，让宏立城集团获得了机缘，最终以极小的资本金，撬动这个总投资达到900亿元的超级项目。

因为杠杆巨大，成本与资金使用效率，就成了项目成败的关键。

花果园项目位于贵阳市中心区域，本身棚改成本较高，总涉及到的住户更是接近2万户。而宏立城集在进场后通过限时奖励的方式，用钱硬生生的砸快了拆迁进度。但其中的代价是，两个片区的拆迁标准高达5500元/平米，远高于当时市价水平。最终的拆迁成本约为100亿元。

除了高昂的拆迁成本，地块上还需要配建十二条市政主干道、三层立体交通、一所综合三甲医院、数所学校等城市配套。同时在规划指标中，还有摩天大楼、星级酒店等难以短期变现的商业。

捆绑了如此之多条件，降低土地价格便理所当然。

为了政府提高土地单亩售价，开发商摊薄土地单方建面成本，最简单的方式就是提高容积率，也就是增加地上建筑面积的上限。通常来说，容积率越高，意味着建筑越密，品质越低。

而花果园社区在268万平米的土地上，修建了1830万平米的建筑，容积率达到了惊人的6.4！

高容积率的摩天大楼或者小社区容易见到，数百万平米级别的大社区也不稀奇。但千万平米，整体容积率6以上的超级社区可以说仅花果园一家。

如此之高的容积率下，就是超高建筑与超低楼间距。例如，花果园内超过44层的超高层楼栋众多，单栋楼的窗户数超过了1000扇。楼间距最低仅7米。几乎所有指标均贴着设计规范的下限。

在拔高容积率的情况下，楼面地价压缩到了160元/㎡。以现在招拍挂市场来看几乎可以忽略不计。

根据“羊毛不会出现在猪身上”的宇宙真理。超规模、超拥挤的开发模式，成为宏立城的不二选择。

除了支出端的成本极限压缩外，收入端的销售也做到了极致。

花果园在2011年销售了100万㎡的房子。这样的销售总量，在绝大多数开发商看来已经属于遥不可及。但在巨额的杠杆压力下，依然满足不了宏立城集团的胃口。资金回笼的迫切需求，与贵阳另一个超级大盘中天未来方舟的竞争下，（这个项目与开发公司，又是另一个故事了，有兴趣可以再单独开一期）不得不走上了房地产开发最忌讳的低开高走路子。

2010年底开盘以来，项目坚持贯彻低价倾销的策略。从一期7000多元的价格，一路下跌至2012年的4000多元。

在极低价格的刺激下，花果园2012年销售面积达到了500万㎡，成为了全国销售面积冠军。为了方便大家理解这个数字，可以举两个例子：

500万平米的住宅，可以满足10余万人的居住需求，几乎等于再造了一个县城。

而2010年的全国销售面积冠军项目，是贵阳的贵州世纪城项目，当时的销售面积为125万平米。时隔两年，花果园把这个记录硬生生翻了4倍。

更难能可贵的是，宏立城集团把这一套精神坚持贯彻到底。

在“人有多大胆、楼有多大产”的狂热氛围中，这个总建筑面积超过1800万平米，总投资900亿元的项目，居然历时5年在2015年就竣工交付了。

而名不经传的宏立城，因为花果园项目的超大杠杆，超快销售的逆天模式，成为了各大房企竞相模仿学习的圣经。最终形成了“高周转“的行业标准操作。

二、 “不得不爱”的超级社区

建筑学上早早就确认，超高容积率将引发居住者的不适与不便。从这个意义上说，花果园项目似乎并非购房者的“上策”。

例如，花果园小区共有高层建筑311栋（其中含超高层建筑建筑226栋），平均层高超过40层。有住户反映，小区内手机经常没信号，因为楼太高太密，信号都给遮了…

但神奇的是，奇葩的规模、拥挤的环境并没有浇灭入住者的热情。

这一奇迹，首先离不开开发商不遗余力的精准营销。花果园的外展场覆盖到了贵州省的每个县，甚至连附近重庆市区，以及相隔千里，但炒房客扎堆的深圳、广州都有设置外展场，可见宏立城扎根下沉市场与拓展投资市场的决心可见一斑。

而在花果园营销的高峰期，光贵阳市的置业顾问团队就超过5000人，一字儿排开收钱的POS机就达到几十台。以前只听说过北京房子到山西卖，没听说过山西楼盘卖到北京的，花果园却成功地做成了全国性的“网红楼盘”。

其次，作为在贵州省都挂了号的重点工程，花果园旧改项目还是得到了较好的规划，例如小区内部有两个公交枢纽、三个公交车的始发站、十多条一级主干道，甚至还包括立交桥、桥梁、隧道和山洞！

客观地说，花果园内外部的基础设施相对完善，生活十分便利，烟火气十足。例如小区内不但有住宅，还汇集了美食街、酒店甚至写字楼，据《财新》记者统计，入驻花果园的企业和商家超过2万户，使得这个小区的工作机会、基础设施堪比普通小县城，一位业主说：


花果园小区大得足以形成一个庞大的经济体，对于住在花果园、上班也在花果园的人来说，一两个月不出门都能过得很充实。


但最关键的是，花果园的低价营销贴近刚需用户的需求。花果园位于贵阳市老城区，距离贵阳核心商业圈（喷水池、大十字）不足2千米，区位条件优越。

而宏立城为了实现高周转与现金流流转，长期以4000元出头的价格销售，和周边动辄万元以上的房价形成鲜明对比。甚至于，凭借花果园一个项目，一举拉低了当时贵阳市的整体房价水平。

这种“中心地段、郊区价格”的诱惑，准确地命中了贵阳市“刚需”们柔弱的内心，甚至于引发全国各地置业者“白菜价拥有避暑省会城市核心房产”的购房冲动。

位外地购房者表示，“这种价格，甚至比家乡县城还低，作为贵州省唯一中心城市、城市化率不断提高的贵阳市，吸引普通百姓前来安家，很过分吗？”

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