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今日更新消息 土拍市场平平淡淡 多地规则进一步放松

城市,民营,土地今日更新消息 土拍市场平平淡淡 多地规则进一步放松

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

　　“当前市场购房需求不足，因此房企的购地需求亦大幅下降。如果地方政府单方面维持高位供应规模，将会导致更为大规模的地块流拍，进一步冲击市场信心。”在防止流拍方面，张凯表示，整体来看今年第一、二批次与去年的第三批次做法有明显区别。去年第三批次主要依靠地方城投托底来降低流拍率，而今年越来越多的地块采取降地价、减配建、提限价、调整用地性质等方式，为房企保留更为充裕的利润空间，以提升房企的参拍意愿，降低流拍率。

　　克而瑞研究中心近期研报也显示，为了防止流拍，继杭州、宁波、无锡后，更多城市采取了预申请的土地出让机制或挂牌前通过土地推介会来摸底房企拿地意愿。受此影响，土地出让流拍现象或将有所好转。

　　多地土拍规则放松

　　值得注意的是，今年以来，全国多个重点城市优化调整土拍规则，激发房企拿地热情亦是土拍市场的一大特点。

　　7月12日，南京市第二批次44幅土地吸引了157家房企竞拍，最终成交42宗。根据此前出让公告，南京本轮供地有13宗未设住宅销售限价，实行“差异化定房价，按程序报备”，这也被业内视为对房企拿地销售限价的进一步放松。

　　另一方面，上述部分地块还取消了“摇号地块的商品住宅预售条件须满足完成住宅部分投资额的50%”的规定，调整为在最高限价的基础上加一个加价幅度，所有接受新的价格的竞买人通过摇号方式来确定竞买人。

　　证券时报记者注意到，在放松限价方面，南京并不是个例，福州、成都、杭州等城市对部分地块的限价均有所放松。也有部分城市延缓土地出让金缴纳时间，如北京对部分地块参与预申请可按照“30个自然日内缴纳50%，余款4个月付清”执行。此外，不少城市对今年集中供地中的“回炉”地块进行降价竞拍，包括北京、郑州、厦门、重庆、武汉以及合肥等城市。

　　实际上，多个重点城市土拍规则进一步放松是为了鼓励房企参拍成为业内共识。

　　亿翰智库分析师认为，通过下调保证金比例、放宽土地出让金缴纳限制、降低房企开发资质要求等方式，降低房企参拍门槛。另一方面，简化了竞拍规则，原有的“竞配建”、“竞自持”等变相竞地价的规则改为地价触底后摇号或者抽签，实际上降低了地价，提升了项目的利润空间，地方政府意图通过规则的放松来提振房企拿地的信心和意愿。

　　值得指出的是，今年以来，还有多个重点城市增加了核心区优质地块的供应。中指研究院研报显示，多数城市首批集中供地主城区推出规模占比较去年首批次提升；北京二批次增加朝阳、丰台区土地供应力度，主城区占比较首批次提升超2成；上海在第二轮集中供地中，中心城市地块的占比显著提升等。

　　此外，部分城市调整供地批次，由去年的“分三批供地”改为“分四批供地”，包括北京、青岛、武汉、厦门、重庆和济南等。

　　对此，中指研究院分析师认为，“两集中”供地批次的提升，一方面是政府为了减轻各批次供地压力，合理匹配各批次供地规模，避免大开大合，保障土地市场结构稳定性；另一方面，面对市场调整以及企业拿地意愿不高、拿地能力不足等情况，地方政府“因时制宜”调配全年供地计划，有利于土地市场预期的稳定。

　　谈及土拍规则的松绑，张凯总结称，主要涵盖集中供地由3次调整为4次、地价下调、限价上调甚至取消（但预售备案时备案价仍须参考周边市场情况）、取消捆绑配建、综合用地改为住宅用地、取消竞自持等环节、降低保证金比例、延长土地款缴清周期、降低开发资质要求等等。“其主要原因和目的就是为房企减轻负担、提高盈利空间，从而吸引更多的房企参与土拍，而回炉地块降价和增加核心区优质地块供应也出于同样的目的。”

　　针对土地出让规则，某房企开发投资部负责人对证券时报记者表示：“在竞拍规则方面，可同时明确土地最高报价、住宅官方指导价，房地价联动，明确竞买人利润空间，向市场传递合理地块价值和价格预期。在竞拍资格方面，可通过对企业入围资格进行评分，如从开发商经济实力、技术资质、信用评级、项目经验、建筑设计等指标评分，筛选优质参拍主体，务实地筛选合格开发商，从源头上杜绝‘暴雷’事件发生；从公共空间、建筑设计、建造工艺、物业保修等多方面明确住宅品质，提升建筑质量、优化城市面貌、保障消费者权益。”

　　民营房企拿地态度谨慎

　　在多数行业研究机构看来，今年以来的土拍市场，拿地企业仍以国企央企为主，部分城市地方城投托底迹象明显，民营房企拿地态度整体偏谨慎。

　　中指研究院数据显示，今年22城首批次集中供地中，北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，2021年下半年以来土地市场走弱，民营房企拿地意愿下降，地方平台拿地比例逐渐提高。天津、无锡、武汉、宁波、福州、苏州、广州、成都等城市地方平台拿地宗数占比均超5成，无锡、天津、苏州均超七成。

　　另一方面，民营房企拿地积极性不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民营房企，北京、厦门、广州、宁波、天津等地民营房企仅占一成左右，仅合肥民营房企拿地宗数占比超过50%。

　　对此，张凯认为，民营房企的主要劣势在于其融资成本高企，这也是许多规模性头部民营房企选择“高周转”来降低资金成本的原因。“资金的周转速度仍然是民营房企关注的核心，如想要激发民营房企活力，就需要项目的去化速度能够得到保障。从当前的行业趋势来看，国企拿地主力军很难逆转，未来民营房企或将以区域深耕为主，全国布局的民营房企将显著减少。”

　　克而瑞智库也显示，今年上半年，从拿地房企类型来看，与去年下半年保持一致，国企、央企仍是土地市场的主力军，地方平台公司仍旧处于“托底”态势。就全口径销售TOP50企业而言，国央企占比达到74%，优势明显，中海、华润、招商等在核心一二线积极拿地。民营房企拿地金额占比仅有28%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。

　　谈及地方平台的“托底”行为，张凯则认为，城投作为地方政府的平台企业，为房地产市场的稳定起到了关键作用：在土地市场热度偏低时托底拿地，减少土地流拍对市场信心的冲击；在未来房地产市场热度恢复之后，将手中的存量用地推向市场补充商品住宅的供应，又能为稳房价提供保障。“今年一批次城投拿地金额占比约31%，相较于去年三批次的50%有明显下降，但仍然高于去年二批次的27%和一批次的12%。”

　　不过，他也指出，一味地依靠城投托底并不是长久之计，仍需要尽快走出房地产市场的低谷期，吸引市场化运作的房地产企业进场拿地。

　　展望未来，克而瑞分析师认为，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下，国央企持续在核心城市补仓优质土储；另一方面，在土地市场低位运行中，经济压力使得部分城市仍需平台公司“托底”。

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