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今日更新消息 土拍市场平平淡淡 多地规则进一步放松

城市,民营,土地今日更新消息 土拍市场平平淡淡 多地规则进一步放松

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

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　　证券时报记者 曹晨

　　随着上个月郑州一批次集中供地落下帷幕，今年首批次22城集中供地全部完成，如今又进入了重点城市的第二轮集中土拍期。

　　今年以来，土拍市场不温不火，国企央企仍是土拍主力军，而民营房企拿地偏向谨慎，地方平台呈现“托底”态势。另一方面，随着政策环境逐渐好转，多个城市竞拍规则的持续放松、激发房企拿地热情亦是土拍市场的一大特点。

　　多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，土拍遇冷可以视为当前房地产市场低迷的表现。而土拍成交的下滑不仅让城市土地供给持续缩量，更加剧了地方财政的收支压力，在此背景下，尽快恢复房地产市场热度或是解决症结的关键。

　　近期，上海等热点城市土拍情况向好或许预示着土拍市场的复苏。“从近2个月的数据看，全国百城卖地金额就达到了接近4000亿元，这在一定程度上预示着楼市见底迹象的出现，土地市场也有望走出低谷。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示。

　　土拍市场热度不足

　　今年以来，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力较大等因素影响，全国土拍市场热度不足成为业内共识。

　　据中原地产研究院统计数据显示，截至2022年7月28日，全国卖地最多的100个热点城市合计卖地7217宗，合计卖地金额为1.64万亿元；与2021年同期相比，热点城市卖地金额同比下滑41%。

　　张大伟对记者表示，从土地市场今年以来的低迷走势看，房地产市场整体依然处于调整期。从100城卖地金额看，同比下降幅度明显，大部分城市土地成交均明显下滑。从房企数据看，大部分企业融资困难，除少数热点城市外，房企拿地较为谨慎。“相比2021年，2022年土地市场第二轮集中供地刚刚开始，一定程度影响了2022年的土地销售数据，但整体看，预计2022年土地市场将比2021年有所下调。”

　　今年上半年，全国300城的土地成交下滑态势同样明显。中指研究院数据显示，2022年上半年，全国300城共推出各类用地规划建筑面积8.5亿㎡，同比下降20.5%；成交规划建筑面积6.7亿㎡，同比下降28.6%；其中，上半年共推出住宅用地规划建筑面积2.8亿㎡，同比下降44.3%；成交规划建筑面积1.9亿㎡，同比下降55.6%。

　　“土拍市场热度相对以往有所不足，主要是去年以来房地产市场有所降温，导致房企面临的融资压力上升。此外，受部分区域楼市销售低迷，房企资金回笼慢，部分房企债务压力加大，影响市场融资能力等。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉证券时报记者。

　　实际上，全国土拍成交大幅下降可以视为房地产市场热度不足的传导。

　　国家统计局7月15日发布的数据显示，1~6月份，全国房地产开发投资6.83万亿元，同比下降5.4%；其中，住宅投资5.18万亿元，下降4.5%。1~6月份，商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额6.61万亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯接受证券时报记者采访时表示，房地产企业拿地的积极性与新房销售情况正相关，如果房地产市场持续处于低迷状态，一方面存量货值去化减速，房企销售资金回笼减慢，没有资金用于拿地；另一方面，房企担心库存积压风险，也没有意愿去拿地。

　　一个好消息是，近期热点城市拍地情况向好或许预示着土拍市场已经开始复苏。比如，刚刚结束的上海第二轮集中土拍结果就显示出，拍地楼面价和溢价率均有所提高。

　　“从近2个月的数据看，全国百城卖地金额就接近4000亿元，这在一定程度上预示着楼市见底迹象的出现，房企拿地也从国企央企开始恢复。另外，多个热点城市都将开始新一轮土拍，整体而言土地市场有望走出低谷。”张大伟对记者表示。

　　周茂华也认为，预计下半年土拍市场将逐步回暖。“主要是经济活动回暖，疫情对楼市影响减弱；国内各地因城施策稳定楼市政策效果滞后显现；近期有迹象显示，房地产市场在逐步企稳回暖。”

　　成交下滑影响较大

　　长期以来，土地出让金是地方政府性基金收入的重要来源，而土拍市场的遇冷也让地方政府收入大幅下滑。

　　7月14日，财政部发布2022年上半年财政收支情况。其中，上半年，全国政府性基金预算收入2.80万亿元，比上年同期下降28.4%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入1898亿元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金预算本级收入2.61万亿元，比上年同期下降29.7%，其中，国有土地使用权出让收入2.36万亿元，比上年同期下降31.4%。

　　“近两年，受到疫情影响，地方财政本就承压，经济下行期还需为企业减费退税，加之土地市场热度不足，进一步加剧了财政压力。”在张凯看来，对于地方政府来说，现阶段希望扩大土地财政的收入，也就意味着需要出让更多的土地。

　　不过，当前房地产市场仍处于低迷状态，购房需求偏弱。张凯表示，“从供需原理来看，需要减少土地供应，以免新房库存过大进一步阻碍房地产市场回暖。这两边对立的需求矛盾仍在不断加剧，而尽快恢复房地产市场的热度或将是解决这个症结的关键。”

　　周茂华表示，土拍市场降温，势必对地方财政收入和支出均构成一定压力。但近期有迹象显示，国内房地产市场在逐步企稳复苏中，土地市场也将随之回暖，缓解部分地方财政压力。同时，近年来，通过专项债发行，提升地方财政支出效率及财政体制改革等综合措施，有效缓解了地方财政压力。

　　在土拍市场热度不足的背景下，备受关注的22个重点城市集中供地也在明显下降。

　　中指研究院报告显示，随着上个月郑州一批次集中供地落下帷幕，也意味着2022年首批次22城集中供地全部完成。22城首批共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出规划建筑面积4713万平方米，同比去年首批次减少6707万平方米，较去年集中供地推出减少58.7%。

　　究其缘由，一方面，2022年首批次集中供地期间，部分城市将全年推地时间调整为4批次，导致首批推出规模较去年降幅明显成为业内共识。

　　另一方面，房企投资需求的不足也会传导到土地供给端。亿翰智库分析师认为，为了避免土地的大面积流拍，目前各城市在土地推出之前往往会和市场做提前一轮的沟通，在土地出让结果有一定的确定性后，才会将土地推入市，因此土地的供应量在一定程度上也能反映当前市场的需求。

　　值得一提的是，房企投资需求的疲弱也导致了城市土地的流拍和撤牌。中指研究院数据显示，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗，在土地供地力度减弱的影响下，流拍和撤牌地块数量同比分别下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率达23.4%，较去年同期提升5.1个百分点，较去年下半年下降3.1个百分点。

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