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商改住(商改住政策什么时候出台的)

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

南京出台商办新政：擅自“商改住”，将无偿收回土地使用权

绝版古高，1楼2楼，“双键”房间类型，1套2套.针对市场上存在的“上开英”混乱，2月5日南京市规划和自然资源局、住房保障和房地产局等4个部门发布了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》(

根据《意见》，对于商业事业，应严格按照批准的控制性详细计划提出规划条件，土地转让合同中应增加禁止条款：“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商业事业变更为‘种类住宅’的，转让人有权解除合同，无偿收回土地使用权。”

早在2017年3月，南京市规划局等多个部门联合发布文件，严禁“商开住宅”，要求开发商在销售时明确房屋的计划用途，但仍多次禁止广大开发商在库存和董事长资金压力下擦拭变口。

易居研究院智库中心研究总监严若珍对《意见》记者分析说：“政策对住宅企业的土地和项目开发具有很强的约束力，灵活性也很高，充分考虑了住宅企业、企业用户和个人用户的相关需求，这也是一项务实的政策。”

开发者拥有率至少为50%

据《每日经济新闻》称，商业地、商业地、商业地混合地、工业地、生产开发地等非住宅地、居住地中附件的商业及办公大楼等各种非法事业地的来源广泛。

但是，此次在商业事业的形式比例方面首次提出了“功能混合性”的概念，计划资源部门应评估商业事业总量，根据地区位置和库存情况，扩大科学规划商业用地规模，提高商业用地的功能复合性，适当增加商业用地中酒店型公寓的比例，鼓励自主经营，确保计划供给与市长/市场需求的有机结合。

其中，地面建筑总面积在5000平方米以上的常设项目，地面常设建筑自尊率在50%以上，可以建设不超过地面常设建筑面积30%的酒店式公寓(可分期销售)。在5000平方米以下，地面商业建筑自尊率在50%以上。政府设立的各种房地商业事业、自尊比率可以在销售合同中另行设定。

“这一规定客观上可以使营业地的形式比例更加灵活，促使开发商积极做好房地产经营。对于不同媒体的商家，政策提供了更灵活的指导。”严若珍对《意见》记者说：“其中，地面建筑面积在5000平方米以上的长沙事业允许向中小企业出售20%以下的房地产，30%允许出售给酒店型公寓，目的是防止这种商业集中区‘空心化’的危险。”

对于商业事业可分割销售部分，《每日经济新闻》进行了全方位的规定，严格防止投机行为。对于可分割的最小单位，建筑面积应至少为300m2。可以出售酒店式公寓的最小单位建筑面积不能小于45平方米。除停车位外，地下空间、计划用途不能单独出售，如菜园、超市、酒店、酒店、度假村、文化娱乐设施等。

“过去有很多违规拆迁，有小户型转让的惯例，投资者也比较认可这种小户型。现在限制了这种户型，自然减少了投资投机的需求。另外，对洗手间等设施要集中设置，不能随意预定上下水的座位，政策也很明确。这是为了防止部分房地产出售后违规改造成住宅的风险。”严若珍表示。

规范商业事业销售宣传行为

过去，由于销售过程中的“美丽包装”和非标准宣传用语，购房者经常受到误导，导致后续房屋交付后纠纷不断，此次《意见》对销售环节作了明确规定，封锁了全面销售嫁妆和摸鱼的漏洞。

�意见》规定，开发企业在销售现场设置公示表，向购房者明确说明住房计划用途、土地使用年限、契税、财产服务费、电费标准、配套建设指标等，向买方明确规定要严格按照计划用途使用，不得擅自改变用途，并在收购书和购买合同中与购买人明确约定。

同时，要求市场监督部门规范商务事业的销售宣传行为，加大对开发企业和销售代理公司发布的销售广告、开展的宣传、展示的样板房等的检查力度，依法对开发企业和中介机构违法广告或虚假宣传行为进行调查。

严若珍对《意见》记者说：“明确房地产指标公示制度是为了防止房地产纠纷，有助于购房者明确房地产属性，相关违规销售行为自然也会抵触。”违规项目也很难通过计划验证，当然房地产登记也会受到压力。" "

此外，《每日经济新闻》也很明显，与业务相关的企业将被整合。诚信管理制度、开发企业、销售代理、设计单位违反本实施意见的，有关部门要及时按照合同、通知和有关规定进行调查，及时推进到市长/市场监管平台、公共信用信息收集和服务平台。同时，对后续建设项目进行严格审查，严格要求，在符合上级法律、法规的情况下，采取必要的市长/市场准入限制措施，限制或禁止违纪、情节严重、参与土地市长/市场交易。

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南京出台商办新政：擅自“商改住”，将无偿收回土地使用权

绝版高，一楼变成二楼，“双键”房间，一套两套。对于市场上存在的“商开地”混乱，2月5日南京市计划和自然资源局、生活

房保障和房产局等四部门发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》（以下简称《意见》），重点监管商办类项目拆改销售等违规行为，并围绕项目开发全过程进行了各类政策的制定。

《意见》规定，针对商办项目应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

值得注意的是，早在2017年3月，南京市规划局等多部门就联合发布文件，严禁“商办改住宅”，同时要求开发商在销售时要明示房屋的规划用途，但仍有不少开发商在去库存和回笼资金压力之下，擦边球屡禁不止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，“政策对于房企拿地和项目开发具有很强的约束性，同时灵活度比较高，充分考虑了房企、企业用户和个人用户的相关需求，也是比较务实的政策。”

开发商自持比例至少50%

《意见》指出，各类违规的商办项目用地来源广泛，包括商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地，以及居住用地中配件的商业及办公建筑。

但此次在商办项目的业态配比方面，首度提出“功能混合性”的概念，要求规划资源部门应对商办项目总量进行评估，根据区域位置和存量情况，科学规划商办用地规模，提高商办用地的功能混合性，适度增加商办用地中酒店式公寓的配比，鼓励自持经营，确保规划供给与市场需求有机结合。

其中，地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。

“这一规定客观上使商办用地的业态配比更为灵活，能够督促开发商积极做好物业经营。对于不同体量的商办用地，政策给予了更为灵活的指导。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“其中地上建筑面积5000平方米以上的商办项目，允许出售不超过20%的物业给中小企业、30%允许以酒店式公寓分割出售，这样也是为了防范此类商务集中区‘空心化’的风险。”

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