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(珠江骏景)-珠江骏景北区二手房

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

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北京买房：什么时候买最合适？北京的房还有上升空间吗？

我是房长，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。本人本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“京楼房长”知识星球。

提问：房长好！未来大红门地区的规划是什么？对附近的小区有带动作用吗？珠江骏景这个小区怎么样，值得入手吗？

回答：大红门区域在丰台分区规划中定位为首都商务新区，主要的范围是马家堡东路以东，光彩路以西，南三三四环之间的方块区域。具体规划内容去星球会员资料里《北京规划大全》中查看，上层的意思是要在丰台大三个支点，金融以丽泽金融商务区为主，科技以丰台科技园为主，而商务则是大红门区域。可以说从定位和发展战略的角度来看，还是有发展的。并且这个区域，位置特殊，正好在北京正南中轴上，有产业价值也有文化价值。去年7月，蔡还亲自去调研过大红门地区的规划建设。但是说实话推进的有些慢，19年底这个规划出炉，到现在已经2年多时间，当地没有太大的变化，我估计真正起来没有3-5年时间是不可能的。一旦起来后，一定会吸引更多人居住，因为既然是文化建设和商务国际交往两头抓，那么居住环境是有保障的，产业成型后也会带动高净值人群过来。再加上大红门区域地处南三南四，但二手房价格和北北三北四相比，增长空间较大，未来发展起来后对附近小区带动作用是一定会有的，但要看具体是什么小区了。

珠江骏景这个小区在大红门区域是比较典型的小区的，还是可以买的。总体来说还不错，离地铁近，小区环境还行，附近的生活气息挺浓的。大红门批发市场搬走后，附近的环境改善了些，但还是有些乱。这个小区分南北中区，这要看你相中那个，虽然都是一个小区，但是不同区的环境、物业水平不一样，价格也不一样。北区和中区较好些，南区较弱。因为你没写你的需求，我只能客观去评价。

提问：房长您好，请问现在商住房个人现在还能买吗？有什么限制，另外，您建议买商住房吗？

回答：存量的商住房个人随时可以买的，需要的条件是个人名下无房并且社保或个税连续缴纳满5年，即使京籍也是如此，条件还是挺严的。16年商办政策出炉后，商住房的市场流通基本锁了，一是因为刚才所说的限购政策很严，二是以前可以贷款买，现在只能全款入，三则是目前商住房不允许各大中介去宣传能居住，所以你会看到黄绿中介所有挂牌的商住房源都是没有室内图的，只有户型图。流通被锁后，商住房的价格也几乎腰斩了，所以现在和住宅之间价格剪刀差更明显，这6年以来，价格也没有发生过很大的起伏，投资的价值减弱了许多。但商住房比较还是便宜，你要为了zhu或者为了chuzu，买还是可以买。但是需要注意的是，因为需要全款入，你买了以后住宅的首付的钱去哪找（商住不能抵押或者说抵押手续很麻烦），因为首套最好还是买住宅，除非有散钱。你需要说清楚你的需求，这类房子要买的话，因人而异。我只能说个别带天然气，民水民电且价格足够便宜的商住房还是香的，zhu和zu都没问题。

提问：房长您好，我是集体户，孩子在北京上学已经快毕业拿到指标了，想在北京买个房子让他落了户，挺着急买房的。我在外地有贷款，手里也就一百来万，在北京买房算首套吗？目前我在北京西站附近上班，找了几天的房子，选中了良乡行宫园。请问值得投资吗？希望尽快回复

回答：你在外地有贷款，北京买算二套。因为你是有贷款记录的，北京目前的限购政策是“认房又认贷”。这样一来能贷的款就比较少，首付就需要比较多了。你一百来万的首付，确实没啥选择空间。行宫园这个小区楼栋多，人口密度大。不临铁，所处的板块、物业和户型也比较一般，从历史成交上来看也很弱。所以算不上属好的小区，居住是可以的，希望以后升值还是需要很长很长时间，因为这类小区属于跑不赢大盘的小区，要涨最最可能是赶上全市的一波涨幅，但目前来看这种可能比较低了。

提问：您好，本人目前住宅大兴黄村，有一套房，想再买套给老人养老用，希望通过买房对存款保值。以为之后换学区房做准备。目前可以承担的首付加税费是200万左右。请问买新房好还是二手房好，买哪里的房子比较合适？有什么推荐吗？

回答：你这种情况当然是买二手房好，新房基本都是期房，要交易至少也得等到7年以后了，到时你的孩子都多大了，除非你能等，而且目前北京已没有限价新房，这几年“面粉”价格升高不少，面包的成本自然就高了许多，你花这个钱去买土地的一部分溢价有些划不来，现在买新房的投资属其实弱了很多，大兴区域的新房基本没有倒挂盘。

因为你的贷款方式，可以承受的月供等没说清楚，这样无法知道你的实际预算上限，我只能给你盲推了。粗算了下，不考虑月供可承担的值，你大概能买310万以下的二手房。你父母要住，也方便照看孩子，那肯定还是大兴方便些。天宫院的金融街融汇是比较适合的，小区很新，附近生活配套是不错的，到凯德茂和龙湖时代天街都不远；小区内有老人的健身设备，花园凉亭等适合养老。这小区在丰台区的二手房成交量处于中上，流通不错，再加上位置还可以，那边生物医药基地有一定的产业基础，所以保值是没问题的，也有空间。但你要注意的是挑楼栋和房源尽量远离京开高速，会有些噪音影响。

提问：北京的房现在还能投资吗？什么时候买合适？手头预算5-600万，想买个升值潜力的房，可贷款也可全款。

回答：虽然大基调是“房住不炒”，但是房子本身的金融属还是在的。北京又是首都，强一线城市，高端产业和资源目前仍然十分集中，整个国家城市化进程还没有达到发达国家水平，所以还是会有大量人口想进京发展，人才想留京生活和就业。这些人口间接也指向了刚需和改善的群体。北京从整体上来看，二手房交易量始终保持在高位，新房即使放开限价了购买人群也大有人在，所以在北京买房不用太考虑接盘能力。但需要考虑的是小区所处板块小区和房源自身的属。说白了就是要会挑，因为大面上北京是楼市的风向标，整体大涨是不可能的，房价就像地鼠一样，窜起来太多太快都要挨打。但是不意味房子不涨价，不能慢慢涨价。所以投资还是可以的，重点是会挑。具体怎么挑，去查查星球会员资料《房长之北京买房顶级思维》和《跑赢大盘小区汇总》里面会有答案。

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