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(绿色物业)-绿色物业管理理念

邻里,时代,毛利率(绿色物业)-绿色物业管理理念

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

绿色物业（绿色物业管理理念）

时代邻里位居中国投资协会、标准排名联合发布的“2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50”榜单第22名。3月11日，时代邻里控股有限公司通过广州、香港两地连线投资者与媒体，举办2020年度线上业绩发布会。

在前一天晚上，时代邻里发布了2020年业绩公告。公告显示，2020年多项核心指标实现大幅增长，其年度利润及核心净利润较2019年同期增幅分别高达148.6%及93.7%，势头强劲。

时代邻里成立于1998年，总部位于广州，最早是时代中国（01233）旗下控股的物业子公司。

2019年12月19日，时代邻里在港股分拆上市，上市首日发行价5.15港元。由于上市后正逢物业概念热炒，时代邻里股价一路飞涨，最高达到12.74港元。然而此后物业板块降温，在发布2020中期业绩后时代邻里股价开始回落，近期已跌至接近发行价，在3月9日降到最低点5.42港元。

3月10日和11日公布2020年业绩后，时代邻里的股价开始连日上涨。仅上市一年就有如此出色的表现，无疑给资本市场打了一针强心剂，或许能给持续萎靡的股价带来继续上涨起到强大的助推作用。

但同时，在业绩高速增长的同时，时代邻里仍需注意其存存在的发展隐忧。目前时代邻里的多项业务仍在初期探索阶段，收入的稳定性尚且存疑。妥善解决这些问题，是时代邻里未来继续维持亮眼表现的关键。

业绩出色，多项核心指标大幅增长

根据时代邻里披露的年报，近几年时代邻里的营业收入和利润都在稳步增长，特别是2019年年底在港股上市后，经营业绩大幅提高。

2017-2020年，时代邻里的营业总收入、毛利润和归母净利润均保持逐年上升趋势，营业总收入从2017年的5.19亿元上升至2020年的17.58亿元，毛利润从2017年的1.3亿元上升到2020年的5.31亿元，归母净利润从2017年的0.34亿元上升至2020年的2.33亿元。

除稳定增长之外，三项指标的同比增长率相比2017年也实现大幅提升。2017-2020年，营业收入同比增长分别为39.19%、34.06%、55.42%、62.62%，大致呈逐年上升趋势。毛利润同比增长和营业总收入同比增长呈相同变化趋势，至2020年年底已达到73.94%，相比2017年49.69%增加明显。归母净利润同比增长在2019年有所下滑，而在2020年实现大幅增长，增幅高达141.51%，是三项指标中增加幅度最大的指标。

营业总收入、毛利润和归母净利润同比增长历年上升表明时代邻里的经营业绩增速在逐年提高，进一步保证未来经营状况持续增长的稳定性。同时，毛利润和归母净利润的同比增长均高于营业收入的同比增长，说明时代邻里收入转换为利润的能力较强，有利于增强盈利能力。

根据盈利指标，2017-2020年，时代邻里的毛利率逐年小幅上升，从2017年24.95%增加至30.2%。净利率除了2019年略微下降外亦大致呈上升趋势。2017年为6.58%， 2020年增长至13.47%。同行业对比来看，时代邻里的毛利率在物业行业上市公司处于中上游，但13.47%的净利率在行业内偏低，存在上升空间。

然而，时代邻里在盈利能力方面依然存在隐患。虽然各项经营指标同比增长呈现增长趋势，其反映中长期盈利能力的指标——环比滚动增长近几年有所下降。营业总收入、毛利润环比滚动增长率在2017-2020均成逐年下降趋势，归母净利润环比滚动增长率在2018年大幅上升后剧烈下降，2019年仅为23.38%。虽然在2020年营业总收入、毛利润和归母净利润的环比滚动增长均有所上升，分别达到32.45%、39.08%和68.22%，但依然低于2017年的增长水平。

三项经营指标的环比滚动增长出现下降表明，时代邻里的中长期盈利存在不确定性。特别是归母净利润环比增长波动幅度较大，进一步说明从长期来看其净利润稳定性或许不佳。

发力多元化业务，对物业管理收入依赖性较强

时代邻里的四大核心业务主要包括物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务及其他专业服务，全面涵盖整个物业管理价值链。

2020年，四类业务收入均实现较快增长。与2019年年末相比，2020年期内物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务的收入同比增长分别为48.94%、53.25%、135.4%、187.32%。其中，社区增值服务和其他专业服务的增长幅度极高。该两类业务作为物业行业的蓝海市场，其广阔前景也吸引时代邻里加速业务创新。业绩公告显示，社区增值服务收入增加主要由于在管面积和服务用户增加及生活服务业务类型愈加多样化所致，而其他专业服务收入增加主要由于服务类型增加。

从各类业务收入占比结构来看，目前物业管理服务仍是最大的收入来源，2019年年底占总收入比重为62.7%，2020年有所下降，为57.4%。

其次为非业主增值服务，2019年占比25.5%，2020年占比24%，略微下降1.5%。增长最快的社区增值服务和其他专业服务占比最低，2019年分别为7.3%和4.5%，但在2020年二者占比均扩大，达到10.6%和8.0%。

从收入占比的变化趋势可以看出，时代邻里收入结构的调整速度加快，在保证四类收入稳定增长的基础上扩大社区增值服务和其他专业服务占比。但调整期内，时代邻里依旧主要依赖物业管理服务收入。如果后两类业务的高速增长能一直维持，则时代邻里对物业管理服务收入依赖程度会快速降低。

2020年，综合毛利率从28.2%略微上升至30.2%，处于行业中上游水平。从业务细分来看，四类业务的毛利率分别有増有减，变动幅度都不大。

物业管理服务和非业主增值服务的毛利率有所上升，2020年分别达到28.2%和29.8%。而社区增值服务和其他专业服务的毛利率均出现下降，社区增值服务毛利率下降4个百分点至51%，其他专业服务的毛利率下降1.3个百分点至18.2%。

从毛利率水平来看，物业管理服务是物业公司传统和基础性业务，其毛利率在四类业务中偏低。非业主增值服务主要与开发商协销有关，主要涉及协销服务、施工现场服务清洁开荒服务、城市更新项目服务和房屋中介服务，其中房屋中介服务是时代邻里2020年新开发的业务，期内经营良好，带动2020年非业主增值服务毛利率提升。

最具有想象空间的社区增值服务在2020年的毛利率却不增反减。

时代邻里在业绩公告中解释称，这是由于服务组合的调整和变化。相对过往小区增值服务集中于很高毛利率的公共空间租赁及停车场管理，公司于年内战略性拓展生活服务并录得以倍数计的收入增长。

显然，新拓展的生活服务业务在初期的毛利率并不如人意。同样，其他专业服务毛利率下降也是由于服务及产品组合变化所致。

时代邻里的社区增值服务主要包括公共空间租赁及停车位管理以及特色管家服务、小区购物生活服务，其他专业服务主要包括电梯服务、智联科技服务及城市公共服务。

虽然毛利率下降，且其他专业服务的毛利率实际偏低，但仍可以看出这两类业务是未来物业行业的蓝海市场。

为了扩大竞争优势，未来物业公司抢占社区增值、数字化社区以及城市公共服务等市场将会成为趋势。

时代邻里在2020年立项多个新业务，包括试点社区养老、社区团购，并将社区旅游、社区家政、社区保险等业务整合为社区生活服务板块，这体现了时代邻里试图先发制人抢占新型市场先机的野心。

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