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万科企业(万科企业vi设计)

面积,合同,均价万科企业(万科企业vi设计)

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

随后几年情况与此相似——万科权益总成本高于恒大规划总成本；万科新增项目均价至少是恒大的3倍。2021年H1，恒大拿地面积剧减六分之五，均价成倍上升，特殊时期、不足为论。

综上所述，剔除披露口径因素，万科土地储备可以与恒大等量齐观。

土地进销差价反映各自的经营风格

2020年万科新购项目168个，权益规划建筑面积2059万平米，均价6710元/平米；同年销售均价1.51万元/平米。2020年万科土地资源进销差价达8376元/平米，差价率56%（以销售均价为分母）。

土地资源进销差价率不是毛利润率，一是不符合“权责发生制”，本期买入的地不知何年销售、何年结算；二是没有计入建安成本、税费。

2020年H1，万科土地资源进销差价率进一步降至54%；恒大拿地均价涨了一倍，期内进销差价率却剧降至51%（还是那句话：特殊时期，不足为论）。

2020年恒大新增土地储备6892万平米，均价1992元/平米；同年销售均价8940元/平米。2020年恒大土地资源进销差价达6950元/平米，差价率78%。而2018年恒大土地资源进销差价率高达85%。

低价拿地、低价销售、快速周转，恒大运营土地资源的效率高于万科。

开发力度

2020年万科开工、竣工面积分别为3960万平米和3382万平米，年末在建面积6381万平米，较2019年末净增211万平米；2021年H1，6月末在建面积达6739万平米。

2020年恒大开工、竣工面积分别为8240万平米和7390万平米，年末在建面积1.32亿平米，较2019年末净增900万平米。

恒大没有披露2021年H1开/竣工情况（2020年H1新开工面积3767万平米、竣工3734万平米、期末在建1.23亿平米）。

2018年以来，万科放缓了开发进度，新开工面积以每年数百万平米的速度回落。但开工面积始终大于竣工面积，在建工程面积逐年增加。

恒大好大喜功，土地储备、开竣工面积等数据披露的是总金额；万科喜好“藏拙”，披露的都是权益面积。因此，从财报中披露的开/竣工面积、在建面积难以比较恒大、万科的开发力度，好在从在建工程账面余额可以看出一些端倪。

截至2020年末，恒大在建物业账面余额1.26万亿，万科为7250亿，恒大占用资金比万科多5329亿！

不仅如此，在建工程还要持续投入资金直到竣工。假设恒大、万科在建项目完成度均为70%，两家后续投入资金分别为3800亿和2200亿。

恒大在建项目占用资金更多，后续资金需求更大，资金压力远甚于万科。

三条红线

“三条红线”出台一年之际，万科、恒大先后发布2021年中报，万科“胜利在望”，恒大“令人揪心”。

注：三条红线指：1）现金短债比：货币/短期有息债务，要求大于1.0；2)净负债率：（有息负债-现金）/所有者权益，要求小于100%；3)经调整资产负债率：（总负债-预收）/(总资产-预收) ，要求小于70%。

万科一贯保守，现金短债比从未低于2.0，比监管要求高1倍；净负债率最高30%出头，只是监管要求的三分之一。唯一踩线的是“经调整资产负债率”，2020年末为71.7%。

万科在2020年报中提出，2021年“争取回归绿档”。2021年6月末，“经调整资产负债率”降至69.7%，全部转绿。

恒大的情况很不乐观。从2017年“大跃进”起，现金短债比就跌破1.0，净负债率更是高达184%。虽然经调整负债率只比“红线”高十几个百分点，但这个指标“刚十足”，很难压降。

截至2021年6月末，恒大现金短债比只有0.67，“经调整负债率”仍在80%以上。只有净负债率显著下降，堪堪“转绿”。

在计算“现金短债比”时，万科用“短期借款及一年内到期的有息负债”做分母，这是谨慎、合理的。

恒大的话术是“一年内到期的负债为2400.49亿元”。资产负债表中“流动负债-贷款”栏目中的数值正是2400.49亿。难道3317亿长期借款中，一年内到期的金额为零？#算法有瑕疵#

万科认为房地产行业享受了“土地红利”和“金融红利”，下一个时代拼的是管理。现在看来，万科活下去没问题，不能确定的是房地行业还有没有红利。

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本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。

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