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酬金(酬金制物业服务合同)
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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
很多朋友想了解关于酬金的一些资料信息，下面是小编整理的与酬金相关的内容分享给大家，一起来看看吧。
大家都知道物业合作的模式有包干制和酬金制。随着市场的成熟，原先以包干制为主流的管理模式现在也慢慢分离出一部分的市场进行酬金制的尝试。但是因为大家对酬金制的管理缺少经验和实质的了解，所以在运作过程中经常走偏，最后走成了既不像包干制、又不像酬金制的两不像。长期的混乱，不利于酬金制模式的规范，也体现不出酬金制的优越。今天，将针对酬金制的管理模式再作梳理，供大家分享。
什么是酬金制
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制的设计原理
在物业管理中，虽然理论上业主和物业管理企业是两个平等的主体，但是实际上，双方在信息拥有上存在巨大的落差，是很不对称的。物业公司能够掌握更多的技术、财务资料、物业管理市场的各种信息等。而业主只能从表面和形式上判断物业管理服务是否合理，对于资金使用情况不得而知。在这种情况下，信息的不充分流动及相互之间不信任，就造成管理和服务过程中的各项矛盾。
为了使双方能找到一个既保证自己利益又使对方满意的方式，就产生了酬金制。其实，这个利益和权益就是，于业主而言可以支付物业费，给作出贡献的物业公司一定的酬金以保障其付出，但绝对不是任由不负责任的物业企业随意私吞或者擅自扩大本不属于物业公司所有的利益成分；与物业公司而言，既然辛辛苦苦为业主提供服务作出贡献，那也理所当然需要获取必要的报酬以保障项目和公司的正常运转。
所以，酬金制形式的出现，物业管理企业以提取酬金的方式获得双方认可的合理报酬，同时认真接受业主的监督，提供优质服务；而业主可以提出各种合理的要求，同时可以监管资金，拥有知情权，体现了自治的原则。
酬金制解决了信息不对称问题，很好地保护了业主和物业的双方利益。在物业行业竞争激烈导致低价入市扰乱市场的状况下，有更强管理意识和质量需求的业主开始尝试酬金制管理模式。
酬金制的特征
酬金制具有明显的特征，主要有以下方面。
业主可以直接监管资金的使用。全部的资金由物业公司进行支配，其实仍然解决不了物业公司获取最大利益收获的冲动，最终非常有可能在权利空间侵犯业主的利益，获取超越酬金的权益。所以实行酬金制时，资金的使用需要业主的管控参与和监督。
实行酬金制，按照规定物业公司必须公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公开财务帐目；业主提出有关资金使用问题，物业必须答复；对于业主具有充足的管理需求的，资金的使用原则上都要通过业主的审批许可。这样财务透明，可以使资金能够得到有效的监管，使用得更加合理。
物业管理企业可以得到固定的收入。实施酬金制后，物业管理企业有了约定比例的固定收入，虽然失去了获取更大利益的可能，但同时也不再具有亏本或者减少收益的风险。即，以一定的非高收益与运营风险之间进行了平衡。
为了实现资金的控制，资金的流向都是相对进行独立管理，而非直接受物业公司控制。否则业主将再次失去知悉和管控的权利，也丧失了酬金制的核心制约环节。为了更清晰表达资金管理逻辑，具体看下图。其中关于账户，可以是审核注册的独立账户，也可以是相对独立管理的会计账户。但不管怎样，都应该考虑相互制衡和结算管理的独立作用。
酬金制运作流程和主要环节
就某一个具体的物业管理项目而言的，酬金制的运作流程包括：制订工作计划和资金使用计划；编制年度费用预算提交业主方【1】审核：实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。
——制定工作计划和资金使用计划
制定年度工作计划应该考虑：合同的约定；甲方对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；物业管理企业自身的追求和目标。
在制定工作计划的同时，应该制定资金使用计划（费用使用预算）。资金使用计划是后续业主拨付物业运营费用或者物业使用物业运营费用的直接依据。
具体工作计划和资金使用计划的编制周期是月、季，或其他单位，还是需要结合业主的管控深度和现实工作的需要。
——提交审核
制定和编制完成的工作计划、费用预算要提交给甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法， 应进行坦诚的沟通与协商，甚至需要进行调整和修改。最后，使用资金必须为经过审核审批达成一致以后方可实施。
这点是酬金制实施过程的关键环节。即然业主已经保障了物业公司的合理利益，那也应该允许业主对物业运营费用的使用进行管控。
——实施执行计划
工作计划和费用预算经业主审核通过，双方达成一致意见开始实施执行。执行过程中，物业管理企业应该如约保质保量完成工作计划中的内容、标准和目标、承诺等。
执行过程中可能会出现非计划问题，具体的处理解决方案是：
如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的， 应该事先告知业主方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下， 可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用，必须事先报给业主方审批，经审核同意后才能支出。
如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的， 可邀请第三方(如居委会、房地主管部门、中介咨询机构等)介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。
为了对资金使用进行有效的控制，所以一般物业费的收入不是直接进入物业公司的管理账户，而是将物业费等收入全部进入收入账户；然后根据审批后的工作计划和资金使用计划，将需要的物业运营费用从收入账户划拨到物业运营账户（也非物业公司账户），然后在物业运营账户中将酬金部分支付到物业公司账户。所以物业公司真正可支配的资金收益，只有约定的酬金部分。
——公布费用使用情况
依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况。尤其在实行酬金制时，财务的公开更成为必要。
业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。业主方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。
——年终决算、结算
经过一定周期的物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有。具体可以是转入下一年度使用，或者充盈其他业主共同使用的费用账户。