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小区的主人是业主还是物业?物业应否公开收支明细?
物业服务,业主,物业管理企业小区的主人是业主还是物业?物业应否公开收支明细?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
没听说有物业敢于公开财务的!
回答于 2019-09-11 08:43:50
小区的主人是业主还是物业?
只要这个问题还在问答中进行讨论,那就说明小区在实际上由物业掌控。
这就好比那些争议岛屿的主权一样,业主只是理论上的主人。
物业应否公开收支明细?
这是必须的。不管是采用包干制还是酬金制方式,都必须公开:
按《物业服务收费管理办法》:
物业公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
所不同的是,采用包干制收费方式,物业公司所公布的收支明细水分过大,流于表面形式而已,
而且大多数业主也看不出或者看不懂那个所谓的“公示表”中的数字所代表的具体意义。
而采取酬金制收费方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
这个审计报告是第三方出具的客观报告,如果不存在弄虚作假等其他方面因素
这个报告应该是对于该物业公司年度服务状况的客观考评。
回答于 2019-09-11 08:43:50
物业服务收费管理办法
国家发展改革委、建设部
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号
各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:
为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,我们制定了《物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请按照执行。
发展改革委
建 设 部
二〇〇三年十一月十三日
具体内容
第一条
为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。
第二条
本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条
物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
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