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我的父母去年共同贷款在昆明买了一套房子，目前房子还未交房，开发商？

这套,房子,父亲我的父母去年共同贷款在昆明买了一套房子，目前房子还未交房，开发商？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 开发商只做了网签，网签合同的名字是父亲的，主贷款人也是父亲，在银行贷款金额有60多万，贷款期限是十年，目前只还了不到一年，父亲今年6月由于急病不幸去世，事后，我和母亲对这套房子去做了继承公证，我申请放弃继承，我父亲关于这套房子的那部分全部由我母亲继承，我想请问一下大家几个问题：1、目前这套房子还差银行贷款，我拿着继承公证去找开发商协调房管局更名，得到的答复是必须把银行贷款还清了，才可以做继承更名，法律是这样规定吗？
2、因为目前只是做了网签，房子预计今年低交房，可能过一两年就会办房产证，开发商给的答复是，不办理更名，后期下证也是我父亲的名字，这我就郁闷了，人已经走了，户籍什么都没有，还下证给死人，假如是这样规定，必须还完银行贷款才可以办理过户，那我是现在办理还是以后还清贷款后再去办理，性质是一样的吗？我是赶到下房产证前办理还是在网签合同时把撤销备案，另外让我母亲网签，但这前提就是我要去把差的贷款还清。听说下证后过户就涉及到交易税那些，继承所得的房产，什么20%的遗产税咯
3、关于以后这套房交易上税问题，我父母亲之前买这套房子首付只交了30万，按照双方给50%来计算，父亲只出了15万，这套房子的总价是93万，哪怕我母亲继承了这套房子，后续的所有款都是我们自己还进去的，假如后续我母亲要交易这套房子，该怎么上税，是按照房子总价来上税吗？这项法律我一片空白，也查阅不到，所以请有识之士帮帮忙解答下

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

你好。

先来谈一下商品房购买的基本流程：看房--交定金--签合同--银行面签（签贷款合同）--收房--办理产权证。 这里需要注意的是和开发商签订的购房合同是要到房管局进行备案的（一般房管局备案过的合同封面上会盖“已备案”的章）。不要小看这个备案，备案完的购房合同等于是经过房管局的认可了，这时你的购买信息就已经录入房管局的系统了。

先来回答第一个问题： 从你的描述来看，您这套房虽然未交房，但是显然已经在房管局备案过了，那么相关购买信息就不能更改了，要想更名只能过户（除非有天大的关系能给办更名，但是据我所知一般情况下备案过的话不能直接更名）。通俗来讲，找开发商更名必须在购房合同备案前进行，备案前更名相当于房子还是一手房，备案后要想变更产权只能走二手房手续或者继承赠与手续。

综上，我判断您的房子已经备案过了，所以要更名必须走二手房交易流程或者继承赠与流程。二手房交易的前提是产权完成明确，所以需要把抵押贷款的部分提前还清，解除抵押后才能交易（对您来说是更名）。 继承赠与更名手续若有贷款的情况，我不太确定，暂时不好回答，但是估计也要把解除抵押才行吧。因为相当于您父亲买这套房子时把这套房产抵押给银行换来贷款，那么房产权人和债务人是你父亲，所以要变更房产产权人时银行肯定要求先偿还贷款。 所以，在我们看来，这件事确实不太近人情，但是这就是现实情况（我们常讲要法治，不要人治就是这个道理）。




第二个问题：关于怎么交易。 如果可以找房管局直接更名，那肯定是最优方案了（概率极低）。不行的话，你只能等下完房产证了，因为不管怎么过户都是要有房产证的。关于这套房产接下来过户怎么来办，我的给你一个最省钱的建议：首先由母亲继承这套房子的全部产权，把产权证办到母亲名下。直系亲属继承时没有税，只有几十至几百元的费用（各地政策不同）。若以后想卖这套房，记住一定要满五年以后再卖，并且卖时这套房是母亲名下唯一住房。（满五唯一！！ 重点，切记）否则，需要承担20%的个人所得税（通俗叫遗产税）。




第三问题： 关于再交易的税费，如果您母亲再出售这套房子不满足“满五唯一”的条件的话，那我们来算一算税费吧。首先明确一点，再出售的税费有：契税、营业税和个税。

先来说契税和营业税（缴纳契税不满两年再出售时征收），这两个税计税基础是房产出售价格，如果你房子卖100万，那么久按100万计税，税率情况比较多，请参考我有一篇关于税率的回答。（注：各地政策可能有不一样，但是大方向都一样）

下面来重点说说这个个税（个人所得税）：个税的计税基础是房产出售差值部分，税率是20%。您这个情况，若办到母亲名下不满五唯一的情况下出售个税的计税基础是房产出售价格的50%，税率是20%。 那么加入这套房产再出售时卖100万，需要缴纳个税是50万*20%=10万。 为什么这样算呢，因为您父亲买这套房子不管谁出多少钱，都属于父亲共同财产，这套房子本身就有您母亲一半。因为您父亲去世，您母亲继承了父亲的另一半，只有继承的部分需要缴纳个税。




OK， 但愿我的回答能帮到你。




关于接下来如何避税，省钱我们回头继续交流

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好！您的三个问题，从两方面回答一下：

1. 第一和第二个问题一起说一下。房产商的说法是有问题的。

（1）咱们先从道理上说。父亲是购房人，父亲去世，有贷款，估计贷款人大概率也是父亲的名字。如果不更名，贷款人去世、贷款还不上，受损的其实是开发商。

（2）因为房本还没下来，目前父亲与开发商之间的约定靠的是购房合同。合同在当事人（父亲）同意的情况下是可以完全更改的，叫做“更名”。因为父亲去世了，就意味着合同一方没法作为主体之一变更合同。但是，这属于客观原因。作为直系亲属，不管是子女还是父母，已经出具了继承公证书，那么这个公证书就足以证明合同主体的代替人，也就是说完全可以与开发商一道更改合同，将购房主体换掉，变成继承权公证书公证的继承人。

所以，现在的核心是在开发商，他们的说法是错误的。与他们沟通来解决题主的问题。同时，第二个问题也就不存在了。

如果实在存在难以沟通的问题，可以聘请律师解决，这其实不是开发商愿意看到的。

2. 如果后续房子进行交易的费用问题。交易的是房子，看的是交易金额，这个金额作为缴纳各项税费的计算基数。所以，您所说的，首付、还贷中各自的份额等，没有太大的意义。如果这套房子今后卖了100万，首先合计缴纳的费用就按照100万来算。至于说，当初谁、出了多少钱、还贷多少等等，可以内部约定，也可以客观举证。

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