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华夏幸福半年报有哪些亮点，未来前景如何？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

华夏幸福半年报有哪些亮点，未来前景如何？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

事件：华夏幸福披露2019年中报，上半年实现销售额645.31亿元，营收387.3亿元同比增长10.7%。前6个月净利润实现84.8亿元，同比增长22.4%，下半年再完成60.08亿元，即可完成与中国平安的2019年度业绩对赌。

从披露的信息看到，当期公司融资加权平均成本为7.23%，其中银行贷款的平均利息成本6.41%，债券及债务融资工具平均成本为6.87%，信托、资管等其他融资的平均利息成本8.60%。与大型优质地产公司如万科、华润与中海等4~6个点的融资利率相比，还是偏高了些。

不过，自从平安成为重要股东之后，华夏的融资渠道和成本都在往好的方向转变。近期披露的一些债务信息印证这一观点。华夏上半年以5.5%的票面利率发行一笔5 年期公司债融资10 亿元，以6.5%~8.6%的票面利率发行四笔美元债融资16.3 亿美元（期限2~5 年），并拟发行不超过50 亿元的中期票据和10 亿美元的境外债券进一步补充资金，这些利率都不高。

发债成本的高低，体现的是债权人对公司的信心，目前的华夏能有这个相对较低的成本发债，信心也是因为有平安这个重要股东无形背书的结果。同时得益于公司较高的信用评级，公司获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级，国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级，展望为稳定。8月15日，公司“18华夏04”公司债票面利率由7.40%下调至6.60%，凸显出投资人对公司的认可。

另外，华夏幸福6月底发布公告称，公司控股股东华夏控股拟向公司提供18 亿元永续债权资金，永续债权资金投入第1-3 年利率为6%/年，公司可以在第三年到期日本息归还或继续使用，大股东的支持还是挺给力的。

作为第二大股东，中国平安带来华夏幸福的不止业绩压力，还包括179.73亿元的投资款，以及融资时的信用背书。当其他开发商在信贷寒冬中发抖时，华夏幸福上半年新增融资632.55亿元。

目前公司主营业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新城模式的可复制性。按照中金的预测，伴随园区签约投资额的持续增长和陆续结算，2019全年园区结算收入额料接近400 亿元，对应增速近三成。

公司产业新城的异地复制进入全面加速时期，截至19年中报，公司在全国范围内布局了15个核心都市圈，形成了“3+3+X”的战略格局，累计布局近80座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。

公司去年的净利润117.46亿元，擦线达标。若2019年仍能达标，现在市值对应的PE约为5.5倍；2018年分红率约31%，若今年继续保持这个水平（承诺到2020年每年至少30%），每股分红将在1.43元上方，股息收益率5.4%，具有良好的吸引力。若按平安当初的入股价计算，平安的股息收益率高达6%；不由得感叹，平安又做了一笔好买卖。

其实华夏幸福的2018年过的并不幸福，股价从年初的42元高点到10月回落到20元下方低点，高低差价超过一半。2018年首次在年报中发布的《致股东信》中开篇语这样写道：“水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过!美好的春天和崭新的希望正向我们走来!”

另外，华夏幸福在18年还迎来了吴向东及其老搭档俞建的加入，俞建原任华润置地CFO，在融资方面颇有建树。而吴向东，则是一手缔造“万象城”系列品牌的明星职业经理人。相信在大股东和平安（派驻副董事长以及分管财务高管）的强力支持下，再加上强有力的管理层，华夏的未来相当值得期待。但是投资者仍然需要时刻关注公司的现金流、应收账款与融资方面的变化情况，只有再这些关键指标不断变好的前提下，华夏幸福可能才会给投资者带来真正的幸福。

回答于 2019-09-11 08:43:50

华夏幸福一直被定位为一家产业新城运营商。

其经营逻辑的核心是“以产兴城、以城带产、产城融合”。

看华夏幸福，你需要关注三个维度：

1. 公司签约招商额，这是产业服务收入的蓄水池，也是住宅地产销售的风向标。

2.公司的异地复制情况，受环京政策决定，这直接关系公司规模。

3.公司的资金情况。回款、应收账款和融资。

https://m.toutiaocdn.com/item/6727777262256521731/?app=news_article&timestamp=1566440611&req_id=20190822102331010021042085091287E&group_id=6727777262256521731

分别看：

1、产业服务情况

上半年，公司各地产业园区新增签约入园企业 328 家，新增签约投资额 1051亿元，同比增长8.9%。

无论是从已经17年的固安、6年的嘉善和3年的武陟的产业新城样本现状来看，还是以华夏幸福现有4600人的产业服务团队来说，这个业务模块是值得高度信任的。

2、异地复制情况

看今年上半年的环京之外的几项关键业务指标：

异地复制和招商签约继续强劲。上面两组数据说明了华夏幸福的业务逻辑没有变，护城河依旧。

公司公告的数据：报告期内，公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家级 PPP 示范项目，1个省级PPP示范项目。

其实，华夏幸福选择了两条最难走的路：

如果不做百城卡位，深耕并等待环京区域的政策变化；或者换个模式，不做产业新城的模式；二选一，这家公司都活的比较滋润。

3.资金情况

我们再尝试用“第一性原理”来思考华夏幸福的资金。

任何问题都分两个方面：一是内因，一是外因。

对华夏幸福来说，内因就是回款；外因就是融资。

关于回款：上半年华夏幸福回款率由去年同期的46%增长至今年的62%。今年上半年财报出来，产业服务收入回款率半年就达到了16.3%。

影响权重更大的存货回款率经过了2018年的水逆之后，有触底反弹的趋势了，上半年经营性现金流入量是408亿元，这个指标是持续增长的。

环京政策维持的情况下，随着异地复制的规模的增加，回款率必然会呈现两个趋势：规模增大，回款率也会升高。

但回款想要匹配公司的野心还有差距，我们再看融资。

关于融资：融资最好的方式莫过于资产证券化。

在半年报前后，看到了两个标志性的案例：

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