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二线省会城市,商住公寓40平,总价50万,旁边有高铁站、地铁站,值得投资吗?
公寓,租金,高铁二线省会城市,商住公寓40平,总价50万,旁边有高铁站、地铁站,值得投资吗?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
二线省会城市,商住公寓40平,总价50万,旁边有高铁站、地铁站,值得投资吗?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
对于这个话题,和尚谈点个人意见:
该公寓地理位置分析
从话题的描述中,公寓旁边有高铁站。
众所周知,在我国各大城市凡设有高铁站的地方,一般都处在城市效区一带或者是城市待开发的较偏位置,总之大部分高铁站是不在市中心城区边缘。因此,该商住公寓很有可能是在城效区一带。
虽然是二线城市,在效区一带的商住公寓,其商业价值大打折扣。效区配套不完备,人流量有限,同时有地铁的二线城市,在高铁站附近都设有地铁站,这不足为奇。
商住公寓租金收益水平
今年5月最新公寓租金水平调查统计数据。
上述数据基本是一线城市的租金水平,公寓租金通常高于住宅租金,平均租金约80元/平米/月。若二线则公寓租金应当低于80元,或是在30~50元水平。
二线城市,商住公寓40平米,总价50万相当于价格1.25万/平米,若取租金40元。
则——
收益率:(40*12)/12500=3.84%
静态投资回收期:1/3.84%=26(年)
收益率相当于银行定存期三、五年的存单收益水平,本金回收期需要26年。以万科为代表的全国前十长租公寓运营情况来看,2019年5月披露的数据显示:长租公寓企业,目前行业平均利润水平在2%-4%,现金流回正周期至少需要6年。2-3%的盈利水平还建立在一个基础上——整体出租率保持在95%以上,但目前行业TOP10的平均出租率也才90%。
商住公寓较住宅存在的价值缺陷
该公寓归属于商业性地产,水电费、物业费按商用标准收取,不按民用标准收取。
公寓产权是40年,到期后可以续。依照当前相关法规,商用公寓土地年限到期后,要补缴高额地价款。
不能落户口,不能使用公积金贷,首付较住宅类高一般为50%。
公寓的商业性,导致其买卖交易税费较住宅高出许多。
建议:投资商住公寓,不如投资住宅划算。
仅供参考。
谢谢阅读!
回答于 2019-09-11 08:43:50
我在三线城市,8年前12万一个买了两个公寓,附近有大学,每个月每个公寓租金1000,几乎没有空的时候
回答于 2019-09-11 08:43:50
公寓四要素,你占到了两个,是非常具备投资属性的:
1.地铁站,公寓主要出租对象为灵活流动性人口,上下班通勤方便是其主诉求,选择租公寓的外来人群也是轻生活化,不想有很多累赘,出门有车坐很重要。
2.紧临大型商业综合体,一定要大型。这类公寓一般是商业体项目的配套公寓项目,与商业体共享地下车库,此类公寓除了居住生活方便外,商办属性也非常厉害,做工作室,培训机构,预约式美容机构,私密性质高,停车方便,商业体裙带效应都是此类公寓优势。
3.学校附近及高新科创园区附近的多幢大型公寓项目,超过四幢以上,可以形成独立社区性质的,作为在上学,或刚毕业刚刚从事工作还没能力买房,学习和工作都比较忙的人群来说,公寓的小巧灵活,提高生活质量,离工作上学的地方近在咫尺,单车可及,无疑成了这些人群的首选。
4.高铁站,这里特指高铁站,汽车站与普通火车站的窗口效应在一二线城市急剧下降,未来高铁是主流出行方式,对于城市窗口,高铁站附近设置公司办事处,企业驻地,以及培训机构,都是非常利于外来人口方便找到的,同事经常在此出差的人群也会选择短租高铁站附近,拿来做爱彼迎,民宿,短租公寓,再合适不过。
公寓又分为两类,酒店式公寓,与商办公寓,首选酒店式,因为有居住属性。以合同为准!
格局也有两种,平层,和loft复式,首选挑高复式一层当两层用。
希望能帮助到你,和需要买公寓的人。
回答于 2019-09-11 08:43:50
我刚好也买了个 41平 总价49万 精装的 地铁口200米内 年底开通 成都高新区的 还没拿到房 地铁通了应该好租 周边很多白领上班族 预计租金2000每月
回答于 2019-09-11 08:43:50
说公寓是坑的,肯定是自己或周边人受过伤,没赚到钱!说房子都是住,不是炒的,大多数手里没有房,或者想买房的,说公寓能投资的,基本是做房产中介,或做过房产这块的!所以投资,不懂可以多学多看,自己有杆秤,没有人会对你负责,什么事都没有绝对的,自己去参考自己的钱包和生活,调查当地的市场和人口基数,消费人群!学习投资门道,才是你要做的功课,而不是问这些口水军!
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