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楼面价11550元/平米，奥园拿下成华区三环内56亩住宅用地, 你怎么看？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

楼面价11550元/平米，奥园拿下成华区三环内56亩住宅用地, 你怎么看？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

本人在成都从事地产行业近二十年，这个问题题面模糊，不知道是想问奥园对成都地产趋势的看法还是对楼面价高低的看法还是对成都房价的走势的看法，本人试着回答一下上面几个方面的问题：

一是奥园对成都市场走势的看法。从奥园近两年在成都举牌频频的动作来看，奥园地产对成都市场看法是趋于良性和向好的，这一点从本人其他的问答中也可以了解，当然笔者本人也是看好成都地产市场后势向好的那一群人。在这里，就不再对这一点进行赘述；

二是关于楼面价。按照目前的建筑市场行情，高层建筑建安成本在4000元/㎡以上（含总平），我们就按照4000元计算；营销成本按照5%计算；工程期间税费（含附加）按照12%计算，销售期间税费暂按照9%计算增值税；假定项目无利润。那么，按照以上条件，可以大致（因为税费标准需要根据建安情况）测算出，项目成本价约为18500元/平方米，再反算一下土地增值税，按照低于成本50%按照30%取费计算，土增税约为210元/㎡左右，再加上3%的管理成本，加上每年10%的财务成本（其实远远不止，今年拿地，一年后开发，财务周期至少三年以上）则项目售价需要保证在22000元/㎡以上（以上测算相对过于粗略，仅供参考）。按照现在情况，项目部如果流程熟悉，执行有力，明年国庆节前后可以入市，则此售价与成华区当前市场价格略高，一年之后亦难达到这一价格。因此，奥园应该考虑项目在三年后入市；

三是房价走势问题，其实在第一二两个回答中已经表明，奥园对于成都房价走势是看好的。具体到成绵立交附近来说，位置可以，但由于交通动线复杂，价格可能会偏向保守。目前附近楼盘梧桐栖价格还没出来，预计在16000元/㎡左右，物管费2.98元/㎡，因此，奥园项目要想尽快入市不太可能，房价支撑度不够。

欢迎探讨地产特别是商业、产业地产问题，本人从事产业地产二十年，不讲道理，只论实战；不谈理论，只看疗效。

回答于 2019-09-11 08:43:50

奥园近段时间在成都房地产市场的出镜率挺高的，剑南大道的奥园天骄，理工大的奥园广场，新都的玖丽湾，近郊广汉的玖珑湾。几个大盘同时出炉，看来奥园地产很看好成都的房地产市场。从目前的销售情况来看，整体销售进度都挺好的。看来今后奥园在成都的动作会越来越大。拭目以待