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深圳两大“网红盘”开盘冰火两重天，新老豪宅片区排位悄然洗牌。你怎么看？

建面,香山,三期深圳两大“网红盘”开盘冰火两重天，新老豪宅片区排位悄然洗牌。你怎么看？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

深圳两大“网红盘”开盘冰火两重天，新老豪宅片区排位悄然洗牌。你怎么看？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

单一的一两个盘滞销遇冷，并不能说明豪宅区域没落。个人认为出现冷热不均的原因有以下几点：

01.产品定位失准：刚需上车为主，土豪看不上。

新天鹅堡三期产品建面全部为123平3房（少数十几套117平），主要定位刚需上车，但华侨城前面波托菲诺系列（纯水岸、香山里、香山美墅、老天鹅堡、新天鹅堡等）基本上均是以大户型200平4房为主打系列，并且买这里的业主都是40+岁事业有成典型成功人士。

成功人士基本不需要上车3房，所以4、5房才是所需的；从侧面来看，新天鹅堡三期购房力人群基本是中年人（孩子的名额，爸妈的钱），也能印证这点。

半岛城邦四期88平1房1厅800-1000万照样卖的不好（卖了20-30套，剩下100大几十套）。当初一干自媒体吹嘘说户型好、时尚、新趋势，实际上市场不认可这个大建面的1房1厅，试想下刚需拿着800-1000万买1房可能性不大，除非就是土豪不差钱。

简单来说，新天鹅堡三期如设计主流大户型200平以上，兼顾部分3房，照样可以卖的很好。具体参考前面一期、二期。

另外，像户型得房率低、毛坯房等不是太主要因素，只能说深圳新房目前得房率73-75%，很正常。

02.价格超出预期：均价12.5万/平虽贵，但也是正常市场价格。

新天鹅3期真正对标项目不多，像香山美墅4、5期3房项目不多，总价门槛除香山美墅5期稍低外，其余3房门槛也在1300万以上。

简单来说，新天鹅堡三期单价均价12.5万/平，无明显价值优势，但由于建面123平相对较小，总价几乎与周边二手3房户型持平。

一句总结，新天鹅三期无价差优势，与总价二手房周边二手3房户型持平，属于正常价格。

均价12.5万/平，但总价基本就1400-1500万了，这个价位其实很尴尬，高不高、低不低的状态。

同样总价放眼整个深圳选择很多，比如深圳湾太古城84平复式4房、南区88平3房，吉祥龙88平3房等；香蜜湖香格丽苑113平3房、翠海花园二期94平3房等。甚至以及将售的一些新盘如海境界二期、宝能城西区、海纳公馆等。

03.前期营销不足：竞品多、真正营销时间可能只有1个月。

比如同类竞品像半岛四期营销至少2年左右，前面广告轰炸，自媒体软文大肆渲染。

相比之下，华侨城可能是央企原因，一是宣传低调（一方面可能架子大，另一方面可能不肯大力出广告费），二是太自信、一次性推盘，1100套一次放货，除了去年刚需盘华强城、万科星城之外，短时间内没看到其他豪宅盘这么猛劲。

综合来说，新天鹅堡三期只能说是买高不买亏，但单一按性价比来说，选择确实多。

半岛四期实际户型设计也挺失败的，只不过备受关注，去化高，前期蓄客足，但一旦变成二手盘，还真不一定能卖过三期产品。

最后一点，华侨城沉淀三十载，业主底子厚，据不完全统计华侨城业主间接或直接控制1万亿价值资产，远超深圳湾、香蜜湖。购买力上，华侨城依旧远超蛇口，尽管半岛涨幅大于华侨城。












回答于 2019-09-11 08:43:50

今年的房地产行业必定是不平静的一年，深圳的房价让很多异乡打拼的人望楼兴叹，扎不了根