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万科董事长郁亮内部讲话说，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，这怎么理解？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 2月25日，万科集团微信公众号“万科周刊”发布万科董事会主席郁亮在集团2019年目标与行动沟通会上的发言。
他表示，“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。这时候觉得开发业务有很多水分可以挤，要不省省吧，创造出的利润可能比物业、物流多很多，但是这样我们能有未来吗？”

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

郁亮说的是实话。




在所有行业当中，能够像房地产这样赚钱的屈指可数。为什么房地产这么赚钱？




房地产暴利来自于其高杠杆的特性，开发商动辄百分之七八十的负债率，但这也只属于“正常水平”，换做其他行业的公司，早就出现资金问题了。最夸张的时候，开发商只要交一点点保证金，就可以参与土地的招拍挂，中标后，就到银行去办质押贷款（将土地质押出去）；开发商拿到土地，做好户型设计，就可以预售了——购房者拿着几十万甚至数百万的钱给了首付，银行发了房贷，开发商房子还没修好，就拿到全部房款了。




可以说，最舒服的时候，开发商是空手套白狼的，只要有一点点资本金，就能撬动好几倍的营收。虽然现在土地招拍挂不能用银行贷款了，取得预售也需要打桩（有些是需要建设到一楼），开发商的投入增加，但它高杠杆的属性不会改变，所以收益会成倍放大。如果没有这样的杠杆效应，开发商就像普通企业那样，从资本金的回报来看其实并不算高。




有些人会说，其实像腾讯、阿里这样的互联网公司，还有用友软件这样的软件公司，毛利率也很高啊。但要知道，大的互联网公司才能真正赚到钱，而要成为大的互联网公司并不容易；此外，一些软件公司，比如就像用友软件（主要做财务软件，毛利率可以达到90%以上），市场规模太小了，撑死了也就1000亿左右的市场规模，而恒大、万科这样的开发商，一年的收入既有5000多亿，这完全不是一个量级的市场。




所以，郁亮之所以说找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，意思是说：大部分行业回报率没有房地产高；即便有回报率超过房地产的少数行业，但规模又不够大。综合起来，就是房地产回报又高，市场又大。




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回答于 2019-09-11 08:43:50

如果是哀鸣的话，房地产将发生地震。一个具有影响力企业董事长的话值得深思，因为他站的高，看得远，在现下中国，想找一个有发展潜力的营生，也只有往民生这方面考虑，医药，养生，养老，连锁酒店，旅游，最主要是养老方面具有可持续性，因为我国很快就步入老龄社会，围绕老龄化的生意文章会写的很精彩，得到的利润也会更丰厚。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房地产能赚大钱，这个道理至今有效。至于有没有比房地产更赚钱的行业，答案是肯定是有的。

有一个新出炉的榜单或许可以参考下。2月26日，爱搞排行的胡润发布了2019全球富豪榜，在这个榜单里，全球华人首富是马云家族，其次是马化腾，第三位是许家印。从前十位华人富豪看，许家印、李兆基、杨惠妍、王健林家族等都是地产大腕，严昊家族是搞建筑业的，李嘉诚的创富跟房地产也有很大的关联。主业跟房地产没什么关系的只有马云家族、马化腾、美的的何享健何剑锋父子、周大福的郑家纯家族。

这个榜单在一定程度上佐证了，房地产赚钱前景依旧相当不错，可以与之匹敌的行业有，但应属比较稀有。

从万科的角度来说，郁亮认为找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，这话是完全正确。他是在谈到“行业的转型绝非易事”时，表达了这个观点。而且郁亮说的是万科找不到一个和房产赚钱前景相当的行业，并不是说所有人都找不到这样的行业。所以，我们不要误读了这个观点。

任何行业能赚到大钱的公司，都因为有传统与基因的因素在内，有地产基因没有互联网基因，也很难在互联网上赚到钱，何况还有先跑与后跑的差别，后跑的要想在同一赛道上追上先跑的，没有那么容易的。

郁亮认为房地产钱景尤在，是有几个观点在支撑的，通俗点说有这些：一是中国城市化进程的延续，尤其是都市圈的构建，他认为“房地产仍然会维持较大规模”；二是住宅消费“并不是整体过剩”，有的地方是明显过剩有的地方还满足不了需求，有的人有多处房子有的人还没有房子；三是“租购并举”才刚刚开始，特别是发展住房租赁市场，对房企来说确实还有全新机遇，比如服务能力，比如项目建设，比如金融支持。

房地产有钱景，并不意味可以像以前一样高举高打赚快钱。现在的房地产跟以前不大一样，从政策面来讲，希望行业发展平稳健康，希望房价平稳健康，房价的波动性不再会像从前那样的大幅度了，而资金也被鼓励流向实业而不是房地产。所以郁亮也说了，在过去3年，万科是“收敛聚焦”。

不当销售王，追求活下去、活得好与活得久。郁亮的这个观点十分现实与理性。现在房企融资渠道被不断收紧，从前地产商用一点自己的钱和很多银行的钱，就能撬动高利润的年代，一去不复返了。就近两年来看，任何超越自己能力的过度扩张，都将带来不小的风险与压力。

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