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从经营、回报和交易税费等多方面分析，是买商铺好还是公寓好？

商铺,住宅,目前从经营、回报和交易税费等多方面分析，是买商铺好还是公寓好？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 请帮忙分析下。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

感谢邀请。

之前我曾不止一次回答过类似问题，至今个人观点依然没有变化。即从大的概率而言，要想投资房屋的话首选仍然是住宅产品，而非商铺或公寓。

从经营角度，商铺产品目前总体而言多呈现过剩局面，在很多城市商铺和办公的销售去化周期往往是住宅的数倍之多。特别是商业综合体和专业市场类商铺，前几年各地投资过多，导致如今严重过剩，经营潦倒，人气低迷。具体原因大家都很清楚，身边都有很多案例，不再赘述。社区类底商（住宅楼下的小面积单层或二层商铺）相对略好一点，面积小，总价低，而且经营业态的自主性和调整余地要大一些，但总体受到电商冲击，十年前一铺万金经营火爆的情形早就基本绝迹，从我们身边各类商铺的关门率和转手率即可见一斑。

从回报角度，目前绝大部分商铺的年租金收益回报率一般都低至2%左右甚至以下，连CPI和存款行息都抵不够，很多当年购买商铺的投资者都大呼上当了。另从房屋自身市场价值来看，五年前如果拿买商铺的钱买了住宅，大概率增值50%以上甚至翻了一翻至几翻，而买商铺的，五年下来能够实现保值不跌的比例都很低，更谈不上增值了。

从交易税费而言，商铺的交易税费也远大于住宅交易税费，特别是享受不到个人住宅交易时一些阶段性的免税或减税政策（如个税、增值税），具体你可以上网查一下，在这里不详细例举。

至于公寓，这是个搽边球产品，从土地和不动产登记而言，并没有公寓这么一说。公寓一般是商业的性质、住宅的设计，但其40年商业产权、商用性质水电、无学区户籍功能等因素，决定了其无论是市场价值还是投资价值，都远低于普通70年住宅。而且其既然是40年商业性质，交易税费也是按照商业来的，远大于住宅。当然，也有少数特例即城市黄金地段的品质公寓，特别是一些商务办公核心区、地铁口的公寓，目前出租前景尚可，因此无论是成交价格、租金价格还是转手率、出租率也还不错，但这类产品只占很小的比例，个案居多，市场上绝大多数公寓的销售还是量价均不理想。

以上只是就几种产品形态从大概率分析，具体到某个楼盘或项目不能一概而论，不同地区、不同板块、不同地段、不同楼盘都有其差异，要根据具体情况才能下定论。

泛泛而言，从当前中国市场的大概率而言，个人建议还是尽量选择有地铁有学区的成熟区域普通住宅为宜，既易于出租，又有较强的保值和增值能力。




回答于 2019-09-11 08:43:50

短线看住宅好，长线看商铺首选，但是看投资者怎么选铺，每个城市都有百分之五的好商铺，看你能不能选对是最重要的，选对了看长线10年20年，一定会双收入，租金根着物价长，租金长，商铺也会长，选对对比什么投资都好，稳定，必须地段好，反租和商场里面的不要动，尽量城市中心商业街或临街的，每个城市百分之五的好地段商铺很少有出售的，想买花高价也难买，所以机会来时最好的选择，住宅终究是住的，商铺是作生意用的，但必须好的地段，选对了商铺，商铺越旧越值铺，至于40年产权，到期交土地税不会超过百分之二，不交国家也不会抢走，但以后交易时会有税息，

回答于 2019-09-11 08:43:50

本人之前一直在炒房，当时完全看不上商铺，事实证明前几年买商铺市完全错误的，甚至亏损都有可能。

目前的行情，可以说房价已经被打压的不能抬头，因此房子是不推荐了。

soho前两年跟着房价起来那段时间还是可以的，确实也有翻倍的行情。

但是，soho最大的问题在于无人接盘，一个是税率较高，非常高，高到你不打折没人看的地步，甚至税费买卖方55开。其次，水电费过高，按商业用电的来，我了解的很多租客甚至不敢开空调。

商铺目前来看已经在低位，因为现在没人炒铺，现在生意确实不好做，经常换人，不过一直都有人觉得自己做生意可以，愿意给你送钱。

商铺目前只有住宅楼的底商可以买，商场的千万不要入坑，尤其是包租10年的。

以上就是我对目前固定资产投资的分析，底商最推荐。目前各大电商都开始布局线下实体店，10年一个轮回，虽然回报率可能没有以前一铺养三代那么可观，可还是目前能看到相对保值的选择

回答于 2019-09-11 08:43:50

都不好！

住宅才好。

好的城市，好的地段，好的房子，才好！