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澳洲房产投资有哪些建议？

悉尼,墨尔本,澳大利亚澳洲房产投资有哪些建议？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

澳洲房产投资有哪些建议？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

澳大利亚逐个区域来分析，大城市继续降温，小城市涨幅惊人




澳大利亚并不是一个单一的房地产市场。我们能够看到在2018年悉尼房价下跌8.9%的同时，霍巴特房价全年上涨8.7%。这些能够撑起涨幅榜前三的小城市，跟逐渐降温的市场一起，成为2019年的重点关注区域。




（1）悉尼★★★☆☆




从2017年年中以来，悉尼房价已经下跌了18个月，中位数价格较周期性峰值下降了11%，下跌趋势还未到头。AMP Capital首席经济学家Shane Oliver认为，悉尼房价的衰退刚开始不久。




严格的贷款门槛伤害的是更为昂贵的房产和投资型房产；但目前澳大利亚失业率处于历史低位，人口增长率也维持在高位，这说明刚需仍然会持续增加，支撑廉价住房的交易。




（2）墨尔本★★★☆☆

墨尔本 全球最宜居城市

墨尔本房产市场与悉尼十分相似，都经历了近五年的强劲增长，在实现了软着陆后开始冷却。即使是下跌后的墨尔本平均房价，也达到了90万澳元，已经接近悉尼的110万澳元。




AMP capital认为今年跌幅可以扩大到15%，听起来是一个惊人的数字，但考虑到先前收益的暴增，包括悉尼在内的大城市房价还有大量刚需房和移民人口的支撑，大概只会回到2015-2016年的水平。




不过，墨尔本市场的独特之处在于人口增长迅速，尤其是来自邻近城市和外国的移民，年增长率有望保持在2%左右。就在澳大利亚宣布人口突破2500万大关之后的三个星期，墨尔本于2018年8月27日人口突破500万，成为澳大利亚人口增速最快的城市。




这些不断增长的移民说明未来潜在需求在增长，住房库存可能减少，给房价下跌提供了缓冲空间。预计墨尔本今年房价跌幅将小于悉尼。




（3）布里斯班★★★★☆

布里斯班的房价趋势则要比墨尔本和悉尼要乐观一点，预计可以摆脱供过于求的局面，努力赶上潜在需求的增长步伐，房价将表现乐观。




供应方面，布里斯班内部共有185个新的主要公寓项目，总计约48,250套公寓。然而，该库存中只有30％正在建设中，未来两到三年内可能增加约8,000套公寓。




需求方面，布里斯班地区的官方人口预测其实比实际趋势要低。布里斯班吸纳了来自悉尼和墨尔本的人口迁移，净移民人数同比增长27.3%。估计每年需要在布里斯班建造6,000套新住宅，才能满足新增人口的住房需求。但从目前住房建设速度来看，还远远不够。




也就是说，布里斯班的房产供应和需求齐齐增长，而预计需求增长将快于供应增长速度，这将是支撑整个市场重新回暖的重要因素。




被忽略的小城市发出光芒




人口的强劲增长，将极大影响着城市房价的中长期表现，阿德莱德、堪培拉和霍巴特这三座城市就是典型的例子。




在各州首府城市中，2018年全年房价涨幅最大的是霍巴特，为8.7%，其次是堪培拉和阿德莱德。这也是包含首都堪培拉在内的八个首府城市里，一直持续上涨的三个城市。




这三座城市所在的州府（SA/NSW/Tas.），在一年内吸纳的移民数量接近8.9万人，并且年龄分布以年轻一代为主，带来了大量实实在在的住房需求，推动房价上涨。




除了明显的人口迁移，这些城市还是澳大利亚南部重要的中心城市和旅游城市，承载了当地的政治、经济和文化职能，天然具有人才集聚力。




风险提示




（1）楼市下行风险




2014年以来，澳大利亚审慎监管局（APRA）和澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）开始采取措施加强住房贷款，要求银行更加仔细地审查贷款人的收入和支出，鼓励贷款人从仅利息贷款（IO）转向本金和利息贷款（P&I）。对于短期投资者来说，本金+利息的贷款方式，相比政策宽松时期的只付利息贷款，还款压力要高很多。这其实也是要落实“房住不炒”的政策。




根据澳大利亚外国投资委员会2015-2016年审查报告，房地产行业以1221亿澳元位居所有行业之首，成为澳大利亚经济的重要组成部分。因此，当楼市冷却，经济面临下行风险，反过来又会压低投资者对楼市的预期，形成恶性循环。




（2）汇率风险




澳元走势也是购买房产时必不可少的考虑因素。2018年，美联储四次加息，美元走强，曾经的“风险货币”澳元开始走弱，全球避险情绪日益上升。但是，美联储在2019年首次FOMC议息会议上暂不加息，并放弃了进一步加息的可能性。这意味着美元上涨势头可能见顶，澳元今年拥有不错的上升空间。




澳元/美元走势

蛋蛋投资建议




虽然澳大利亚房价下跌何时到头还是一个未知数，但至少跌势将继续存在，也存在捡漏的机会。如果投资者目前有移民澳洲的倾向，或者是子女将要到澳洲留学或工作，趁着这一两年的挤泡沫阶段入手，说不定就能挑到比较好的资产。

时机：房产拍卖清盘率是一个重要参考指标。人口净流入只能提供长期的供需预测，而被挂出去的房产能有多少拍卖成功，则直接反映了整个市场的情绪是否高涨，交易是否活跃。一旦拍卖清盘率上升，说明市场开始回暖，投资者也可以开始入手了。