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对于短时间内不要二胎,但是未来会要的家庭,现在换房合适吗?
新房,现在,贷款对于短时间内不要二胎,但是未来会要的家庭,现在换房合适吗?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
问题补充: 预算600万,现在换房到底合不合适?家里人口增加了,一直在考虑个大点的房子,但是看了一圈都是价格太贵,现在是不是都是千万级以上的豪宅啊,我们这种只考虑600多万的是不是一点机会都没了?另外小孩现在刚1岁,未来3年内都不会要二胎的,但是我们还是希望再生一个,这种情况该怎么选择?大家一般会选择二手房还是新房呢?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
换房前都要考虑些啥?小七为你讲一讲~
核心思路:
对比不同换房方法下对现金流的影响
第 1 步:评估是否有换房能力
评估换房能力涉及两个方面:
1. 首付是否充足
一般来说,新房首付大部分来自于出售旧房还清原贷款后的净值,如果净值还不足以支付新房首付,那么还需要筹措款项:
剩余新房首付款=新房净值-旧房净值 =(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)
比如小江家旧房价值120万,还有50万贷款未偿清,想要新购入的房子总价180万,预计最多能贷款90万,那么还需要筹措的金额就等于(180-90)-(120-50)=20万。
2. 如果贷款换房,还款能力是否足够
一般换房都意味着更好的房子和更高房价,如果换房后的贷款压力会影响其它理财目标(如子女教育,保障支出等)或生活水平,也应该考虑换房时机是否合适。
以贷款90万元为例,按现在的长期贷款利率4.9%计算,每月最低还款大约在5000元左右,建议占月收入不超过30%为宜,即月收入不少于1.5万元。
第 2 步:考虑贷款金额及期限
如果手头现金不足,按照最高可贷额度及不超出还贷能力的较短期限考虑贷款;
如果手头现金宽裕,支付最低首付后尚有结余,就要考虑是否进一步利用房贷杠杆,把钱用在投资而不是支付首付上。一般来说,如果有比房贷利息更高的稳定投资回报,可以在许可范围内多贷款,拿钱去投资更好。如果找不到比房贷利息更高的投资方式,则减少贷款额度。
第 3 步:计算先卖后买的现金流影响
换房以先卖后买为宜,可以免去很多资金周转甚至借过桥贷款的烦恼,但需要考虑售房之后无房可住的衔接期。
如果衔接期间较短,可以通过住旅馆解决。如果卖房和新房交接之间时间较长,则要考虑租房的成本 – 短租合约通常更难谈妥,价格也会相对高。和买房下家谈妥售后推迟交房,给付多余房租也是一个选择(最终的额外成本=房租*衔接月数)。
第 4 步:计算先买后卖的现金流影响
先买房后卖房面临的最大现金流问题就是首付的资金周转,在换房前要仔细考虑融资的渠道和融资成本。
比如上文的例子中,如果小江打算买新房的时候旧房交易还未谈定,旧房房贷暂未结清无法继续贷款,则就要筹措至少90万元的首付款,预计3个月后卖房成功资金到账,按照平均资金成本10%,换房的额外成本为900,000*10%*3/12=22,500元。
第 5 步:决定换房方案
综合考虑好以上几点,就可以做好充分的准备换个新房啦。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
我觉得楼主完全不用太纠结,对于自住需求,只要有资格,钱够,就尽早出手!600多万对于主城区的房价来说确实达不到楼主的要求,但是五环外还是有可能的!最后我想说的是,能买新房就千万别买二手房,现在的开发商理念都很超前,新楼盘无论是户型、装修标准、小区的配套规划等等都完胜二手!
回答于 2019-09-11 08:43:50
原来题主是北京的啊,难怪会担心房子的问题。其实一线城市的改善人群担心的都一样,不换吧,实际需求摆在那儿呢,换吧,现在的房价真是……。但是好在今年的行情没有往年那么夸张,起码置换还是很靠谱的。改善其实和刚需没啥区别,都是刚性需求,只是想要的面积大小不同而已,出手时机也谈不上合适不合适,有需求就出手,该出手时就出手!
在选择新房还是二手房的问题上,我建议选择新房。首先,想买到一个位置、配套、户型等各方面都满意的二手房很难,看房本来就是个磨人的过程,二手房交易也很漫长,另外二手房装修……我就不说我的经历了,简直是血泪史。当然如果能幸运的买到各方面都很不错、又精装修的次新房,那倒是很不错的~其次呢,二手房的保值率毕竟不如新房,虽然是自己住,但是也要考虑资产保值的问题,现在的新房科技含量都不一般了,销售说的各种听不太懂的技术名词,虽然会搞得人有点晕,但是实际居住起来那就幸福了,这点题主可以向那些住科技宅的人打听打听,生活质量是二手房比不了的。第三,就从咱们最实际的居住需求上来讲,现在新房的户型设计都更合理,更人性化了,另外小区的配套也都是有规划的,园林绿化设计的也很高大上,特别是车位数量上,基本都能保证家家都车位,这些二手房真的比不了。
说到600万的预算,这个价位内城的位置就免提了,总部基地那边的大户型小区比较不错的就是中海的吧,那价格……我等平民只能看看……,但是题主可以沿房山线看看新房啊,别太远,就在长阳之前的这几站考虑就行了,离单位近,房价也合适。那边有奥莱,日常生活绝对能满足,当然咱们都希望里城里近一些,可以考虑稻田站那边,有一些新房,总价600万也能下来,面积有个120平吧,四居够了,对咱们老百姓来说是性价比非常高的了,因为有学姐住在附近,所以多少听过一些,开发商是中粮集团,小区叫中粮京西祥云,因为有大悦城这个成功的商业经验在,小区以后的配套会相当好。
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