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合肥什么时候买房合适?那个区域最有发展投资潜力?
合肥,滨湖,政务合肥什么时候买房合适?那个区域最有发展投资潜力?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
问题补充: 这两年合肥的房价涨幅已经是宇宙之最,没有之一,但普通白领收入确不到平均房价工资的4/1,这座城市已经变得越来越畸形了,但是随着政府的9.30限购限贷政策的实施,似乎让这些刚需族又看到了希望,不过对于外地的这些刚需被门槛所限制了,不知道这次政策何时才能松懈,何时才能让真正的刚需买上房子!
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
在研究合肥房地产的时候,不能忘记合肥的发展历史。合肥每一个区域的崛起,都有其背后的深层原因,以政策导向为主的资源投入是区域崛起的根本原因,房价便是外在反映。这跟我上篇文章提到的上位城市和下位城市一样(公号“小易论楼市”《合肥为什么没有定向“放松限购”,背后的逻辑是什么?》),国家定位不同,城市所受到的待遇自然也不一样,城市内的各个区域同样如此。
合肥的发展历史
这是1986年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,合肥城市的整个框架都还在二环以内,甚至连二环都没有填满,城市几乎看不到什么工业。
这是1993年12月份的合肥卫星地图。从图上我们可以看出,这7年中,合肥发展非常缓慢,城区基本上没有什么扩展。但是1991年国务院批准成立合肥高新区,是首批国家级新区,我们可以看到1993年时候高新区蜀山东区域已初具规模;1993年合肥市经济技术开发区成立,我们可以看到大的道路框架已经开始搭建。
这是2000年12月份的合肥卫星地图。合肥的二环以内得到进一步填充,但仍旧没有填满。合肥的高速公路已经建起来,二环线也清晰可见。高新区产业范围进一步扩大,经开区已初具规模。从这一年开始,合肥拉开了大建设的序幕,在之后的十几年中,合肥从一个无名小卒,逐步发展成为长三角重要的核心城市。
这是2003年12月份的合肥卫星地图。短短的三年,合肥发展非常迅速。高新区和经开区在规模进一步扩大的同时,合肥四大行政区都开始了自己的产业规划,比如包河工业园区,蜀山经济开发区,庐阳工业园区,瑶海的新站区。这一年也是合肥市政务文化新区启动建设的一年,与此同时,经开区的居住区也已现雏形。
这是2007年12月份的合肥卫星地图。短短的四年,合肥产业已经四处开花,在之前四大行政区自有的工业园基础上,三县靠近合肥市区的区域,也形成了自己的产业园区。比如肥东的工业园,长丰的双凤工业园,肥西的桃花工业园。这一年,还有一件大事情,那就是滨湖新区启动建设,这是在一个完全独立于市区之外的区域另辟新区。
这是2011年12月份的合肥卫星地图。四年之中,历经18年的建设,合肥经开区已基本成型。肥西桃花工业园区也基本达到目前的规模,高新区仍在往大蜀山以西扩张,其他各个工业园区继续丰满。政务区已经基本成型,滨湖区大的框架已经落成,启动区基本建成。
这是2016年12月份的合肥卫星地图。五年之中,合肥工业区继续扩张,政务区基本建成,滨湖区核心区也即将填满。
合肥新区的发展和崛起
合肥过去15年的发展中,给人们印象最为深刻的应该是政务区和滨湖区。刚开始很多人可能抱着看笑话的态度,看着这两个区域的发展和崛起,又眼睁睁错过区域发展的红利。政务区和滨湖区的崛起有着很大的不同,同时这两个区域也有着相同的必然成功因素。
首先我们看政务区的选位。2003年以前,也就是政务区刚开始建设的时候,在其西部,高新区已经过10年的发展,蜀山东区域初具规模。而在政务南边的经开区,其工业区已完成大半,居住区框架也已成型。2003年的合肥,人口主体还在老城区二环以内,甚至连二环内都没有塞满,政务区相对还比较偏僻和荒凉。
尽管如此,我们可以发现,政务区是在高新和经开两个工业区,以及经开和老城两个新老居住区的中心建立起来的。这个位置得天独厚,既有产业的合围,提供足够的刚需,又有周边原住居民的改善需求,同时保证了区域的核心化。政务区的发展其实是从外围向内“包饺子”式的发展,既保证中心化,又不会离原市中心太过遥远。
滨湖区的发展跟政务区有一定的相似性,却还有很大的不同(公号“小易论楼市”《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》)。滨湖区和政务区相似的地方是,都是市政府极力发展的区域,投入大量优质资源,比如地铁和学校。都是另辟新区,而不是旧城改造或者摊大饼模式。还有一个相似的地方是,两个区域内都没有工业制造业,基本上都是纯居住区。
滨湖区和政务区不太相同的的地方是,政务区周边基本上都被产业区包围,滨湖区只有西边和北边有产业,并且尚有一定的距离(公号“小易论楼市”《你还在滨湖买房吗?近期合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。滨湖区与老城区的直线距离太过遥远,中间还有大概4公里的骆岗机场和高铁高速等阻隔区域。滨湖区比政务区的规划面积大得多,滨湖区成熟要经过更为漫长的时间,后期核心规划区域尚未建成,早期成熟区域已面临房龄危机。
从近期传言的合肥三环规划来看,尽管经过30年多点开花式的扩展,目前整个城市的发展,最终还是落脚到以老城区环城河以内为绝对中心,向外辐射摊大饼的拓展形式。尽管最终形式演变为摊更大的大饼,但从某种意义上来看,政务区天生就是市中心,而滨湖区正努力打造另外一个市中心,多中心化发展格局业已形成。
最理想的房产投资操作
我在之前的文章中分析过,房产价值组成主要分为两个部分,一个是土地价值,一个是物业价值。土地价值主要表现在土地的附加资源价值,比如学区,地铁,环境,商业等等,这些基本上是投资者无法改变和选择的东西(公号“小易论楼市”《合肥资源投入和土地价值》)。土地价值的提高,主要是通过政府对土地的资源投入,因此我们务必关注政府的城市建设规划。
物业价值主要表现在房屋建筑质量、户型、楼层、采光、房龄、物业品牌等硬件方面,这些投资者自己可以选择。我在开发商的成本一文中指出(公号“小易论楼市”《开发商的成本,合肥地王你们还好吗?》),随着土地价格越来越高,物业价值在房产价值中的占比越来越低,目前合肥差不多只有20%左右。但是从合肥近些年的土拍来看,市区的土地价格相差并不是很大。
我在之前的文章中指出,从纵向来看,影响房产价值变化的最大因素是房龄(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。房龄直接关系到房屋的折旧,当新房交付使用之后,其投资价值每年都以
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