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分家析产房产证我占份额99，另一人占1，我想卖房子，另一个人坚决不同意，怎么分家析产，如何解决？
对方,优先购买,权人分家析产房产证我占份额99，另一人占1，我想卖房子，另一个人坚决不同意，怎么分家析产，如何解决？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
分家析产房产证我占份额99，另一人占1，我想卖房子，另一个人坚决不同意，怎么分家析产，如何解决？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好！
题主可以单独卖房，但是比较麻烦。先给出结论：
题主在通知另外一位产权人、且对方未行使优先购买权的，题主可以向他人出售此房。要先走诉讼程序，否则在房产办理机构即走不通。以下分两个方面解释一下：
对方不同意，不意味着房子卖不掉
题主占99%，另外一人占1%，从房产登记的“共有情况”上来推测，应该属于“按份共有”。那么，依据《民法典》：
第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
也就是说，题主占有99%（超过2/3）是可以进行处置，而非必须得到对方同意。所以，从理论上，题主是可以单独处置房产的。
但是，这条规定，在实际操作上，与“理论”相去甚远——出售房产的时候，办理机构通常是要求房产证上所有登记的产权人出面方可办理。这不就与第三百零一条产生矛盾了么：既然2/3以上产权人可以处理、而办理过程中又必须其他产权人共同出面办理，对方不同意，不就等同于房子卖不掉？
不能这么理解。
题主是可以卖的，但——过程比较麻烦。
处理过程
1.题主需要在通知另一位产权人，并说明出售条件、优先购买权的行使期限。
其他共有人是有优先购买权的。题主在出售房产时，另外那1%的产权人，在同等条件下可以优先购买。
按照最高法关于《民法典》物权编的解释中：
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
题主必须要告知另外1%产权人，房子以什么样的价格、什么样的条件出售，要在15天内给予回复。这是题主的通知义务，必须履行。
2.三种可能的结果
第一种结果最理想：对方同意题主出售了。那么，题主后续问题将不存在。当然，处置完成之后，对方要获得1%对应的处置收益。第二种结果是，1%产权人限期内同意行使优先购买权。这时候，题主只能选择把房子卖给这个产权人——毕竟，“优先权”是法定的。最差的结果就是，1%产权人不同意购买，但是也不同意房产出售；或者在限定期限内没有做出回应。重点说一下第三种结果。
在最高法解释的第十二条规定：
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
可以这样简单理解：对方放弃了对此房在同等条件下的优先购买权。
这时候，题主就获得了《民法典》第三百零一条中向他人出售的条件。
3.诉讼，要求析产分割
题主只能依据上述摘录的最高法关于物权编解释中的第十二条规定，走诉讼程序：已经尽到通知义务，对方已经放弃优先购买权，要求分割析产。
最后，拿着法院判决书，题主方可对房产进行处置。
另外，以上不考虑其他因素，例如老人年迈，在房产中占1%份额，但是若因房产出售导致老人老无所居；又如，另外1%产权人为非完全民事行为能力人。等等，可能会产生不同的判定结论。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
起诉，要求继承，分割。然后拿着法院判决书去过户
回答于 2019-09-11 08:43:50
你直接卖，不用管他，你的份额超过了三分之二有决定权
回答于 2019-09-11 08:43:50
起诉析产咯
回答于 2019-09-11 08:43:50
合法但是不合情理，只能研究让他同意了。
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