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如果将房产拿出来像股票一样进行数字化交易怎么样？
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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
如果将房产拿出来像股票一样进行数字化交易怎么样？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
了解一下美股的REITs房地产投资基金，将大批量地产打包上市，购买者可以享受房产增殖和出租收益。
1. 什么是REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts）是房地产投资信托基金的英文缩写。REIT最早是在1960年美国诞生的。在海外市场中，REIT的表现一直都很不错，年化收益率大约在8~10%。就拿我们所在的亚洲市场来说，截止于2019年底，亚洲的工业/物流REITs的十年年化收益率为13％。同时，在2019年年底，美国的公募REITs的市场规模约为1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，是一个非常庞大的市场。
美国REITs近20年的平均年化收益率
这么看来，REITs其实是一个好东西，但是REITs究竟是什么呢？就像名字所说的一样，这个基金是专门投资房地产项目的。说专业点REITS是利用资产证券化所设计的一种金融衍生品，说简单点就是一群人把钱凑到一块，交给一个基金经理，然后让他去投资房地产，赚到的钱大家分。这个基金的本质其实就是一个基金，但是和普通的基金不一样，REITs是专门投资房地产的。
REITs的这个性质就给了很多人一个投资房地产的机会。前几年房价疯涨，买到房就赚，买不到就亏。但是很多人由于一下子拿不出那么多钱，因此错过了买房投资的机会。而REITs的出现就弥补这一个问题，通过向公众募集资金投资房地产项目，出多少钱就占有多大的份额，降低了投资者投资房地产的门槛。我买不起房，我还买不起一块砖吗？同时，由于是向大众筹资，因此REITs的投资标的也就不仅仅局限于我们个人投资者常投资的商品房，也包括写字楼、商场、酒店、公共设施（包括医院、机场、高速公路）、甚至铁路、仓库、发电厂都可以。
那么了解了什么是REITs，我们来深入剖析一下REITs是否值得我们小散户购买。
REITs的模式
2. REITs值得购买吗？
如果你只想知道是否值得，那么可以很明确的说，是值得的。
接下来是为什么。
首先，我们来看看REITs的几大优势：
· 降低了投资房地产的门槛：REITs和其他的基金一样，可以用很低的价格购买份额并获取收益。这对于想要享受房价上涨，地价上涨，城市化和经济发展收益的人来说是一个非常方便的投资方式。
· 流动性好：大家都知道，投资房地产最大的缺点之一就是流动性很低。很多房子看着价格很高，但是真正要卖的时候，可能卖不到那么高的价格。但是REITs不一样，REITs和股票类似，本质上只是一纸凭证，证明了你拥有这个房产的一部分的权益。卖一家公司很难，但是卖一手股票就是分分钟的事儿。REITs和股票一样，也是在公开市场上（也就是股市）交易的，因此就解决了房地产的流动性问题。
· REITs分红高，收益也不差：REITs和股票一样，收益主要也是由两部分组成：1）分红收益；2）价值上涨的收益。但不同的是，REITs的分红是主要的投资收益来源，和国外一样，我国的REITs也规定了，90%的利润都必须要以分红的形式还给投资者。而这样就导致了REITs的分红很高，投资者可以期待每年都有较高的分红。
REITs 90%的利润都要分给投资者
· 保本抗跌：如果小伙伴们的投资目的包括保本的话，那么把REITs加入自己的投资组合是一个比较好的选择。首先，本身价值波动低。REITs投资的是房地产项目，而地产的价格和股价比起来，波动的幅度要小很多。其次，减少投资组合波动。地产的价格的走势和股票市场的走势相关性很小，因此在股灾时不会和股价一起下跌，减少了投资组合的波动。第三，分散化。正如之前所说，REITs可以投资的不仅仅有房子，还有购物中心、酒店、医院、仓库、发电厂等，做到了分散化投资。
但REITs也不是没有缺点。REITs的缺点包括：1）收益慢，REITs是做不到今天买明天就涨的。投资REITs是真的要细水长流，吃分红为主。因此，如果想来钱快，REITs是做不到的。2）是否有税收优惠：REITs的收益主要来自于分红。在国外，REITs的分红是有税收优惠的，但是我国还不清楚。如果分红要收税，那么收益确实要打一定的折扣。3）我国REITs体系不成熟。我觉得都不能说不成熟，应该说刚刚开始，什么都没有。因此，会发展成什么样，会不会遇到炒作，然后被割韭菜都不好说。
3. 介绍几个美股中表现比较好的或者比较有趣的REITs
现在我国的REITs还只是一个政策，因此想买也买不到。但是国外的REITs已经发展几十年了，有非常成熟的交易体系，完全是可以玩的。同时，由于最近疫情影响，地产的价格（特别是酒店、办公楼等）受到较大的影响，REITs的估值也受到了影响而下跌了不少。因此，若是大家认为之后REITs会恢复之前的估值，那么可以就可以考虑现在买入。接下来，我就介绍几个常见的REITs，要买还需要自己研究下：
· Vanguard Real Estate ETF（VNQ）：最普通的REITs，主要投资的是办公楼、酒店和其他地产。Vanguard是美国最早也是最常见的基金公司，因此就算收益不高，安全也是有保障的。截止于2020年5月22日，这个REITs近20年的年化收益率为7%左右。
· Medical Properties Trust（MPW）：主要是投资医院或者医疗设施的地产。换句话说，他们投资的地产一般都是租给医院、养老院等与医疗健康相关的设施。这种REITs的优势就是租客都是超长期的，合同一般都是十年起步的。因为，一般来说医院建好了就不会搬了，而且医院的消费受到经济环境影响的比较小。截止于5月，这个REITs的价格跌了20%左右，但是4月份，有96%的租客都按时交了租金，比其他的REITs高很多。因此财务状况上是完全没有什么问题的。下跌是由整体环境导致的。
· Prologis（PLD）：主要是做工业、供应链相关的地产，例如：仓库、分配中心、工业园、工厂等。在4大洲（南北美洲、欧洲和亚洲）19个国家都有产业。管理着超过1250亿美元的资产，超过4660个建筑。就算是在疫情期间，估值也仅仅下跌3%左右，因此非常适合保值投资。
回答于 2019-09-11 08:43:50
参考美国上次金融危机中的两房
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