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40年产权的公寓跟70年产权的住宅只是年限问题吗？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

40年产权的公寓跟70年产权的住宅只是年限问题吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

其实这个问题关于公寓和住宅产权存在年限的说法是有误的，公寓的产权和住宅的产权都是永久的，购买后都属于个人永久财产（不转让的情况下），并没有年限限制。

根据《民法典》的规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。

通常说的40年、70年期限，指的是土地使用权的期限。在咱们国家，土地所有权分两种：即国家所有和集体所有，其他个人或组织通过一定的方式取得使用权，并没有所有权。国家所有的土地通过出让或者划拨的方式交给使用者来使用，使用者支付土地出让金（划拨土地通常免交出让金），进而取得土地的使用权，咱们购买的商品房，已经由开发商在取得土地使用权时替我们交过了土地出让金。而对于经济适用房，由于其属于政府扶持的公益性住房，土地通常是划拨方式取得土地使用权（未交纳土地出让金），在上市交易时，购房者通常需要补交土地出让金后方可以交易过户。

关于土地出让年限的由来，根据1990年我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限：居住用地为70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。所以才会有了70年产权住宅和40年产权公寓的说法，核心点在于住宅的土地使用权期限是70年，公寓属于商业用地，土地使用权期限是40年，并不是说其产权为70年或40年。

住宅建设用地使用权到期后，根据《民法典》的规定，是自动续期，续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理（将来估计国务院会出台续期费用缴纳或减免的办法）。而对于非住宅建设用地使用权期限届满后，同样依照法律规定办理。

公寓和住宅除了在土地使用权的年限上存在差别外，在土地性质上也存在差别，主要体现在水、电、气和物业费方面。

由于公寓的土地性质属于商业用地，其水、电、气以及物业费通常是按照商业用水、用电、用气及物业费的标准来收取，商业用水、用电和物业费的收费通常都是要比居民用水、用电和物业费要高很多。由于公寓土地使用年限短，开发商交的出让金少，其价格自然比住宅商品房要低，有的人贪图便宜购买了公寓，但之后高额的水费、电费以及物业费仍然是一笔不小的支出，而且该支出是持续性的产生，影响还是不小的。尽管近些年国务院出台政策，允许商改住，土地用途调整为居住用地，且指出调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，但该政策实行起来难度很大，实际很难执行到位，购买了公寓的业主们也是苦不堪言。所以打算购买公寓的朋友就需要仔细考虑了，如果用来投资或出资，对个人没有什么影响；如果是为了自住，还是需要慎重考虑一下商业水电气的收费标准的。

再一个就是居住环境问题存在很大差别。

商业公寓楼由于更多的是用于出租使用，通常是开放式管理，人员流动较大，安全性要小很多，居住环境自然没有住宅小区的环境好，至于绿化、公共配套设置、容积率等，就更不用说了，自然是比不上住宅小区。