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1.2020买房的建议？
城市,房价,写字楼1.2020买房的建议？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
买房如何选地段，这几乎是一个永恒的话题，我之前写过多篇文章，认为中国绝大部分城市是单中心城市。针对一二线大中心城市，我们可以粗略地划出三个资产圈。
第一个圈的半径是10公里，我把它称之为“豪宅圈”。这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。
第二个圈的半径是30公里，我把它称之为“刚需圈”。10到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，刚需买家一定要坚守住这个底线。
第三个圈的半径是50公里，我把它称之为“投资圈”。30到50公里这个区间，基础设施大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。如果超出这个极限区间来买房，可能要做好卖不出去的准备。
当然，有人可能会说上海、深圳、重庆、武汉这些城市是多中心结构，应该怎么买？其实，这些城市，与其说是多中心，不如说它们的市区变大了，和真正的多中心格局仍有距离。
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学区房还会涨吗？
买中等偏上
未来10年，人们对优质教育的渴求，不会减弱。不要指望优质教育资源能够实现均衡分布，这是不可能完成的任务，即使是欧美等发达国家，也存在“学区房“的现象。
从政策层面看，多校划片、电脑派位、租房上学等举措，会用来对冲公众对学区房的焦虑，政策可变性会越来越高，学区房的投资风险会越来越大。
我的建议是，如果一定要买，最好不要买全城瞩目的那种顶级名校（土豪随意），因为这类学校的学位，供求关系极为紧张，属于重点调控对象，政策不确定性很高，即使买到对口小区，也不一定能确保有学位。记住这句话，学区房从不刚性兑付。
应该买那种中等偏上的学区，这类学校的教育水平不差，能够确保普通人接受体面的教育，另一方面，这类学校的供求关系没有紧张到不可调和的地步，确定性好，价格也不会太高，升值潜力仍然有。
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公寓要不要买？
永远是次优选择
从政策趋势来看，很多城市对这类产品越来越不友好。一方面，不支持、不允许打擦边球，把商办用地拿来搞居住用途，开发商在宣传这类产品时，都不敢打居住牌。
有的城市甚至规定，商办物业面积不能低于300平米，或者小面积商办物业不允许修厕所，这简直是对公寓的精准打击。这都让公寓的居住价值大打折扣，从而影响其投资价值。
当然，也有一些城市，对公寓比较友好，允许这些类住宅产品，参与积分落户，甚至给予公办学位。这类公寓，除了土地性质和交易税费，实际上和住宅差别不大，价值需要重估。
另一方面，公寓作为一种商办物业，交易成本、持有成本都远高于住宅。比如，一套100万元的公寓，终于涨到200万，但升值的100万，可能需要拿60万来缴税，再加上杂七杂八的各种费用，几乎把升值那部分吃没了。
几乎所有公寓产品，都存在流动性差的问题，在二手市场卖不起价，只能靠租金来收回成本，但租金的涨幅是非常慢的，不像房价那样容易拉升。
我的建议是，相比住宅，公寓永远是次优选择。如果一定要买，最好买那种靠近写字楼集中区域的一手公寓（税费低），这种区域，办公人群多、住宅较少，租赁价值比较高。
另外，任何时候买公寓，都要做好长期持有的准备，得靠收租来慢慢回本，别指望挣快钱。
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商铺能不能买？
“一铺养三代”已成往事
从供应来看，很多城市的商铺是严重过剩的，包括购物中心商铺、社区商铺。
从租金看，包括上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心铺租，已经多年不涨，甚至负增长。
一言以蔽之，商铺做的是流量生意，这让它受电商的冲击非常大，这是一种本质性的冲击，“一铺养三代”的历史已经翻篇，别再沉浸在这种梦里。
另外，商铺对地段极为敏感，甚至精确到米，同一条街，两个铺可能只隔200米，生意都大不相同。而写字楼和住宅就没有这么敏感，只要同在一个大片区，差别不会太大。
所以，如果你不是对一个片区非常熟悉，千万不要轻易入手。
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写字楼呢？
产业升级促进写字楼繁荣
写字楼的表现也比商铺要好一些。
这是最近5年上海甲级写字楼平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
写字楼受电商的冲击小，再加上产业升级，这几年服务业大发展大繁荣，城市对写字楼的需求大幅提升。
比如我生活的广州，番禺、南沙、花都、增城这些外围区，在十年前，根本不存在像样的写字楼，但现在，这些区域都出现甲级写字楼，甚至出现写字楼集群了，这本质上都是需求推动的。
不过，购买写字楼，也要注意到，几乎每个大城市的写字楼都是过剩的，因为政府在土地出让时，普遍倾向于盖写字楼，而不是搞住宅，特别是一些沿江好地段，住宅用地几乎没有。
我的建议是，写字楼可以买，比商铺的风险小，但不要指望在租金上能有很大回报，毕竟写字楼租金是城市营商成本的核心组成部分，政府不会允许写字楼租金太高。
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豪宅市场会怎样？
顶豪只在5个城市卖得动
2019年，整个房地产市场，不是一般的冷，但有一类产品表现还不错，那就是豪宅。
特别是上半年，北上广深的千万级豪宅（一手）成交量同比去年放量增长，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。
原因是什么？我的看法是：
一方面，从2018年年底开始，不少城市的豪宅网签备案逐渐放开，购买力充分释放，再加上双合同现象消失，真实数据得以浮上水面。
第二，顶级豪宅是塔尖人群的小众市场，这类人群资金雄厚，而且融资渠道很多，购买力基本不受调控的影响，选在熊市入手，议价能力更强，有抄底的考量。
另外，当下实体经济难做，富人在资金上有避险需求，而占据城市核心位置的顶级豪宅，向来是配置大资金的不错选择。我有个观点，牛市买刚需、熊市买豪宅。
总体来说，豪宅是个局部性很强的市场，基本只在三大经济圈（长三角、珠三角、京津冀）才存在。除了三大经济圈，就只有青岛、厦门、三亚几个旅游城市还有一点市场。
如果是3000万以上的房子，基本只在上海、北京、深圳、广州、杭州这五个城市，才卖得动。其他城市也许有这个价位的房子，但不要指望在二手市场上容易出手。
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什么才是好的买房时机？
钱攒够了就买
面对不确定性，人们的第一反应是茫然。买房时机，是最多人关心的。
我的建议是，如果是刚需，钱攒够了就买，不需要关心买房时机，因为你还没有资格去关心这个问题。
对刚需来说，人生第一套房的首要价值是使用价值，自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感，这些东西要比投资价值更重要。
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