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想在洛阳买一套性价比高的学区房而且是首套房,行家能否分析一下,买什么样的房?
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发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
想在洛阳买一套性价比高的学区房而且是首套房,行家能否分析一下,买什么样的房?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
我来讲讲冯仑提出的关于选房的5条最基本的逻辑。你参照这5条逻辑,你就知道自己需要买什么样的房子了。
选房逻辑第一条,好的户型可以弥补住房面积的不足。
受制于房子的总价,很多人没有办法购买面积更大的房子。但是面积大的房子的实际使用效果就一定比面积小的房子好吗?当然不是。
小房子的格局设计好了,住起来不见得就比大房子差。如果你买了一个40平米的长条形开间,那么你可以通过在屋里打一个隔断,达到一居室的效果;如果你买了一个带有两个窗户的正方形开间,加上隔断,甚至可以实现两个全明的分区,居住起来一样很舒适,而且户型紧凑,不会浪费面积。
相反,大房子的格局不好,那就会造成面积的浪费。很多户型尽管面积有120平米,但是你仔细看会发现,它有很多空间是被浪费掉的,比如客厅转弯处多了一个不大不小的空间,厨房和洗手间的面积过大等等。
选房逻辑第二条,综合考量地段和通勤时间成本。
你愿意每天上班花上两个甚至三个小时吗?我相信,你的回答一定是否定的。因为在竞争日趋激烈的社会中,时间成本是很重要的,同时,过长的通勤时间会让你的生活幸福感直线下降,所以我们在选房的时候,务必要综合考量地段和交通便利程度。
什么意思呢?就是如果你住在市区,或者住在单位附近,那么你的地段优势明显,交通的便利程度可以稍微弱一些。而如果你的预备金不足,准备把房子买在离市区或者离单位远的地方,那么你就要选一个交通便利,离地铁站、公交站近一些的地方。
还要注意的一点是,从小区到地铁站的这段距离会不会堵车,有些小区虽然写着距离地铁仅2公里,但如果这2公里早晚高峰时期永远在堵车,那么它就没有什么优势了。
另外,现在很多城市在打造一系列新概念居住区,把新房建在中央商务区、工业园、科技园、产业园等,但是这些居住区周边的交通网络往往不是很发达,所以除非你就在附近工作,否则你就要慎重考虑。
选房逻辑第三条,买房不要老想着一步到位。
中国的大城市正在进入存量房时代,在未来几年换房是常态。什么叫存量房时代?通俗来讲,就是二手房成交量超过新房。北京就是一个很好的例子,据我爱我家、中原地产的数据显示,2019年北京成交的新房数量为6.96万套,二手房则超过前者的2倍,达到了14.5万套。从房价来看,2019年与2018年几乎持平,甚至还下降了0.56%。
在存量房时代,城市建设的成本越来越高,新房的供应结构趋向于远郊化、大户型化、豪宅化,所以大部分刚需购房者、首套购房者选择二手房的可能性会越来越大。
另外,从购房者的角度来讲,一个人的一生从青年到老年,每一个阶段都会有不同的需求。刚刚结婚组建家庭的小夫妻,首次置业、购买能力有限、又要经常通勤上班,那么就可以选择总价低、交通条件好、离工作单位距离适中的小户型。
等到家庭成员增加,比如父母搬来照顾刚出生的孩子,那么就可以选择在郊区的大户型。等孩子到了上学的年纪,为了获取优势资源,那么再考虑去市中心购买学区房。等到孩子上了大学或者成家搬出去后,夫妻二人也到了退休的年纪,那么就可以考虑改善居住环境,购置养老型社区、改善型社区。
总之,我们在买房时不要想着一步到位,解决所有居住问题,理清当下自己最紧要的居住需求,做出合适的选择才是当务之急。
选房逻辑第四条,合理依靠贷款杠杆,增加负债率,实现套利。
在能力允许的范围内,借款人可以选择贷款额最高的方式买房,虽然在还款的过程中会痛苦,但在利率合适的时候,合理的负债是一种基于机会成本的套利。从低成本的地方拿到钱,放到收益相对更高的地方是明智的。
在当前的房地产市场大环境下,货币贬值是大概率事件。对于买房者来说,能够贷款买房时尽量贷款,贷款时间越长越好,因为货币贬值反而会减少你的负担。
举个例子,为什么现在买车便宜了,很多人还是会选择贷款买车?这和贷款买房的原理是一样的,当银行理财的利息比还贷的利息高,我们通过贷款买房,把家庭的多余资金分散到其他收益更高的领域做投资,才是明智之举。
选房逻辑第五条,做充分的调查后再交定金。
这个调查包括开放商、物业公司和小区周边环境等等。开发商在某种程度上代表了一个房地产项目的风格和品质。现在的品牌开发商都为自己设置了一个标签——刚需专家、别墅专家、豪宅开发商、养老地产领军者等等。
开发商们各有所长,有的擅长园林绿化、配套设施,有的擅长户型设计、物业管理,有的擅长科技住宅。冯仑总结到,一般来说,闽系开发商比较注重户型,粤系开发商比较注重房子质量,京系开发商更加注重社区。
除了开发商,购买者也要关注一下小区的物业由哪家公司承包。同时,还要多走走,看看附近是否存在污水处理厂、化工厂等企业,周边的小区是豪宅还是经济适用房、会不会新建学校、医院、商业地块容积率是低还是高……这些问题都会影响到你今后生活的便利度,以及房子的升值空间。
回答于 2019-09-11 08:43:50
洛铜嘉苑,是刚建的新楼。是洛阳最好的学区房,小学能上景小,中学能上轴二中,希望能帮到您!
回答于 2019-09-11 08:43:50
很高兴回答这个问题。我简单说说。
学区房是一个概念,但是这是绑架了千万家庭的一个魔咒。到最后你会惊奇的发现,有没有学区房,孩子的最终成绩会相差不大。不扯远了。
学区也分三六九等,有市重点,区重点,还有众多普通学校。只要是和重点学区挂钩的,就没有性价比可言。其价格肯定高于实际价值。如果仅仅考虑孩子上学的问题,那就可挑选的余地就大了。
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