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想在洛阳买一套性价比高的学区房而且是首套房，行家能否分析一下，买什么样的房？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

想在洛阳买一套性价比高的学区房而且是首套房，行家能否分析一下，买什么样的房？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

我来讲讲冯仑提出的关于选房的5条最基本的逻辑。你参照这5条逻辑，你就知道自己需要买什么样的房子了。

选房逻辑第一条，好的户型可以弥补住房面积的不足。

受制于房子的总价，很多人没有办法购买面积更大的房子。但是面积大的房子的实际使用效果就一定比面积小的房子好吗？当然不是。

小房子的格局设计好了，住起来不见得就比大房子差。如果你买了一个40平米的长条形开间，那么你可以通过在屋里打一个隔断，达到一居室的效果；如果你买了一个带有两个窗户的正方形开间，加上隔断，甚至可以实现两个全明的分区，居住起来一样很舒适，而且户型紧凑，不会浪费面积。

相反，大房子的格局不好，那就会造成面积的浪费。很多户型尽管面积有120平米，但是你仔细看会发现，它有很多空间是被浪费掉的，比如客厅转弯处多了一个不大不小的空间，厨房和洗手间的面积过大等等。

选房逻辑第二条，综合考量地段和通勤时间成本。

你愿意每天上班花上两个甚至三个小时吗？我相信，你的回答一定是否定的。因为在竞争日趋激烈的社会中，时间成本是很重要的，同时，过长的通勤时间会让你的生活幸福感直线下降，所以我们在选房的时候，务必要综合考量地段和交通便利程度。

什么意思呢？就是如果你住在市区，或者住在单位附近，那么你的地段优势明显，交通的便利程度可以稍微弱一些。而如果你的预备金不足，准备把房子买在离市区或者离单位远的地方，那么你就要选一个交通便利，离地铁站、公交站近一些的地方。

还要注意的一点是，从小区到地铁站的这段距离会不会堵车，有些小区虽然写着距离地铁仅2公里，但如果这2公里早晚高峰时期永远在堵车，那么它就没有什么优势了。

另外，现在很多城市在打造一系列新概念居住区，把新房建在中央商务区、工业园、科技园、产业园等，但是这些居住区周边的交通网络往往不是很发达，所以除非你就在附近工作，否则你就要慎重考虑。

选房逻辑第三条，买房不要老想着一步到位。

中国的大城市正在进入存量房时代，在未来几年换房是常态。什么叫存量房时代？通俗来讲，就是二手房成交量超过新房。北京就是一个很好的例子，据我爱我家、中原地产的数据显示，2019年北京成交的新房数量为6.96万套，二手房则超过前者的2倍，达到了14.5万套。从房价来看，2019年与2018年几乎持平，甚至还下降了0.56%。

在存量房时代，城市建设的成本越来越高，新房的供应结构趋向于远郊化、大户型化、豪宅化，所以大部分刚需购房者、首套购房者选择二手房的可能性会越来越大。

另外，从购房者的角度来讲，一个人的一生从青年到老年，每一个阶段都会有不同的需求。刚刚结婚组建家庭的小夫妻，首次置业、购买能力有限、又要经常通勤上班，那么就可以选择总价低、交通条件好、离工作单位距离适中的小户型。

等到家庭成员增加，比如父母搬来照顾刚出生的孩子，那么就可以选择在郊区的大户型。等孩子到了上学的年纪，为了获取优势资源，那么再考虑去市中心购买学区房。等到孩子上了大学或者成家搬出去后，夫妻二人也到了退休的年纪，那么就可以考虑改善居住环境，购置养老型社区、改善型社区。

总之，我们在买房时不要想着一步到位，解决所有居住问题，理清当下自己最紧要的居住需求，做出合适的选择才是当务之急。

选房逻辑第四条，合理依靠贷款杠杆，增加负债率，实现套利。

在能力允许的范围内，借款人可以选择贷款额最高的方式买房，虽然在还款的过程中会痛苦，但在利率合适的时候，合理的负债是一种基于机会成本的套利。从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方是明智的。

在当前的房地产市场大环境下，货币贬值是大概率事件。对于买房者来说，能够贷款买房时尽量贷款，贷款时间越长越好，因为货币贬值反而会减少你的负担。

举个例子，为什么现在买车便宜了，很多人还是会选择贷款买车？这和贷款买房的原理是一样的，当银行理财的利息比还贷的利息高，我们通过贷款买房，把家庭的多余资金分散到其他收益更高的领域做投资，才是明智之举。

选房逻辑第五条，做充分的调查后再交定金。

这个调查包括开放商、物业公司和小区周边环境等等。开发商在某种程度上代表了一个房地产项目的风格和品质。现在的品牌开发商都为自己设置了一个标签——刚需专家、别墅专家、豪宅开发商、养老地产领军者等等。

开发商们各有所长，有的擅长园林绿化、配套设施，有的擅长户型设计、物业管理，有的擅长科技住宅。冯仑总结到，一般来说，闽系开发商比较注重户型，粤系开发商比较注重房子质量，京系开发商更加注重社区。

除了开发商，购买者也要关注一下小区的物业由哪家公司承包。同时，还要多走走，看看附近是否存在污水处理厂、化工厂等企业，周边的小区是豪宅还是经济适用房、会不会新建学校、医院、商业地块容积率是低还是高……这些问题都会影响到你今后生活的便利度，以及房子的升值空间。




回答于 2019-09-11 08:43:50

洛铜嘉苑，是刚建的新楼。是洛阳最好的学区房，小学能上景小，中学能上轴二中，希望能帮到您！

回答于 2019-09-11 08:43:50

很高兴回答这个问题。我简单说说。

学区房是一个概念，但是这是绑架了千万家庭的一个魔咒。到最后你会惊奇的发现，有没有学区房，孩子的最终成绩会相差不大。不扯远了。

学区也分三六九等，有市重点，区重点，还有众多普通学校。只要是和重点学区挂钩的，就没有性价比可言。其价格肯定高于实际价值。如果仅仅考虑孩子上学的问题，那就可挑选的余地就大了。

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