您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识

dcf(浅谈DCF视角下产业地产的首位度)

长沙,产业园,园区dcf(浅谈DCF视角下产业地产的首位度)

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

自1979年产业园区创建以来，产业地产运作就成为产业运营者的首要价值变现途径。无可厚非，在房地产行业成为国家经济重要支柱之一的当下，不管是商业地产还是工业地产，其所拥有的价值远超过传统产业运营收入，说白了也是政府为宏观带动区域产业腾飞所作出的让利手段。而在产业园区特色转型的背景下，如何提升产业收入，摒弃地产首要度，是园区可持续发展的重要课题，该内容已在我的《科技金融赋能产业园发展，产业园发展模式新思路》一文已提到，隔天火花S-park也出文《通向未来之路：基金 基地 产业集群》中强调科技金融的重要性，在此不过多赘述。本文从金融学视角来解释产业地产为什么一直是园区变现的香饽饽。

我们的日常生活离不开应用经济学的身影，IRR指导投资机构业务开展，供需平衡曲线反应日常生活用品走势，ROE成为老板对项目的衡量标准，货币“剪刀差”来评判宏观经济形势，等等。经济现象抛开实际情况，其实更多地能由经济学（金融）来解释。

DCF（Dcounted Cash Flow），中文解释为自由现金流贴现法，是金融学的一种经典的估值模型，它是把企业或项目未来特定期间的预期现金流还原为当期现值，就如在一定通胀率下，未来的100元猪肉，在现在是多少钱。其估值的方式包括永续增长模型、两阶段增长模型和三阶段增长模型，为了方便读者简单理解，在以下测算中采用的是永续增长模型。

依旧是以房价管控力度最好的城市—长沙市为例，为什么要以长沙为例？一是长沙作为湖南省省会城市，也是国家新一线城市，其在人口净流入和城市吸引度上，对房屋供给具有较大需求；二是长沙拥有国家级产业园区，不管是长沙高新区还是望城经开区，其区域内的产业园都发展得相对较好，是中西部产业园模式的标杆之一，如长沙中电软件园；三是长沙的房屋管控力度，通过限价和限售手段，长沙的房价一直处于较低水准，与其飞速发展的经济不相匹配，也使得长沙贴上了幸福城市和网红城市的标签，其地产收益与运营收益的差距相比于其他城市，是最小的，由此可看出其他成为产业园区为什么一直将产业地产作为产业园区发展的首要考量。

产业园传统收益三大部分方面，据了解，长沙大部分产业园的租赁价格在30-60元/平方米/月（含毛坯和精装），物业费在2.5-5元/平方米/月，车位管理费在120-140元/月，因此，产业园传统运营收益标准约为60元/平方米/月。在增速上，园区租赁价格增速匹配长沙房价增速，约为10%，也就是月均增速为0.83%的增长率，按照DCF的永续增长模型测算，长沙产业园传统运营收入的当期现值约为7200元/平方米，而长沙市2021年房屋均价约为12017元/平方米，工业地产限价也到了7000元/平方米以上。因此，单从现值收入来看，产业园运营收入是低于地产收入的。这也就解释了为什么市场上产业园区运营者都将产业地产收入作为首要目标。

因此，在传统产业园运营模式和当前经济体系下，理性的从事者瞄准地产价值是追求利益最大化的客观结果。如何从“地产”模式升级转型为“产业”模式，这不仅仅需要政府的宏观调控和约束，更需要正面的市场激励和模式创新，这就是产业园5.0模式，即科技金融赋能下的产业园创新运营模式。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。