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房产过户税费计算公式(房产过户怎么做才最省钱？一文讲清)

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

原创 UCANMAX 宜凯门 2022-07-07 14:07 发表于河南

父母要想把房子过户到子女名下，其中还需要支付一笔不小的税费。

那么在继承、赠与和买卖等方式中，都需要哪些手续呢？哪种方式是最省钱的呢？哪种房子无法过户呢？

一、房产继承

继承过户手续：

1、房屋评估：评估公司对房屋进行市值评估。

2、继承公证：房产继承人到房屋所在地的公证处办理继承公证，领继承公证书（携带证明资料：死亡证明书、合法继承人名单证明、遗嘱）。

3、房屋测绘：在办理产权登记之前，房产继承人须到房地产测绘部门申理房屋面积测绘/转绘手续，并领取测绘成果或者附图。

4、继承登记：房产继承人应该携带房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》领取并回执。带资料审核通过后，取得房产证明。

5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

房产继承过户所需资料证明：被继承人死亡证明原件；被继承人房产证原件；被继承人单位开具的履历表可以证明与继承人的关系；继承人身份证。

继承过户税费：税费最少

继承是过户税费最少的一种方式，父母在世时是不能办理的，只有等到父母去世后才能办理房产继承。

在继承房产手续的办理过程中，只需要缴纳公证费和继承权公证费用（费用存在区域差异，详情请咨询当地公证处）。如果此房产出售交易可追溯到前产证登记日，则以前产证登记日为准，满五年并且唯一可免征增值税，若有一项不符则需缴纳总房价款全额的20%的个人所得税；满两年则免征增值税。

注：继承的房屋三年内可以出售，且房产证日期不变，唯一按照原来家庭算。

二、房产赠与

赠与过户手续：

1、双方（父母与子女）签订房产赠与书面合同，即赠与书。

2、双方携带原房屋权证、赠与合同，缴纳契税。

3、办理公证（缴纳公证费：费用详情请咨询当地公证处）。按照《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，房屋赠与必须办理公证。

4、办理产权转移登记手续。双方共同到房地产管理机构申请房产变更登记，并提交以下证明资料：申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书、契税收据。

5、过户给子女。若您未办理产权转移登记手续，只是签订了书面赠与合同，并且将原房屋产权证交给受赠人的，根据最高人民法院的规定，也应当认定赠与成立。

房产赠与过户所需资料：父母需要携带身份证、户口簿、结婚证、房屋权证、父子关系证明，子女需要携带身份证、户口簿、婚姻证明。同时办理房屋产权赠与合同公证。

赠与过户税费：首次过户缴4%的契税

父母在世时，把房屋产权赠送给子女，需缴纳缴4%的契税。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，需按转让收入减掉合理费用后征收20%个税，同时还要缴纳转让收入5.6% /（1 5%）的增值税。

注：郑州房产赠与只能赠与给直系亲属，直系亲属可以没有购房资格；郑州市行政区域内，从2017年5月3日（含）后赠与的房产，赠与方三年内不能购买房屋；赠与的房屋三年内可以出售，且房产证日期不变，唯一是按照现在产权人家庭来算。

三、房产买卖

1房屋买卖过户流程

父母将房产以买卖的方式过户给子女与普通的二手房买卖方式一样，包括：预约—准备材料—服务大厅网约取号机取号—取号交材料—填表—领取受理通知书—过户完成，交工本费领房本。

2买卖过户所需资料

买方：夫妻双方身份证原件及复印件1份、维修基金发票、契税发票、地税发票、限购资料、网签合同。

卖方：身份证原件及复印件1份、房产证原件及复印件1份。

其他：1、商业贷款尾款监管的情况下，需出具全款凭证；2、过户之前房屋有土地证的情况下，需要带上土地证；3、房屋性质如果为房改房，经适房，业主已婚需要夫妻双方到场；4、买卖过户税费：满2年再转手可少缴税；

买卖房屋过户所需税费

1、契税（买方缴纳）：首次购房的，90平方米以下按1%缴纳，90平方米以上按房价1.5%缴纳。二套房90平方米以下的按1%缴纳，90平方米以上的按2%缴纳。

2、增值税及附加（卖方缴纳）：满2年普宅和非普宅免征，不满2年的住宅为全额的5.6% /（1 5%）。

3、个人所得税（卖方缴纳）：满五唯一房屋免征个税，非满五唯一房屋为差额的20%或者全额的1%。

综上所述，如果父母的房子是留作自己居住或出租，继承和赠与比较合适。但如果你想把房产转手卖掉，最好选择“卖房子”的方式进行过户！这是最划算的，不然你就得支付高昂的税费。

拓展：哪些情况下房子没办法过户？

房屋过户无外乎以上三种情况，但是需要提醒大家的是，如果房子有以下六种情况，是没有办法过户手续的。

1没有房产证的二手房

只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

2卖方未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人，一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，对方需提供经过公证的授权委托书。

3被有关部门查封的房产

房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。原因可能是与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产；也可能是房屋登记上的共有人提起诉讼，查封了房产。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

4未解除抵押的房产

现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。

5产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除，恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

6正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

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