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沸城(昆明有了另类接盘侠)

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

不久前，昆明市召开的烂尾楼清理整治攻坚“清零”决战电视电话会透露，截至5月9日，全市纳入统计的112个烂尾楼项目，经省级协调机制办公室认定销号87个，总体化解率77.68%。

剩余的25个项目，昆明市正在努力化解中，力争主城区6月30日实现清零，其余县（市）区年底前清零。

从释放的信息来看，在省、市两级主管部门的推动下，昆明烂尾楼清理整治工作取得了很大的成效。

在“一楼一策”的烂尾楼化解思路指引下，更多的成功案例为后续的化解工作提供了较好的借鉴。与此同时，针对当前“问题楼盘”的盘活，信托公司的频繁现身，似乎也在为昆明指出一条有些另类的化解路径。

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昆明烂尾楼有哪些化解方式？

纵观昆明市场，在烂尾楼盘活方面，接盘是最普遍、也是最简单直接的一种方式。

在这种当时盛行的拓展方式下，一度成就了碧桂园在昆明市场“接盘侠”的称号。

2015年才进入昆明的碧桂园，凭借娴熟的接盘模式迅速扩张版图。沸城、韩国城、博欣盛景、天宇时代广场、青春誌……一个个消逝的名字，都成了碧桂园“接盘侠”的注脚。

在历经众多房企的接盘筛选之后，昆明市场剩余未能盘活的项目，不得不放弃“接盘”的期待，转而寻找适合自身的复活之路。

而在云南全力清理整治烂尾楼的背景下，一些“老大难”项目有了“一楼一策”的实践基础，体现在化解方式上也变得更加多样。

昆明楼市整理/制表

综合昆明化解烂尾楼的方式来看，既有接盘“调规”爆破重建这类典型个例，又有“府院联动”合力推动的普遍实践，还有业主自救、政府回购优质资产、垫资续建等多种多样的形式，为化解烂尾楼提供解决方案。

就烂尾楼的成因来看，大多都是开发企业资金问题造成的，且内部一般有着错综复杂的债权与债务关系。因此，在化解的过程中，就需要厘清各种关系，找到问题的症结，并有针对性地进行一一解决。

所以，烂尾楼的化解是需要一定时间的。而且，从化解的维度上看，盘活的项目，更多是实现了烂尾现状的化解，并不意味着化解成功就是交付入住。

实际上，烂尾楼化解成功后，还需要根据项目情况持续进行施工，才能最终实现交付的目标。

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昆明隐现另类接盘侠

在昆明持续推进烂尾楼化解的过程中，一种出现在“问题楼盘”身上的另类接盘方式也开始在昆明市场隐现。

这类以信托接盘为代表的全新操作，正在丰富着昆明“烂尾楼”化解的方式。

关于信托接盘的现象，在全国已有不少案例。部分信托机构频现房地产市场，接盘项目股权变身“开发商”的情况，比比皆是。

对于昆明而言，类似信托接盘的情况，其实出现得还要更早。

比如，现在的昆明恒大国际健康城项目，最初由星耀地产开发，之后随着项目控制权的变化，案名历经星耀水乡、中信星耀水乡、中信嘉泽丽、昆明恒大养生谷、昆明恒大国际健康城的迭变。

而始于2012年的中信星耀水乡，以及之后的中信嘉丽泽时期，正是中信信托控制整个项目的阶段。

今年以来，信托接盘的情况也不断在昆明上演。诸如恒大林溪郡、中铁芙蓉1891、中铁雍锦府等项目，均是这样的情况。

今年1月中旬，恒大林溪郡项目开发商昆明恒拓置业有限公司发生股权变更，变更后恒大集团退出全部股权，五矿信托接盘并持有昆明恒拓置业有限公司100%的股权。

图源天眼查

据悉，五矿信托已派团队进驻恒大林溪郡项目，目前正在进行项目资产清理等工作。

而此前的“蓝光芙蓉1891”和“蓝光雍景府”之所以能化险为夷，实现向中铁芙蓉1891和中铁雍锦府的华丽转身，其背后也是中铁信托接盘的操作逻辑。

拿中铁芙蓉1891来看，其开发公司为昆明坤锦房地产开发有限公司，是昆明城铭房地产开发有限公司的控股子公司。

原本，蓝光持有昆明城铭地产63%的股权，中铁信托持有股权37%。

今年5月，中铁信托增资3200万元，成为昆明城铭地产的控股大股东，持股比例增至85%；蓝光的股权被稀释后仅占15%。

图源天眼查

直到今年7月，蓝光又将仅剩的15%股权，全部质押给中铁信托进行融资。

也就是意味着，如今的中铁芙蓉1891，事实上已完全由中铁信托掌控。

中铁雍锦府也是类似的操作，只不过，中铁信托介入是先通过收购蓝光40%的股权，再进行增资将持股比例增持至51%，并吸收蓝光质押的股权进而拿到了项目的绝对控制权。

从昆明的实践来看，信托接盘对于“问题楼盘”的及时化解，起到比较积极的作用。

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信托接盘有哪些利弊？

在房企的融资行为中，通过信托机构募集资金开展项目建设的情况比较普遍。

这其中，房企会将项目公司一定比例的股权转给信托机构，作为融资的担保，待项目销售回款后，开发商再对信托持有的股权进行回购，以保障信托项目的安全兑付。

虽然在实际操作中，信托机构不一定掌握项目的绝对控制权。一旦项目出现问题，信托机构是可以通过接盘的方式，来直接掌控项目的主动权。

因此，对于信托机构而言，接盘“问题项目”其实是一种被动的选择。基于信托资金安全的考量，不得不通过掌控项目的方式来实现自身权益的保障。

信托接盘，开发商“出局”。

也就意味着，对于不熟悉房地产开发的信托机构，客观上将面临着相应的挑战。

一般情况下，接盘的信托机构会过寻找代建方、代运营方等来实现接盘项目的开发。其中，还有一些信托机构会通过寻找收购方，引入新的增量资金/房企参与开发；或者直接将接盘的项目转卖的方式，来保证项目内自身信托资金的安全。

因此，信托接盘的项目，客观上会存在一定的变数。

当然，对于同一集团旗下有房地产业务的信托机构而言，进行后续开发的挑战相对要小一些。因为，只要与自身集团内的地产板块合作，就可以顺利推进接盘后的相应开发工作。

比如，前面提到恒大林溪郡、中铁芙蓉1891、中铁雍锦府等信托接盘的项目，信托机构背后都有参与房地产开发的“兄弟公司”可以撑场。

整体来看，信托接盘的方式，对于购房者来说可以有效避免项目停工、甚至烂尾的风险。而且，出于自身信托资金的安全，信托机构一般会努力推动项目的完工交付。

因为只有持续建设并销售，才能达到信托资金安全退出的终极目的。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。