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迈皋桥(板块存量处于低位，迈皋桥地块限价微涨待嫁)

地块,桥板,能级迈皋桥(板块存量处于低位，迈皋桥地块限价微涨待嫁)

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

南京2022年3月24日公布第一批次集中供地，共供应20宗地块，涉宅19宗，商办1宗。总供应面积约68.6公顷，总起拍价267.23亿元。本次供地适当提高了部分地块的房地价差，其中桥NO.2022G11地块上调了423元/㎡，本次我们对迈皋桥G11地块进行初步可行性研究分析。

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地块主体

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地块信息：栖霞区迈皋桥街道齐寿南路以西、尧红路以北地块。东至齐寿南路，南至尧红路，西至现状，北至现状。

图片来源于南京市规划和自然资源局

规划要点：地块出让面积21853.77㎡，用地性质为R2二类居住用地，容积率1.8，起拍总价81000万元，起拍楼面价 20591元/㎡，最高限价92000万元，最高楼面限价23388元/㎡，毛坯房销售限价33330元/㎡。

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板块分析

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地块位于城北迈皋桥板块，作为城北发展较早的板块，区域内配套成熟度较高，临近这两年发展势头迅猛的燕子矶板块和新玄武，地理优势明显。

轨交：地块周边环绕有地铁4号线，及在建的地铁6、7号线，距离最近的为地铁7号线丁家庄站，直线距离500m左右，未来轨交出行便利。

商业：地块附近成熟小区较多，生活便利度高，除了底商选择外，周边还有悦时光、金盛百货、晓庄广场等商业综合体可供购物，但整体能级偏低。

医疗：地块3公里范围内有栖霞区医院、万寿医院等，基本可满足日常所需。

教育：区域内教育资源主要为丁家庄小学、丁家庄第三小学、南师附属中学等。

从配套来看，地块周边各项资源覆盖面较全，无明显短板，但从配套规格来看，能级都较为一般，仅能满足日常所需，较为突出的优势是区域轨交纵横，在市场遇冷的大环境下，有一定的房价支撑力。

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新房市场

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从市场层面来看，迈皋桥板块市场呈现明显的供不应求的态势，源于可供应的优质地块越来越少，迈皋桥土地资源的稀缺性也愈加明显。自2020年开始随着板块内原有的老项目纷纷收官，土地端供货缩量，21年新房供应量大幅下降69%。区域新房价格稳步上升，目前维稳在3万4左右，本次挂出的地块毛坯限价33330元/㎡，未来加上装修价格，或将突破3万7。

从竞争格局来看，迈皋桥目前在售及待上市的项目均在方兴路以西，地块周边无直接竞品。在售的大地伊丽雅特湾、金浦御龙湾及星叶瑜憬尚府均是尾盘在售，剩余货量不多，产品定位偏刚需，与本案无明显竞争关系，待上市的项目有迈上品院和栖望府。

迈上品院前身为迈皋桥G41地块，由高科以5.2亿元拿下，楼面地价16268元/㎡。项目是继高科·紫星荣院之后的高科第二座“院”系作品，规划打造两栋8 1层、两栋9 1层住宅，主打容积率1.55的低密洋房社区，外立面采用干挂石材外立面，对比周边品质感十足。

图：迈上品院鸟瞰图

景观设计方面，汲取东方宅院形制，以“一轴一环”的格局，串联前院、主院、侧院、辅院、后院，构建“五进制”景观礼序。户型设计上，项目打造105、130、140㎡全生命周期户型，主打改善又兼顾刚需。项目为精装修交付，无升级装修包。

总体来看，地块周边配套成熟度较高，轨交是其较为突出的优势，但配套能级较为一般，且城市界面较差，居住舒适度大打折扣。区域的客群主要为地缘改善置换，购房需求为区域内生型，但板块紧邻新玄武，其规划和界面优于迈皋桥，因此改善需求有所外溢。目前迈皋桥板块存量处于低位，因较长时间无新盘入市，市场有一定的需求量，竞得该地块未来能保证一定的流速，预计开发商在此幅地块的选择上会保持积极的拿地策略。

以上内容来自克而瑞南京

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文章来源:乐居买房

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