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世博(涨幅很高的世博老破小，我去实地看了下)
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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
去年我们做了一个统计，盘点了在上海楼市过去的一轮牛市中，涨幅比较高的几类房子。
其中位于世博板块的一套老破小，竟然也显著跑赢了大盘，令人意外。
我最近正好去实地看了下，发现对于很多购房者来说，这样的老破小，还是很香的。
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2020年以来，上海楼市经历了一轮跌宕起伏的走势。
我们统计，这一轮周期完整走下来，最新成交价相比18-19年谷底涨幅超过35%就算是表现不错。
令人意外的是，世博老破小，雪野二村48平的一房，在这一轮中综合涨幅59%，显著跑赢了大盘。
为了一探究竟，我肉身去世博板块看了看。
雪野二村，位于浦东世博板块，就在世博会的标志性建筑中华艺术宫的旁边。
站在小区门口就能看到。
而在小区方圆几百米内，有三个地铁站，300米到7号线云台路，400多米到7/8号线耀华路，700多米到8号线中华艺术宫。
真正的双轨交地铁房，步行到旁边的购物中心世博源也就500多米。
再往远走一点，散步到世博公园看黄浦江也很方便，离梅赛德斯奔驰文化中心也很近。
雪野二村可以说是世博板块离黄浦江最近的小区之一，虽然是老破小，但却有着比很多商品房还好的配套，涨幅高，也就不意外了。
而且我实地看下来，小区环境在老破小中也相当能打，属于世博老破小中的一梯队。
规划了车位，外墙也粉刷过了，看得出来，是有物业维护的。
目前8万的单价不低，但优势是面积小，300多万就可以买到交通配套如此便利的一房。
对于单身人士和小夫妻来说，还是很香的。
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其实不只是雪野二村，整个世博板块，都是一个位置极其好，交通极其便利的地方。
世博的南边是杨思前滩，对岸是徐汇滨江和世博滨江，东边是北蔡。
一群富邻居，自身能级也不低。
而且，世博板块的交通真的太便利了，无论是公共交通还是自驾。
喜欢坐地铁的，板块内6/7/8/13四条地铁线，9个地铁站，到上海任意一个热门商圈都很方便，未来还有19号线开通。
这样的地铁密度，让板块内的绝大多数小区都是地铁房。
喜欢开车的，西藏南路隧道，南浦大桥，龙耀路隧道，打浦路隧道，到浦西核心区黄浦和徐汇都很方便。
浦东内部，浦东南路到陆家嘴，高科西路到张江，也很通达。
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这样强的交通优势，住在世博，无论你是在浦西还是浦东上班，都完全ok。
除此以外，区域内汇集了20多家央企总部，带来了大量的高收入人群。
而且，世博板块是有规划支撑的，前滩的规划已经落地，后滩的规划正在路上。
在上海的2035规划《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中，中央活动区（CAZ）是定位最高的区域。
2035规划图
偌大的浦东，划入这个CAZ中央活动区的，只有陆家嘴-世纪大道、前滩、世博-后滩这三个板块。
所以这个规划能级有多高，不用我多说。
不过，与区域位置和规划不符的是，这边的住宅，却以房龄三十多年的老公房为主。
可以说老破小撑起了世博住房的大半边天。
上钢一村到上钢十村，世博最老的小区，有些房子的厨房还在房子外面。
济阳x村，上南x村，德州x村，雪野二村……
大量低总价段的老破小，也让世博板块的成交量常年排名靠前。
这些老公房大都是80后，比很多人的年纪还要大，年轻一点的90后，比如雪野二村的带电梯的塔楼，1993年的。
年代久远，容积率高，居住环境差，是这些老公房的通病，居住人群也以老人和租户为主。
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不过，以上所有的毛病，在低总价面前，都不是事儿。
300多万的总价，这里的老公房任你挑。
这边老公房现在的价格，贵点的单价8万，差不多的7万多一点，便宜点的6万多，50平的小两房总价350万以上差不多。
虽然有点扎心，但在上海楼市里，300多万的总价段，才是大多数人的选择。
对于事业处于起步阶段的年轻人来说，还没有孩子或者单身，全身心投入工作，回到家里也就睡个觉，买这样的老破小其实很合适。
地段好，交通便利，通勤时间短，到哪里都很方便。
对年轻人来说，节省时间比居住品质更重要。
个人升值，也和房子升值同等重要。
另外要纠正大家一个误区，可能在大家看来，像这种老破小，都是自住客在买，其实不然。
因为总价不高，很多手里有两三百万闲钱无处安放的人，也会买这样的房子来作资产配置，尤其是面积更小的一房。
而且这些房子买来不住的话，租出去租金也是很高的，50多平的小两房租金在5000到6000，装修好点会更贵一些。
是很好的现金流收入，有房贷的能覆盖不少房贷。
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世博的缺点很明显的，缺乏好的教育和医疗资源。
清流中学，上南实验，只能说是板块能排名靠前。上海实验是全市招生，跟世博关系不大。
医院更是没有能拿得出手的。
另外商业配套也比较一般，世博源体量还行，但是离板块内大部分小区都太远，很不方便。
不过还是那句话，这些毛病在低总价面前，都不是事儿，更何况还有如此好的位置和交通。
我在看房的过程中，发现德州七村，临川杨河，还有一些河景房，也能看到前滩CBD，令人惊喜，但缺点是离地铁太远。
板块内昌里路上底商发达，虽然已经黑暗料理已经拆去了不少，但依然烟火气十足。
旁边的三钢里，也是吃货的好去处。
当然这些配套，本质上是属于刚需的，这是由板块内的居住人群所决定的。
如果你预算高点，但喜欢这里的地段，上南花城是很好的选择。
小区绿化十足，户型多样，但缺点是没有人车分流，车位紧张。
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买房本质上是取舍，因为每个人的预算都是有限的。
对刚需来说，市区老破小和郊区远大新，也是两种打法，不存在优劣之分。
买老公房，地段和交通，一定要好，这是硬通货，能保障你卖房的时候，更加方便。
世博的老破小，就属于这种类型。
其次，对于首次置业的刚需群体，选择老破小，看中的是总价低。至于单价，其实没那么重要。
相同预算下，户型正不正，采光好不好，比面积大小更重要，这也决定了你以后置换的难度高低与否。
对自住刚需来讲，住得舒服也很重要。
所以，选择老破小ok，但是，房子的品质也得说得过去，至少不能有明显硬伤。
对于刚需而言，学会取舍是最重要的。
如果你预算不高，但对通勤和位置有要求，世博老破小，值得考虑。
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