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低迷是什么意思(房价低迷是什么意思)

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

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一个行业开始进入瓶颈。

根据最新的研究报告，国内房地产市场处于低迷状态。新建商品房库存总量攀升至近五年最高水平，52110万平方米。

上海易居房地产研究院周五发布的《全国百城住宅库存报告》显示，截至11月，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.211亿平方米，为2016年8月以来最高。

报告显示，100个城市新建商品住宅库存总量环比、同比均上涨2.1%。环比连续4个月增长，同比保持36个月增长态势。

报告还显示，11月份，全国100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量仅为3437万平方米，呈现“供大于求”的大趋势。

曾几何时，一个新楼盘的预售资格经常被购房者“抢光”。然而现在，随着房屋数量的增加，随着整体人口增长出现疲态，房地产市场陷入低迷。

一个13亿人口的经济体，一个13亿人口的大市场，越来越饱和。正如壳牌首席执行官“国内房地产市场从增量时代走向了存量时代。”所说

当房地产市场低迷时，随之而来的是鼓励购房的措施。

这在三四线城市尤为严重，去库存是这些三四线城市面临的压力。

湖北荆门、河南新乡等地相继出台鼓励购房措施。这些措施涉及限制荆门土地和商品供应总量、优化土地供应、收紧商品房项目预售许可条件、实施大学生购房补贴、支持新建非住宅商品房交易等。这些措施变相表明了我们对房子的感情是——爱恨交加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，12月份和明年一季度，全国三四线城市的限购政策会更加宽松，以缓解去库存压力。

易居房地产研究院此前也发布了《2021年11月全国40城新建商品住宅成交报告》。报告显示，11月，全国40个城市新房成交为近10年同期最差。预计未来三个月，40个城市新房成交将继续下降。

路透社的调查显示，预计楼市低迷将持续到2022年上半年。由于信贷紧缩和即将到来的财产税，房价和销售额都将下降。

中国社会科学院院长谢伏瞻上周在2022年《经济蓝皮书》发布会上提到，我国部分房地产企业债务问题比较突出。需要关注的是近期房地产销售、投资和土地出让的放缓，以及部分城市房价下跌和购房的观望情绪。

谢伏瞻说：“房地产相关产业链条较长，在国民经济中具有系统重要性，特别是对于依赖

较高的地区，房地产市场一旦过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条。”

在过去，房地产一直以来都是经济中的重要链条之一，不过随着经济的进一步发展，房地产的价格又变相制约了经济的发展，但眼下而言，我们依然离不开房地产。

就业、土地出让金、购置税，这些收入在某种意义上为地方创造了收入，当房价受到影响，购房者观望情绪溢出的时候，这些地方收入也会受到下滑。

2018年，18.3万亿财政收入中，有大约6.5万亿来自于土地使用权出让金，占比35.5%，土地出让金对于财政收入的重要性不言而喻。

反过来讲，土地出让金本质上又和房地产息息相关，随着房地产陷入低迷，造成影响的不仅仅是房企和购房者，还关乎着地方收入。

这是一个两难的选择。

地价是房价的重要组成部分，土地供给过多，可能会抑制地价和房价，从而减少地方收入；土地供给过少，又可能会推高地价和房价，又和调控房地产的目标相悖。

经济学家认为，地方是唯一的土地供应方，在土地供给和地方收入纠缠在一起的情况下，地方政府在地价和房价上涨期通过增加供应来平抑价格的动力不足，甚至可能选择实施“饥饿供地”，继而抬高商品住宅用地价格。

回首过往，在厦门地价涨得最快的2015年和2016年，厦门住宅用地推出数量大幅减少，从2009年的43块土地减少至2015年的8块。即便厦门和其他一二线城市这几年加快了土地供应，但这些大城市居住用地面积占城市建设用地面积的比重，还是远远落后于国际水平。

基于此，我们对房地产可能是又爱又恨的。一方面源自于房地产带来的高额创收，另一方面又源自于房地产所带来的高额房价，一把有利有弊的双刃剑。

安信证券首席经济学家高善文在2017年曾提出，不同规模城市供地意愿也有很大的差异。大城市和特大城市的供地意愿更低，中小城市的供地意愿相对较高。在城市化进程后，人口集中流入了大城市和特大城市，同时又由于这些城市供地意愿较低，产生了明显的房价上涨压力。

根据高善文在2017年的测算，日本三大城市圈居住用地占比为44%，纽约为38%。同为海港城市的深圳只有19%，香港是18%，上海是21.5%。在内陆城市里，首尔和伦敦城市圈居住用地占比分别是57%和55%，而北京和天津仅有19%。

土地决定着房子是否稀缺，而稀缺又决定着价格的高低。

在上海房价高歌猛进的2015年7月至2017年8月，上海三年住宅用地面积供应增速分别为-0.24%、-44.31%和53.19%。

减少土地供给带动现有的土地价格上涨，取得更多的土地出让收入，高价土地又带动高楼板价，从而推动房价上涨，如此循环往复。

不过好处是，卖地的收入支持了城市的基建投递和城市化建设，加速城市化，又促进了经济繁荣。

任何事物都有其两面性，鱼和熊掌难以兼得。

以笔者居住的成都为例，其2017-2021年年均住宅用地供应量相当于一个3公里见方的土地。根据第六次人口普查数据来看，成都城区的人口密度约为8300人/平方公里，换算下来成都年均新增的住宅用地面积只够“站”7.47万人。

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