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2021年商业地产大变革：轻资产商管公司上市成风口，商业资产变现退出两级化

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

　　原标题：2021年商业地产大变革：轻资产商管公司上市成风口，商业资产变现退出两级化

　　来源：华夏时报

　　华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李未来 北京报道

　　“Z世代”、元宇宙、万达商管上市、拉夏贝尔宣布破产、整治电商直播，对于商业而言，2021年是不断变化与成长的一年。疫情对商业运营造成冲击，不少商业因此经营出现困难，选择卖股权救急。不过，商业资产在卖方市场受欢迎程度不一，多数则是难以找到心仪的买家。同时，轻资产商管公司上市成为风口，轻资产模式备受投资者认可。

　　针对未来商业发展的趋势，业内认为，国潮当道，新消费投资进入理性回调期，但是长期基本面依然向好，而科技互联网的发展则对未来商业的数字化运营能力提出了更高的要求。

　　商业资产卖方市场“两极分化”

　　1月28日，全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET睿意德联合发布《中国商业地产行业2021/2022年度发展报告》，盘点了2021年行业热点事件。

　　2021年4月份，领展收购上海七宝万科广场中新加坡GIC基金所持50%股权。同年6月份，平安人寿斥资330亿元收购凯德旗下6座来福士广场的部分股权。值得关注的是，2021年，不少商业资产被摆上货架，但最终成功找到“买家”的则是少数。报告认为，持续的疫情加剧了商业运营的困难，再加之国家收紧房地产金融政策，双重压力之下，商业地产商资产变现的压力和意愿明显加大。

　　报告显示，囿于资产价格、运营管理水平以及项目区位等客观因素，商业资产的退出依然呈现两极分化的状态。在疫情下，优质资产的退出通道依然通畅，而多数待售的商业资产则呈现有价无市、去化困难的局面。

　　另一方面，2021年，头部品牌闭店事件也时常发生。2021年11月份，海底捞发布公告表示，在同年年底前关停300家门店。此外，大型连锁服装品牌拉夏贝尔和知名轻餐品牌新元素则在2021年宣布破产。

　　报告指出，多领域的头部品牌大规模并且集中闭店是近些年行业未曾发生过的情形。品牌闭店现象从餐饮蔓延到服装、书店、教培和生鲜超市等多个业态，但闭店原因则是各有不同，既有内部运营管控、发展策略过于激进的因素，也有外部政策性因素影响。品牌闭店必将影响购物中心的后期招商，同时也会波及新消费投资信心，其传导效应值得业界警惕。

　　2021年7月，经国务院批准，在上海市、北京市、广州市、天津市、重庆市率先开展国际消费中心城市培育建设，提出“用5-10年时间，培育建设若干具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”的总体目标。

　　与之相应，各地提出了培育建设国际消费中心城市的不同特色定位与打造路径，报告认为，这必将改变过去全国城市商业过于同质化的局面。

　　开启轻资产上市热潮

　　2021年10月份，万达商管上市计划获批，开启赴港IPO之路。在此之前，中骏商管成功登录港交所。值得关注的是，成功上市的商管公司多采用“轻资产”模式，即自身不大规模持有重资产，而是通过提供运营、管理等服务来收获利润。

　　相比较重资产模式而言，轻资产模式可以促使企业将大部分注意力集中于集团的核心业务上。同时，轻资产模式的资金状态也更加安全稳健。报告显示，轻资产已然成为商管领域的新风口。

　　从已上市商管公司的业务结构来看，其大多数以“商管+物管”的综合服务业务模式为主，并且以母公司的商业资产为主要营收来源，对母公司的依赖度较高，独立拓展第三方的业务能力则需要扩充。

　　报告指出，如何通过提升商管收入在总收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管总收入中的占比，优化上市轻资产公司增长模式则成为未来发展的高阶竞争力。

　　对于住宅和重资产为重的房地产行业而言，2021年是艰难的一年。行业自点燃了暴雷的导火索后，一家又一家房企陷入流动性危机。不过，与此相对照的是，万科、龙湖、华润等企业成功抵御此轮行业冲击。与一般的房企不同，上述企业采用“住宅+商业”双轮驱动模式，在金融收缩背景下总体经营良好，表现稳健。

　　商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平认为，优质的商业地产不仅为企业提供了稳定的现金流与避险工具，还在项目获取过程中使得商业的品牌效应更具优势。王永平预测：“随着REITs等国家金融、税收政策不断完善，商业地产更趋于专业化发展。”

　　大力整治电商直播 新消费崛起

　　2021年，李佳琦、薇娅等电商主播不断登上热搜，他们在双十一、618等购物时间点成功“带货”，销售额量级以“亿元”为单位计算。不过，2021年年底，薇娅、雪梨、林珊珊等头部主播则因为偷税漏税相继被查，薇娅的账号更是被封禁。

　　继对各大互联网平台实施反垄断之后，2021年更是首次对电商主播开出巨额罚单，力度之大更是前所未有。报告指出，国家对于电商行业的系统性整治不仅利于电商平台的规范化发展，也为实体商业发展营造了更加公平的竞争环境。由此，更多线上品牌开始布局线下，线上线下“双轮驱动”的市场新格局逐步确立。

　　其实，随着“Z世代”消费人群经济能力的提升，除了电商之外，各种新消费业态层出不穷。可以看出，2021年也是消费业态升级的一年。例如，“新国潮”越来越受市场青睐。此前，新中式烘焙品牌墨茉点心局完成一轮过亿元的融资，小鹏汽车和理想汽车也先后上市。

　　王永平认为，随着“Z世代”晋升为新消费主流人群，带动和激发了新品牌的迭代与创新，新消费品牌层出不穷，资本激进注资新消费赛道。“但是，由于受疫情以及宏观经济下行的影响，新消费市场后期表现与期待存在落差，新消费投资也进入理性回调期。不过，从长期来看，新消费赛道基本面依旧向好。”王永平说。

　　此外，近期，元宇宙成为热点，备受市场关注，腾讯、华为等企业也纷纷入局，并由此拉开第三代互联网的序幕。王永平认为，在政策引领与新一代互联网原住民的助推下，虚拟科技必将延展商业发展新空间，创造商业新机遇。同时，这也必将对线下商业的数字化运营管理提出新的能力要求。

本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。